爱华网买房真乃一场漫长而又曲折的修行。这不，好不容易历经种种纠结、辛酸和努力，终于买到了一套靠谱又放心的房子，车位又成为了大多数人纠结的一个问题。房子买好后，车位买不买？是租还是买？也成了令笔者不少朋友烦恼头疼的问题。
尤其是前段时间，一则“你还在买车位吗？南京法院都判决了开发商无权售卖”的假新闻于朋友圈疯传，阅读人数和点赞人数迅速10w+，部分媒体也进行了转载报道，使得不该买车位的声音甚嚣尘上。尽管原审南京市鼓楼区法院已在其官方微信发表《郑重声明》予以辟谣，仍有不少自媒体、营销号拿着一篇未生效且另有隐情的一审判决做文章，利用公众恐慌情绪的手法进行营销，而这其中还不乏地方党政机构官方微信的身影，不免让人感叹普法之路任重道远。
因此，@半月法谈 本期内容就针对此来聊一聊，希望有所帮助。
一、车位问题面面观
支持租车位的人认为，车位不过是地上的一个框，区区弹丸之地，凭什么要卖十几万甚至几十万？部分楼盘的车位甚至还不能贷款按揭，一次性付款增加预算负担不说，而且车位买了之后每月还要付一笔物业管理费，那我何不直接租车位呢？又便宜还不占用现金流。而支持买车位的人则认为，一个固定的车位能给爱车一个温暖的家，避免辗转租车位、抢车位和违停等烦恼，尽管车位价格不菲，但这笔费用最终可以转嫁，算是一笔投资，而租车位的话租金付了就是付了，是一笔亏损性消费。
可见，无论是租车位说还是买车位说，的确各有其市场，况且现实中每个人预算状况、置业购车计划、小区车位配比及供求关系千差万别，存在各种认识偏差及不同选择也就不足为奇了。
根据杭州本地著名房产论坛“口水楼市”的调查显示，关于“买车位好还是租车位好”这一问题，近500名参与调查者里，支持买车位的仍是主流，比重占到58%，当然也有26%的受访者认为租车位划算，这也和笔者在某业主群里所听到的声音不谋而合，“主买派”占主流，甚至有不少业主表示想买两个车位而开发商不给买的；同时也有少部分业主认为租金这么便宜何必花一大笔钱去买，坚决支持租车位。
二、为什么要买车位？
其实无论是租车位还是买车位，最根本的出发点还是要聚焦到小区车位的供求关系和个人资金预算状况这两个核心因素上来。在我看来，除非你确实预算有限且该楼盘车位款无法按揭，又遇上小区车位供大于求的情形，否则我建议你还是最起码买一个车位，有些家庭夫妻双方上班位置不顺路的甚至可以考虑买两个或者买一个租一个，理由大致如下：
1、买车位最终是一笔不亏钱的买卖
购买车位尽管其初始成本较高，但其往往是可以在后续通过转让将成本转嫁的，相当于免费给你使用了十年二十年。并且车位作为不动产，还具有投资属性和保值增值的功能，但凡地段还过得去，通常还能伴随溢价升值，综合来看还是笔赚钱的买卖。而租车位表面看起来每月成本较低，实则是给别人做嫁衣，最终是一笔亏本的买卖。这和选择买房还是租房的原理一样，买房尽管成本高，但所投入的资金成本利益终归为自己所享有，而租房则面临生活质量难以提高、租金说涨就涨、付房租纯属帮房东还按揭等一系列尴尬。当然，这也是我主张买车位而不是租车位最根本的原因。
2、购买车位，给爱车一个温暖的家
购买车位，无论春夏秋冬，风吹日晒还是下大雪，给你的爱车一个温暖的家和港湾。相信住过老小区的朋友一定都能感同身受，开车堵也就算了，回家没有地方停车的痛苦真能让人分分钟炸毛。每天花20分钟的时间玩找车位游戏算是客气的，现在不少老小区车位满仓时间已经从6点半提前到5点半了。
如果小区有车位租还好，大不了付点租金，如果没车位租时意味着什么？首先是罚单，你每天停路边每天吃罚单，我觉得这种可能性自然是很小，但是你每天违停路边，一个星期吃一张罚单这基本算是大概率事件吧，再严格点的城市或路段直接把你车子拖走了，这种长期身累心累的酸爽简直不敢想象。然后就是抢车位，各种斗智斗勇抢占车位，其劳心劳力激烈程度堪称人和人之间一场无声的较量，有些老司机开车四平八稳但车上还是免不了几处划痕，不用问基本上都是找车位停车时造就的，一是停车刮擦，二是拐弯擦碰，三是恶意划痕。其次，车停路边风吹雨淋日晒积雪还要防擦挂防交警贴条，当然，如果你是有钱到可以随便停不怕罚不怕砸不怕蹭不怕刮的大款，那当我没说。
毋庸赘言，地下车位对车子的保护更好，尤其是在冬天雪较大的北方，地面停车位的痛，谁经历过谁知道。而出售车位基本上是地下车位，出租车位则通常地面停车位与地下停车位兼而有之，部分车位紧张的小区甚至还有机械车位。相较而言，买车位基本能够免掉以上烦恼。
3、优先挑车位，提升生活便利性
