爱华网第五更
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最近的市场变化很多，纷繁复杂，这里把个人最近的一些观察分享给大家
告别了熟悉的上涨，房子还能买吗？
自930各地整齐划一的新政出台之后，各地陆续加码限购和限贷政策。同时各地官方统计数据均不同程度显示调控政策已经立杆见影，房价上涨势头得到了有效遏制。
以天津为例，10月，天津市出台限购政策要求，①拥有本市住房的非本市户籍居民，不允许再次购买市内六区及武清区住房，②购买首套市内六区及武清区住房的非本市户籍居民，首付提高到4成以上。
数据表明，商品住宅成交量仅两月便进入速冻期，房管局统计数据显示天津全市商品住宅成交面积从一路从9月的274万平米回落到10月的215万平米，11月进一步跌破200万平米大关，跌至172万平米。一夜之间客户都开始持币观望了，仅有成交均价依旧保持惯性上涨，从9月的14158元/平，上涨到15617元/平。
于是乎，11月25日天津市政府再次升级限购，这次文件提出“对市场预期较高的地块采取设定土地价格合理上限等方式，引导开发企业理性竞价。房地产开发企业申请新建商品住房销售许可证时，据实进行价格申报。对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格，或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施必要的价格指导。
各区房管局要会同市场监管等部门进一步加强房地产市场监督检查，严厉查处开发企业、中介机构哄抬房价、无证售房、捂盘惜售、捆绑销售、发布虚假信息等不正当经营行为。对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为，视情节轻重，采取公开曝光、约谈、限期整改、暂停受理销售许可相关手续、暂停网签、行政处罚等措施严肃处理。
同日，中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，主要内容如下：
一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。
一边是越发严厉的调控政策，统计数据公布的房价上涨也得到遏制，部分区域甚至出现量价齐跌的情况，另一边是高烧不退的土地市场、二手房价格居高不下，新项目无房可售，多地再现日光盘。在多地政府行政干预下，普通老百姓只能看到一个失真的房地产市场。
土地那点事
临近9月30日，天津市中北镇一宗临近挂牌截止日的项目终止挂牌，11月同区域另一宗土地新挂牌，一路之隔的两个项目，唯一不同之处在于，挂牌底价从9月的3400元/平，上调到了10900元/平。
11月28日，天津武清高村镇一宗挂牌价5615元/平的新项目，接到15家企业的报名申请，当日夜里该宗地紧急停牌。
11月9日，天津南开区双峰道地块拍出56000元/平的高价，但仍旧大幅低于业界预期，据称，竞拍前夜参拍的11家企业收到临时通知，地块被限定最高出让价。竞拍当日地块的“绯闻男友"天房发展现场未出价.坊间盛传此前包括铁建 天房等一众国企、央企均接到上级领导指示“热点地块，避免高溢价”，在双峰道上，金地是捡了大便宜。
同期的土地市场，蓟县的土地史无前例的达到了7600元/平，团泊东区一扫颓势，土地价格跃升到4450元/平
土地市场持续火热的背后，反映的是房企对后市的看好，同时也折射出了主政者复杂的心态，调高挂牌价，限定最高价，限制国资企业出价，同时赶在年底又密集推出大量土地。仅11月便挂出20余宗土地。
一房难求
最近我们在各类统计数据上都看到了成交量的大幅下挫，但深入城市之后看到的却依旧是一房难求。
由于政府限定备案价的上调，延迟发放预售证和放缓成交备案节奏，同时严查捆绑车位等变相打手措施，导致开发商普遍进入无房可售的状态，部分楼盘甚至提前放假。而同区域的二手房价格则不断上扬，以天津空港为例，新房预售价格普遍不足两万五，现场无房可售，但周边二手房价格则蹿升到3万，一路之隔的华明镇，新房备案价在一万五上下，但是周边二手房普遍达到两万上下的均价。
