爱华网如何看待疑似炒房团 如何看待疑似炒房团抢空成都城南高新区部分楼盘？
之前在另外一个回答里，随手写了这篇，感觉最近讨论这个话题的同学比较多，所以整理了一下重新发上来。
利益相关：4月入手城南品牌开发商新盘，软件园一街之隔，均价8500不到。
PS：，其实活跃着很多写(水)手(军)，正常上班族在没有经济回报的情况下，其实难得做这么多长篇累牍的回答，许多看似高质量的回答，其实都是有目的性的自问自答，观点和立场有待商榷。
言归正传：南门这一波房价高潮，确实让人了乎意料，也让许多原本想在成都置业的同学感到深深的焦虑。其实谈房价，一定要结合城市的产业结构和收入来谈。
这一波房价上涨，从年初的看房经验来看，先是从南门天府1、2、3、4、5街兴起，然后经由开发商和中介的炒作，结合自贸、政务中心南移等利好消息，而逐渐蔓延到整个南延线，从而引爆恐慌情绪，造成现在大家看到的样子。
首先，个人认为，12345街的房价前2年确实被低估，从周边的综合配套交通便捷程度而言，合理上调是正常的，截止5月底的时候，其实整个地块的新盘已经出清(新盘本身也不多)。当时价格比较合理，月供负担各方面都比较理想。
其次，成都南门软件园周边的企业以IT为主，而成都的IT又以外向型为导向，即本地大型企业不多，主要是依靠国外、省外的企业过来设立分支机构或者研发中心，这一点想必大部分知友应该有所了解，产业先简单讲到这里，暂且按书不谈，接下来从企业的角度继续走起。
现在来详细谈一下南边的收入问题，外地公司来蓉投资，其实主要是看重了人力资源在数量和成本方面的优势，2015年之前，成都的人力成本是比较OK的，招人用人都不难，整个人力资源市场供求、价格两方面都比较合理。但是从2015年伊始，资本开始大量炒作OTO、手游、VR等概念，无数拿到VC的创业公司疯狂撒钱，造成用人成本极速攀升，1至2年工作经验月薪炒到8-12K左右。各位要晓得，2015年之前1位外企5年senior的价格也不过如此。但是，OTO后来被证明不过是昙花一现的泡沫，从2015年下半年开始，OTO、手游、VR开始了行业大面积洗牌，80%的创业公司资金链断裂企业倒闭，薪酬整体出现一定幅度的下调。就像股市从3000点到8000点，然后又回到了解放前。
目前来看，软件园整体收入，在保证朝九晚六周末不加班的前提下，工作3-5年左右的同学税前月薪平均在8000-12000范围，刨除所得税，7-10左右的收入在软件园应该是常态，许多不在IT行业的同学觉得这收入高，其实考虑到软件技术人员10年左右的职业寿命周期，其实并不算，某种角度说只是拿青春赚快钱的职业。
好了，惊心动魄的一段来了，按照上述收入水平，目前周边房价炒作到15000，一个100平左右的小套三或者套二，即使能卖掉几套家乡的老房，凑足50万首付，商业贷款100万，按最长30年期限，月供在6000元左右，按家庭到手月收入13000块计算(税后，园区妹纸的收入普遍不高，4-6k是常态)，房贷上交完了整个家庭开支只剩下7000左右(包含小孩的奶粉钱、教育投资)，但是月供周期有30年，IT程序猿的职业周期也就是10-15年左右，另外一半多的漫长时间能不能干得动，或者继续保证目前的收入就是个问号？
所以目前这种价格，其实是另一种忽悠，理性的刚需们无法接盘，当然头脑发热的除外。
再讲一下今天陪朋友在软件园附近看房的经历，带看的中介妹纸刚毕业没多久，我向她了解了一下目前带看房源的情况，据她所言，7、8、9月份带看的客户大部份都是四川本省的客户，大部分是给家里小孩置业的。所以，所谓以谣传谣的外地炒房团恐怕是子虚乌有，真正为这一波接盘的恐怕还是本地的老百姓。顺便讲个题外话，当时去一户在住的房东家里看二手房，老人家说这个房子是他们出资给儿子购买，儿子在双流某单位上班，工资并不算高，家里放贷主要是依靠2个老人，当即感慨天下父母心，这些父母们一辈子也不容易。