买车位能够最大化享受“先发优势”，提升生活便利性。由于买车位的业主通常是在购房的时候就进行挑选，此时由于时机最早，可选择面最广，基本上小区车位都能挑选。这个时候就能够最大化享受“先发优势”，一方面，可以随心所欲地挑选一个离自己家电梯口最近的车位，如果是租车位的话通常位置不理想，难以保证离自己家电梯口近，尤其是在要搬运东西回家的时候，比较痛苦，而且对于有老人和小孩的家庭来说也非常不方便、不安全。另一方面，如果自己车技不过关的，也可以挑选那些尺寸相对更大、停车更方便的车位，避免刮蹭及无法开车门等烦恼，实现停车无忧。
4、带车位的房屋更易转让
车位供求关系紧张的小区，带车位的房子更易出售，卖点更多；而没有车位的房子往往可能因为这个硬伤难以出手。这个问题在一些市中心的老项目上表现的尤为明显，一些业内称之为“老破小”的项目房屋流转较为困难，因此通常不得不折价销售，但是如果带有车位的话，则转让要轻松很多。
5、租车位难以回避尴尬
租车位无论其成本再低，终难以回避如下两个尴尬的问题：一是现在有得租不代表以后随时都有得租，如果车位紧张没得租了怎么办？二是租金成本不是一成不变的，当小区车位供求关系或社会物价成本稍有变动，伴随的便是租金上涨，且鉴于小区车位资源稀缺性的特点你本人基本没有议价能力。买车位的一个重要原因当然就是为了预防停车费上涨，而停车费是一定会上涨的，只是不同地方政策，不同小区上涨的速度不同，幅度不同而已。
6、可获得开发商房价部分让利
由于出租车位对开发商来说需要有人持续进行经营管理，管理成本较高，是故对于出租车位实践中通常是开发商统一转让给物业或者委托物业代为出租管理，并向物业支付一笔服务费，这自然就成为开发商成本管理和风险管理的一项负担。（出租情形下开发商或物业保留所有权，一旦车位毁损灭失，损失算谁的？发生安全隐患或事故，责任谁承担？如需要维修，费用谁负责？）因此开发商为了尽可能地减少出租比例，会在销售房屋时针对性地制定一些捆绑车位的销售策略，尽管这种方式被监管政策所明令禁止，但仍不妨碍“下有对策”的市场选择。最常见的形式就是“买房送车位”、“0元购车位”、“买车位享受额外房价优惠”等，通过各种营销策略，将车位价款转嫁到购房款中，并对购房人适度让利，利用价格杠杆推销车位。
举个例子：某楼盘在售90方房源原价200w左右，享受各项优惠后总价190w；车位原价18w一个，优惠价和市场价15w，且买车位可享额外5w房价优惠。若不买车位，则房屋成交总价190w；若买车位，车位15w，房屋成交价185w。这种销售策略下，对于购房者而言，只有买车位所拿到的房价才是开发商真正的底价，不买车位时就需要比其他买车位的业主多付出5w的成本（没办法，你不买车位人家就是不把这个折扣给你）。这种情形下，既可以较优惠的价格买到车位，也能因帮开发商免除出租烦恼而获得开发商的适度让利。
三、几个相关问题，买车位时需留意
谈到买车位，也不得不提到如下几个大家可能会关心的话题，由于地方政策的差异，导致实践中全国上下不同地域结果不同，较为混乱，在此进行简要说明。
1、车位权属及其登记确认
关于车位产权证能否办理，笔者在Legal房地产群里进行了简单调查，发现西安、广州、上海、成都等地均可办理产权登记，而像深圳、杭州等地则沿袭一贯风格，不予办理权属登记，导致这类城市中的开发商对于地下车位，往往只敢采取使用权转让而不是买卖的方式进行处理，这一定程度上也导致开发商往往对建设车位的热情不高，基本上抱着满足规划配比要求就万事大吉的态度，实质上对城市后续功能发展及解决车位供需失衡问题来说并非一件好事。
当然，随着《不动产登记暂行条例》的实施及国家层面关于统一的不动产权证书的推进，我们有理由相信，这种因城施策，不同地方不同政策的局面很快将得以改善，车位作为一种典型的不动产被统一确权的进程将迅速加快，部分思想守旧对车位不予确权的城市将逐步减少乃至消失。
住房城乡建设部发布《城市地下空间开发利用“十三五”规划》提出，总体目标是力争到2020年，初步建立较为完善的城市地下空间规划建设管理体系，并逐步纳入不动产统一登记管理。2、人防车位与普通车位
人防车位是开发商根据《人民防空法》的要求，在民用建筑上配套建设的，用于战时或重大灾难时居民防空躲避之用的车位。国家为了鼓励开发建设项目做人防，采取两个措施，一是项目规划时人防不达标，不予审批，验收时需核验相关人防设施是否均已按标配建，或者单独缴纳人防工程异地建设费；另一方面建设好的人防设施，建设单位在不影响其战时防空效能和应急避难功能的情况下可予以利用。