所以我们看到城市内部，当每逢新楼盘入市时，常常一抢而空，而一些“良心”国企的楼盘更是出现通宵排队的情况。毕竟这些楼盘的价格在疯长的楼市中是那么的格格不入，在那些二手房动辄五万左右的区域，出现一个售价不足四万的精装楼盘，是多么的动人。
告别了熟悉的上涨，房子还能买吗？
讲了这么多，我想大家多少看出点眉目了，在一个行政过度干预的市场下，市场数据的过度失真迫使我们只能练就自己的火眼金睛。那么当下时点房子还能买吗？
首先近期买房其实不是一个特别好的时间点。经过上半年房价的快速上涨，类似京津这种城市房价已经接近了本轮短周期的阶段性高点，可见的半年到一年时间，若保持现有信贷政策和政府干预，或出现横盘局面，之后陆续进入会进入量滞价升和量价双回调两个阶段，预计是明年三季度前后，但这并不是说房价要大跌，这是各地政府所不希望看到的，短期由于开发商年度目标完成很好所以价格很难有松动，在执行现有政策的前提下，明年部分房企或采用低价换量的措施，价格会有所回调。长期仍看好。对于楼市的风向标，则建议大家改为关注土地市场和二手房市场成交情况。
其次，假如在现时点购房的话，建议多关注新入市楼盘以及国企、央企加推的项目，鉴于如上诸多原因，大家还是有可能摸到“大奖"的，
再次，对于近期有朋友关注的置业在哪个区域收益更高的问题，我的回答是没有任何人可以完全预判，即便是专业的投资机构也很困难。毕竟做投资也有很多马失前蹄的事情。但通常来讲，那些占据核心资源的住宅小区，稀缺性凸显，后期涨幅往往更大，这些稀缺因素包括核心城区，学区房，轨道交通等等，当然如果没有产业和人口导入，空有轨道交通的区域也要慎重，很容易成为下一个天通苑。如果要推荐的话，以京津两地为例应该是北京的核心区要优于天津的核心区，天津核心区优于北京的近郊县。北京的近郊区域又要由于天津的近郊和环京区域。
（如上，更于11月29日）
第四更
为什么中国的楼市泡沫不会简单重蹈日本的覆辙。经历了15年底和16年初楼市的疯狂上涨之后，万达董事长王健林直言“这是有史以来最大的泡沫”，很多人也都纷纷拿日本的前车之鉴来说中国楼市。但在我看来很多人都是知其然并不知其所以然。所以简单交代下日本楼市崩盘和失去十年的原委就显得尤为重要。 日本在80年代，尤其是89年之前，成为对美国最大的出口国，形成巨大的贸易顺差，（在外界看来主因是强势美元以及美国的高利率政策使然），但因此造成的日元低估，以及美元相对日元的持续升值使得日本对美贸易顺差不断扩大，并由此在多个领域遭到了美国反倾销的打击以及在美国国内遭受了来自贸易保护主义的巨大压力。因此美国多次染指日本，提出要求日元大幅升值，同时快速开放金融和资本市场。 日本国内在以美国为首的外来压力下匆忙进行日元的汇率改革，这也是最初失败的主要原因。在外压下日本国内实行的金融自由化以及为扩大内需而实行的扩张型财政政策则进一步加剧了日元升值的，同时导致国内流动性持续过剩。 而在日元持续升值未能如期改善两国贸易收支失衡问题的时候，美国在85年进一步缔结广场协议，进一步使得投资资金进入国内，同时伴随流动性过剩各路资金涌入楼市和股市。自此日本国内陷入了深深的日元升值恐惧。当然此后政府看到国内楼市和股市泡沫扩大，出台了一些专项政策来扩内需，转变产业结构，扩大进口等等，但机遇政府错误地认为流动性过剩已经得到遏制，整体基调并未改变。同时美国政府要求日本持续增加国内投资。所以当1987年出现金融紧缩的时候，日本仍旧采用金融缓和政策。导致日本国内后期出现了，日元升值，国内高投资率，低利率的局面。而日本货币供应量增速从80年代初的8%迅速上升到12%_13%.导致了流动性过剩。投机者大量涌入。 此间政府为了配合扩张型财政政策和扩大内需，日本做了第四次综合开发计划。促进多级分散型国土开发。打造东京国际大都市。之后一个席卷日本的土地开发浪潮在金融系统流动性过剩的推波助澜下将日本推向了泡沫高峰。 1987年后，日本在长期低利率状况下，为应对日元升值，政府大举抛售日元购买美元，却直接导致流动性进一步过剩。而政府在对内投资计划及预算更是为泡沫创造了宏观环境。在经济增长率持续走低情况下，但是货币供应量依旧高速增长。而国内也滋生了很多不好的苗头，日元升值导致原先出口企业转而从资本市场获益。