书归正传，产业讲完来谈企业，最近2年陆续从一线城市迁来一些IT企业，也有一些技术人员随迁过来，但主要是transfer部分老员工，数量有限，薪资水平也就12-18k左右(都是靠着一线城市高强度的工作换来的，其实你要愿意加班到死，成都也能拿到这个数)，这部分人购房人在软件园里，是能实实在在看到的刚需，但是能过来的基本都已经过来了，这个增量很有限。换而言之，这一波房价窜涨，后续有能力接盘的人很难，特别是在当下实体企业举步维艰，以及手游、OTO、VR等行业泡沫逐步破裂的时间段。如果大家看好城南的房子，是因为软件民工们手里那点银子能够接盘的话，那我只能以今天回答中介小妹的那句话来答复，如果以自己工作7年资深码农的收入，自觉都难以承受这套房子的价格，园区里80%同学可能都很难接下这个房子，忍心当啃老族的除外。
一线城市价格畸高，是因为一线的房子早已偏离了居住需求，演变为投资工具(或者称为资产配置工具)。凭心而论，成都目前不具备一线城市的稀缺资源(北京感人的高考分数线以及政治中心的便捷、上海的港口和金融、深圳的完备电子硬件产业链)，成都整体的产业结构只是一座普通二线城市的水平，而精密制造、机械加工、大规模轻工业、高端化工都还是成都的短板。绝对比不过杭州、苏州、无锡、常州地处沿海的出口外向型城市，更何况这些沿海城市有着中国改革开放后30多年的财富积累，其房价其实有巨大的民间资本作为支撑，击鼓穿花还能够得以继续。
成都南门的IT企业们，无论国外还是省外，都是看重成都的人力成本、Z F提供的优惠政策、补贴才西迁过来， 绝大多数产业层次低端且外包氛围浓厚，特别是外资企业大部份都是比较低端的维护性质工作，利润有限且行业粘着度不高，更遑论助推产业升级。但重点在于，如果继续任由房价和其它泡沫继续推动人力成本走高，那么软件园的外企们迁离将是迟早的事情，其实目前的人力成本，外资已经独木难支，拿到投资的创业公司可能稍好，但是如果忽悠不到下一轮投资，散伙也是分分钟的事情。在就业不稳定，实体经济逐步萎靡的宏观环境下，真的有冒风险加大杠杆投资房产的必要性？何况这些房产已经炒到离软件园区五六公里之外的地方，如果上班还得加上购车养车的成本。。。那点辛苦加班加点换来的血汗钱。。。说多了都会是泪。
结论：洋洋洒洒写了这么多，个人观点是目前这波房价串涨就是因为12345街房源价格补涨所带动，经过中介和开发商煽动，加上各种有意释放出来的利好消息，共同推动刚需和有改善意向的消费者，恐慌性的提前入市。可以预计，十一会迎接来最后一波高峰，后续增长(能够继续接盘)将会乏力，在楼市价格出现转头向下苗头的时候，Z F会开启加大限购力度，抬高房屋买卖成本，锁定买卖双方的需求，从而达到冻结成交量的目的，从而将房价稳定在这一波高峰。目前高位入市的同学，如果是投资性需求的话，基本意味资金会被锁定到楼市，变现将极为困难，并且需要承担接下来宏观经济不确定性所带来的收入、失业方面的风险。
针对外地炒房团1亿购进的60套某神盘的炒作本身而言，第1次听到这个消息的时候，一看楼盘开发商就知道根本不靠谱，这主儿2013年的时候已经忽悠过一次，营销和炒作的功夫了得，当时套进去了不少码农，至今没能解套，且楼盘附近的几个地块都是它的，嘴皮子功夫自然是格外卖力。此处不做过多评价，有兴趣的朋友可以搜搜这个开发商之前产品的评论。
