爱华网讨论房价已然变成一项全民运动，时常还有有一些偏激的看法。
疯传的朋友圈文章都是，“惊天骗局”/“大崩盘”/“次贷危机”重演，吃枣药丸（迟早要完）的口气。之所以疯传，因为这些人大多没有房。
另一批疯传的的文章就是这才哪到哪，空间还很大。这些一般都是有房的。
我们今天也来谈谈房价问题，尽可能用平和的视角和专业的方法思考。探讨几点，房价收入比真的可靠吗？房价的基本面真的就不堪一击吗？房贷证券化到底埋了多大的雷？我们应该怎么办？
一 | 减少“锚定心理”和“幸存者偏差”对于思考的扭曲。
人们在做预测的时候，内心中往往充满了对事物不确定性的恐惧和不安，因此，通过设想一个具体的数字可以明显降低这种不安，并且坚定自己的信念。这种思维机制，称为“锚定”。
比如说，貌美姑娘23岁交往一高富帅，后来黄了，之后每处一个都要和之前的高富帅相比，不甘心嫁啊，最后熬成了35岁圣女。
在房价问题上是，就是你心里就觉得浦东【花木板块】，5-6万，当涨到7-8万的时候，要你对未来做预测时，你会明显降低预期，然后找一大堆东西佐证。
幸存者偏差是说，当取得资讯的渠道，仅来自于幸存者时（因为死人不会说话），此资讯可能会存在与实际情况不同的偏差。
你肯定听过你妈说这句话，那谁谁家的小孩做了这套题就考上XX大学了。
在房价问题上是，那谁谁谁一天赚了70万。
只有减少这两点对于思考的扭曲，我们才能正确的看待房价问题。
二 | 用“房价收入比”来说房价高？并不可信
老王是土生土长的老西儿，育有孪生兄弟，名唤王一/王二。
王一大学毕业在山西当煤炭矿工，王二大学毕业在上海当金融矿工（QUANT）。
第一年，王一年入5万，王二亦如此。上海与山西的房价收入比（房价÷收入）均是10。也就是50万买套房子。
区别在于两人收入增长不通，王一收入很稳定，王二每年10%增长。
七年之后，王一还是5万，王二已是10万年薪。
再七年，5万对20万。
那么问题就来了，收入增长速度不同的地区，房价收入比还是一样的？
显然不可能。
如果是一样的，那么7年后上海的一套房子要100万，山西的还是50万，且这是可以预见的。
七年前，他们的价格还都是50万吗？
如果非要专业的说，在利率较低的情况下，在收入增长过快的国家或者地区，房价收入比更高才对。（注意此处是说房价收入比应该更高）
三 | 谁在支撑房价？
说到这个，我这里援引大炮备受争论的那句，穷人不需要讨论房价，也不该买房。
原话是：“大部分老百姓工资收入不一样，遇到的不是同一个问题，富人觉得房子很便宜，穷的人觉得房子很贵，中等收入以上的人才能讨论，怎么叫大部分人，政府责任跑哪去了，最穷的人不需要讨论房价，政府管了，要廉租房、经适房干嘛。贫富差别恰恰来自于你对资产的投资，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人活该，该你穷。”
真是句句在理，字字入心。
我来用温和的方式翻译一下
1.在过去的几十年里，中国经历了高速增长，在经济增速很快的地区，房价收入比也是会显著提高的，房价收入比与收入的正向增益，会导致房价更快增长。
2.同时又由于长期的宏观价格扭曲，诸如利率较低，汇率偏低；又如市场环境不公平等问题，整个群体收入差距逐渐拉大。
3.有些人可以买几套豪宅，有些人却连个卫生间都买不起。这对于那些收入增长缓慢的人而言，是非常残酷的。
4.从这个意义上，如果住房完全市场调控，那又可能造成更大意义上分配不均。真是那样恐怕离“朱门酒肉臭，路有冻死的你”这样的景象就不远了。
5.企业有企业的责任，为股东盈利，至于做不做慈善，那不是义务。
6.政府同时也应有政府的责任。政府需要纠正人为原因造成的分配不均，因为我们是不可能在一个不公平的基础上通过再分配得到一个公平社会的。
四 | 事情正在起变化，但仅仅是变化
上述所说都是过去的模式，得出的结论是中国的房价高的合理。切对中国经济不造成致命影响。
原因有二，
一是过去中国的金融模式相对简单，投资房地产的主要融资方式还是银行贷款。银行给开发商的贷款加上住房按揭贷款，总的来说是安全的。
二是，我国人民的传统美德，首付尽量能多出就多出，少负债，不使用过高的杠杆。
总的来说呢，就是借款人的低杠杆率和没有各种复杂的金融工具把风险集中在一两个机构身上。你看07-09的股市，如出一辙，崩，但不伤大体。
可是，当开发商的融资通过非银行渠道。通过信托计划，PE，甚至是地下，源源流入的时候。你是不是也买了那些产品？
当你准备加杠杆，向中介（链某家，世某联）借到了高利贷（首付贷）。这些中介把这些资产包做成了P2P，向外发售。你是不是也买了那些P2P？
这可怕吗？有点。
有人说这就次贷了，但这顶多算是上世纪所罗门兄弟发明MBS的时候。
不知道什么事MBS，看下图。
MBS给美国银行业带来了几十年的繁荣，也带来了最后的金融危机，那都是后话了。
房贷证券化，是天使，也是恶魔。在她还是天使的时候，尽可能的温存吧。
五 | 让我们荡起双桨，乘上房价的这波主升浪
人性永不变，金钱永不眠。
我们不是索罗斯，找不到击穿泡沫的点，也没有实力击穿。
更不是巴菲特，没有那么强大的估算能力，不知道什么价格是可以无视价格的。
在泡沫中起舞是最优选项。
但你要留意几点。
专业点说，就是融资能力到达上限，只要参与者的融资杠杆率开始下降，就可以准备离场了。或者，如果杠杆率被强制降低，央行加息等等，拐点就会突然到来。
通俗点
身边是不是有更多屌丝开始买房了？
是不是更加多你看不懂的与房地产相关的金融股衍生品出现？
宽松的货币政策是不是开始转向了？
中介的高利贷是不是收紧了？
北上广的供求关系是不是改变了？
收入水平是不是停滞不前了？
国企/外企是不是开始裁员了？
失业率是不是攀升了？
如果是，那么差不多了，这波到此结束了。
闰土总结：
对于过去的房价，我是死多头。对于未来的房价，尤其是一线城市的，我仍然是死多头。
过去的十几二十年里，房价暴涨是合理的，要不对都不起中国那样的GDP增速和人均收入增速。
在未来的3-5年里，一线城市的核心城区及辐射区域，涨幅预计也是很大的。
在这个时间段里，与地产相关的复杂的金融工具及衍生品也将迎来一大波春天。
留意上述信号，现在接盘不可怕，怕的是观望观望不敢追，等到涨破天，届时，一咬牙穷凶极恶的去追，股票套牢的是现金流，房子套牢的可就是你的一生了。
现在让我们在坟头蹦起迪，开起灵车玩漂移。
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