而那些日本银行速来喜好高风险高回报的投资。但现实中大企业不缺钱，都有自己的融资渠道，小微企业又不在银行的重点放款范围内，于是银行资金全部投向大都市圈内的不动产，在大都市圈周边率先形成土地泡沫。（这点在国内很相似，政府大力出资打造都市圈的基础设施和交通，带动经济，同时各路资金聚集，地王频出，土地泡沫集聚） 政府在后期意识到泡沫问题之后，采用了一剂猛药“融资总量管制”，这一措施的实施导致银行对不动产的高位融资减少。交易金额骤降。加上政府调控，于是从大都市圈开始，地价开始一路狂泻。（对比看来国内现在风险集中的十数个城市全数出了不同的调控政策，但是在信贷方面的限制，除了首付比例，银行利率并未大幅调整，这是很大的不同）在土地泡沫破灭后，日本政府错误的运用凯恩斯的扩张型政策，通过财政出动投资没能有效刺激需求。同时政府还出台大型减税措施，结果陷入减税陷阱。国内长期缺乏供给端改革。而后商业银行因为不良债权集中爆发，纷纷倒闭，政府对于不良债权的处理不及时直接导致经济长期停滞 低迷。（类似的情况可以参考国内温州以及鄂尔多斯的楼市，也都是因为民间拆解 资金链条断裂后不良债权处理的问题衍生出来的）。 此间政府对于不良债权的处理从轻视到断臂怯生整整用了八年。因为政府对危害性判断不足。从金融机构破产开始逐渐出现金融危机。进而导致提款风波。国内在经济泡沫破裂后出现债务过剩 设备过剩，员工过剩。自此打破了日本经济多项神话（反观国内，有了日本的参照，这届政府不会轻易的大规模采用扩张性的财政政策，同时我国金融市场有限开发以及人民银行的强势主导 四大行的风险控制能力较日本又有非常大的不同）.......................（第三更 近期非常多的朋友向我咨询投资京津冀房产的事情，这里把我的一些观点附上，希望对大家有所启发,相关图表附于本人专栏“知地有声”内。对于之前没有问答到的一些问题只能陆续更新了，见谅）
2016年，房地产成功接力黄金，成为中国家庭抵抗资产全面缩水的“硬通货”。购房人和房企全面进入恐慌式“抢房、抢地”阶段。这半年所到之处随处可见彻夜排队的购房人和纷至沓来的地王。我所亲历的部分城市一度出现倒卖房票的黄牛。新成交土地价格甚至数倍于同期在售房价。
楼市的高温还能持续多久？
历史的车辙——按照房地产周期规律，我国大约3年左右为一个短周期（其中包括不超过12个月的 下降区间与不超过26个月的上升区间）。从2015年3月一线城市房间普涨算起，这轮价格的连续上涨已经超过17个月，按照楼市周期运行规律可见的一年内或将迎来价格的全面下调。即将到来的价格调整是这轮楼市的“高位盘整”还是房地产在多年单边上行后迎来的大跌？资产泡沫会否就此捅破，这些众多购房者心中普遍的疑虑。
这里我结合最近的经济和楼市运行情况，从纷繁的线索里梳理出一些头绪，帮助大家更加理性的看待这个市场和投资置业。
凡事均有一个规律可循，地产也不例外。从中国房地产的发展来看，短周期波动一般是三年左右，由于我国房地产市场起步晚，长周期还不够完整，目前来看我国仍旧处在第一个长周期之中的单边上升期。但已初步呈现总量放缓，区域结构分化的特征。
首先放眼我国房地产的长周期，虽然已经度过了飞速上涨的黄金期，但是后市发展仍旧可期。
对比美国和日本多年经济发展的规律可以看到，中国GDP目前6%以上的增长幅度属于中速发展期，经济尚未到经济增长停滞不前的境地。此外对比我国出生人口的年龄结构和家庭结构来看：2014年底15-19岁人口比例约为22%，意味着未来五年首置人口比例将高于年20.6%的首置人口比例。且首改年龄比例处于稳中上升的趋势。因此未来五年整体置业人口将处在高位，改善型需求或进一步扩大。同时由于家庭分裂的原因，家庭户数的增加将衍生出新的住房需求。同时在2016年受到开放二胎影响，未来出生人口数将上升。长远看房地产置业需求的人口支撑是存在的。所以不同于日本面临的经济、人口双重困境，中国人口增长和经济还是较为良性的增长。