IT公司都是轻资产公司，国外省外的企业冲着低廉的人力成本来，但如果发现人力成本高涨，转移也就是分分钟钟的问题。所以，现在的繁华热闹并不能掩盖行业背后所存在的结构性问题。大而不强，外包业务层次低端，城市和业务粘着度较弱，这就是成都IT的真实写照。所以我认为，企业去留和房价高低，恐怕是个并不能两全其美的跷跷板问题。
如果房价暴涨带动人力成本继续走高，那么企业over。如果人力成本不涨，高额的房价无人接盘，楼市over，地方财政over，各种企业的优惠政策和补贴over，然而部分企业最终还是要over。成都南门高新区的码农如果终日醉心房价，为一尺蜗居而集体焦虑，国家的产业转型也基本over。日本楼市硬着陆，整体经济看似痛苦，但是尔必达，川崎，安川这些行业一流企业都是那个时候走出来的，老百姓不浮躁，不惦记国庆节去南门高新区扫楼，大家踏踏实实坐下来把产品搞好，在国际市场竞争赚点真金白银的外汇回来，私以为硬着陆让各行各业按照市场规律重新组合又有何不可？
(2015年全国人均GDP排名、人均可支配收入2项指标均排在全国中游，但目前房价涨幅已经赶上排名前列的苏州、南京等城市)(2015年全国人均GDP排名、人均可支配收入2项指标均排在全国中游，但目前房价涨幅已经赶上排名前列的苏州、南京等城市)
凭心而论，这波房价就如同开车上班，大家都去挤上班的那个时间点，所以车流滚滚各种拥堵。如果错峰出行，并不会存在这样的问题。对于楼市同样，其实需要买房的都是这么些人，但是大家在恐慌心理的作用下，都去挤这一波房价的未班车，而忽略了其背后的杠杆风险，那么争先恐后在短时间内恐慌性入市的结果，就是开发商囤货居奇而任其宰割。其实，买房的还是那些人，但开发商的溢价翻了2倍，结局便是如此。
从更宏观的层面来讲，这波楼市在政策层面，最早的出发点只是去除库存，南边的麓山、华府版块，都是当年库存量较大的区域，自然也是这次出货的重点。过去开发商拿地杠杆较高，牵连着银行，牵连着地方Z F出于基础设施建设投资需要，而委托城投平台抵押给银行的土地。房价跌、地价跌、地方Z F的债务风险就会凸显，所以时至今日，这场去库存运动演变为了“通过个人加杠杆，让地方Z F债务减杠杆”的运动，这就是这波房价串涨全部问题的本质。
目前城南热炒的自贸区、省政务中心搬迁的消息，普通草民无从去判断真假。麓山和华府板块目前的各项规划还停留在图纸上，最后呈现的效果和市政公共服务的配比，最终可能是笔糊涂账。遥想起几年前，中和热炒领馆区概念，传言各国领事馆要搬迁过来，不过时至今日，有一座叫领馆区一号的高容积率住宅是拔地而起，而各国领事馆区却不见了踪影，。
最后，谈一下之前朋友提到的合肥房价(所谓的二线城市房价4小龙，成都目前是二线城市新4小龙)的问题，合肥是中部城市，桥接武汉和长三角城市群，目前合肥的主城区一手房均价12000左右，相比合肥，成都绕城之外炒到15000的均价(最新挂牌价是18000)，片区房价高不高各位看官心里自然有杆称。目前关于合肥楼市的最近两周的数据都是量价齐跌的(双周跌幅在2k左右，其中炒到最高的合肥政务区回调力度最大)，答主并不知道成都这波房价攀上高位以后，是否也要和合肥一样的走势。当然，大不了一纸限购，零封买卖，价格本身的高低以及是泡沫是否存在便都失去了意义。
而对于南京(同样是二线城市房价4小龙之一)，地处长江三角洲核心地带，苏锡常(苏州、无锡、常州，都是化工 、机械设备制造的重镇)所在的江苏省会，改革开放后积累的民间资本充裕，人均薪酬也在成都之上，动车30分钟上海，房价合理不合理我不清楚，还是交给江苏人民去判断吧。
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