人防车位与普通车位，其主要区别在于：第一，发生战争或重大灾难时国家可以无偿征用；第二，对于部分车位不予确权的地方，即使以后车位能办产权证时，人防车位仍可能不予办理，因此面临地方性政策的不确定风险。基于此，即使出售人防车位的项目，其价格往往也要比普通车位低很多，购买时建议还是尽量选择非人防车位。
鉴于对人防车位的地方政策乱象，地下车位产权纠纷由是滋生。如《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》规定：防空地下室停车位不得出售、附赠，平时租赁期限不得超过三年。宁波市政府《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》也有规定：防空地下室中的人防车位只允许临时出租，且租期每次最长不得超过三年；任何单位和个人不得出售产权或使用权。
甚至有人认为，人防车位产权归国家所有，开发商无权售卖，不得不说这又是一种误读。从法律关于物权的一般规则来看，谁投资，谁所有，建造人是原始所有权人；即使是《人民防空法》，也规定了“谁投资，谁受益”的原则，并没有对民用建筑人防设施的所有权作出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，对物权的限制及特别规定，也只存在是否系“规划内”车位这一个考量因素。
而目前大量的地方性法规、规章、规范性文件，通过地方立法或政府文件，对地下车位产权予以限制甚至剥夺，这明显是一种越权行为。建设用地使用权人建设的建筑物构筑物及附属设施属于建设用地使用权人，这是《物权法》的明确规定，同时《物权法》第四十一条规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”可见，对所有权归属国家的例外规定，只能是法律，其他位阶的规范性文件无此权限，无权改变车位的权属。
3、如何挑选车位？
如何挑选车位也颇具技术含量，车位一旦选定，可能就将伴随业主一生，有些人买房时并不觉得挑选车位很重要，或者不知道该如何挑选，于是随随便便选一个，等到房子交付实际使用时才发现诸多不便，此时也只能暗自后悔，因此，在有得选的情况下，还是要多加思忖，挑选一个满意的车位。
那么究竟要怎么选呢？具体说来，总体原则是：优先选择离楼栋入口近的独立车位、左邻柱车位、右转车道拐角处车位，避免选择车库入口车位、三联车位的中间车位、视线受阻车位、靠墙车位、弯道车位、角落车位。
独立车位可施展空间大，开车门方便，不用担心刮蹭旁边车辆；左邻柱车位左邻柱子，空间充足，方便开车门，若车辆稍有停歪也不用担心被困车里；右转车道拐角处车位空间宽敞，最重要的是位于顺势车道转弯处进出十分方便。
相反，以下车位应当避免选择：车库入口车位处于停车场入口处，无论停车场地势平坦还是有陡坡，若其他车主减速不及时，很可能迎面撞上；三联车位的中间车位处于两车位之间，若车距较窄，两边车主停车技术稍有偏颇，你就可能被卡在车里动弹不得；靠墙车位位于停车场末端，与行车道形成90度直角，进出时由于距离较窄，很容易碰触墙体或是蹭到旁边车位上的轿车；弯道车位位于道路转弯处，若其他车主方向盘打得不及时或车速较快，极易撞上停在该车位的车辆；角落车位处于角落地带，进出不方便。
四、结语
买房买车，是不少奋斗在大城市里年轻人朴素的愿望，世界上最痛苦的事情不是买不起房和车，而是好不容易买好了房和车，却发现根本找不到停车位好吗！
随着家用轿车的普及，对车位的需求只会越来越旺盛，君不见上海现在一块车牌的竞拍价已经逼近9w，堪称“史上最贵铁皮”，就连才实行限牌两年的二线城市杭州，一块车牌也被炒到了3、4w。只要你的城市有一辆新车上牌，就产生了一个车位需求，而新车的上牌速度远远大于车位的新建速度，即便将来低于车位新建速度，后者也需要很久才能填补现有的缺口。
车位，和房屋、土地一样，始终是一种稀缺资源，其供求关系的基本面短时间之内没有彻底改善的迹象和可能，如果预算足够，放心地去买一个吧。至于跟你说租车位的人，十年前他也是这么说租房的，而现在……额……你都看到了。
至于买车位过程中的一些注意事项以及如何挑选车位的问题，前文第三部分内容可供参考。如你还有其他问题，欢迎在公众号内给我留言，有问必答。
最后，祝愿各位都能买到好房子，挑到好车位！
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