从城镇化率看，截止2015年我国户籍人口城镇化率不到40%，按照国家新型城镇化规划，2020年要达到45%的户籍人口城镇化率，因此每年或继续有1100万的新增城镇常住人口。此外，在2014年末我国流动人口达到2.53万亿，其中农转非为主力，再次是城市之间的人口流动（这部分每年平均保持在800万左右的增速）。根据流动人口的数据统计在现居住地居住时间3年内的会占到55%，超过5年及以上的占37%。且这部分人半数以上会计划常住，由此将派生更多的住房需求。
同时在城镇化过程中，按照人口分布规律，在一线城市城市化率达到70%以上的时候，人口会持续向城市圈集中，中小型城市甚至出现负增长，房地产市场的成交同样活跃在城市圈范围内。目前三大经济圈的人口聚集已经初步显现。长三角人口占到全国总人口的11.6%，京津冀8.11%，成渝经济圈3.24%。但同时我们仍要认识到目前三大城市圈的人口占比与美、日的大城市群人口25%-30%的占比还有很大距离。
所以综合上述可以看到不同于日本，中国的经济基本面以及人口因素，城市发展，房地产整体失陷可能性不大。
风口上的猪——经历了去年股市的大清洗，广大中产阶级发扬百足之虫的精神转战楼市。所到之处，均以摧枯拉朽之势，迅速把趋于价格洼地填平，成交价格屡创新高。
股市5000点的阴云依旧横亘在心头，楼市呢？
2016年7月，廊坊燕郊主要楼盘售价全数突破两万大关，燕郊城区内天洋城二手房价格摸高到27000元/平。
三河界内大厂楼盘价格紧随其后，路劲国际城项目15年12月开盘，高层9000元/平，首开即罄。16年5月，叠拼15000元/平，再开再罄。9月高层意向价16000元/平。
永清荣盛花语城和华夏森林新都价格从8000元/平一路上涨至14000元/平。
同样的疯狂也在天津上演，天津环城四区中的东丽区津滨大道板块，8月24日融创以19000元/平米的价格将两宗地收入囊中，而去年12月30日融创在同区域的拿地价格是9035元/平.目前对外报价高层含精装价格在25000元/平。同比去年同期价格上涨幅度达到10000元/平。
天津、廊坊楼市如此，北京各区县的房价是否意味着已经飞上天了？实则不然。给大家放一张房山的价格走势图，就会发现发现房山的房价是与大家的感觉不符的。
那么同样的价格大家是选择房山窦店 阎村还是选择燕郊或是天津东丽？在这个事情上资金已经率先表态。
众所周知这一轮行情的起点是货币大水，现在一年期存贷款利率分别为1.5%和4.35%。均处于历史最低水平（预计后续下调的可能性很低）。但是考虑到未来利率政策市场化，金融机构实际执行的利率仍有下调空间。
再看大型存款类金融机构的存款准备金率，目前存准金率为17%，尚处于历史较高水平，后续有较大的下降空间。结合国内房地产市场的短周期规律，不难发现利率走向和楼市呈现明显的反周期关系。楼市从2015年3月开始已经持续了14个月，预计后期还有两到三个季度价格缓慢上升，17年二季度以后大概率会高位震荡，持续宽松的货币环境一度拉长了上行的时间周期。7月份贷款增长4600亿元，其中个人中长期贷款增长了4700亿元，个人短期贷款少了一点点，但是企业贷款负增长二十几亿元。居民新增放贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。
政策和信贷闸口的放松使得资金争相涌入环京和天津的楼市。
以廊坊北三县为例，目前外地人限购一套，基准利率不下浮。但是当地楼盘及银行对于购房人的征信以及还款能力的审核极为宽松，调查发现，这些区域的信贷投放非常大大量外地人涌入以家里老人的名义购房。甚至有一些家庭首付款的来源也是银行消费贷。这样多数家庭在未来几年仅需负担少量的月供即可以撬动动辄百万的房产。银行成了最大的地主和房主。银行的风险持续攀升。同理，不限购天津只需首付两成，贷款利率85折。我们看到天津的房价很多涨幅都在70%以上，武清区域环京的部分楼盘的涨幅接近3倍。类似股市，这一轮催生高房价的依旧是杠杆，只是这次高杠杆背后高危的不是个人而是银行。
面对高烧不退的楼市，计划投资房产的朋友要理性看待。格外注意接下来如何在高位快速变现退出。这些房产虽然远期有支撑，但短期已经过度消费，风险极高。比如现在高烧中的大厂 永清等区域，虽然新房价格屡创新高，但二手房变现非常困难。由于房地产独特的预售制度，导致房屋再次上市交易至少需要两到三年的时间，期间如果自有资金投入过多，后期需要承担非常大的资金压力。
如何选择合适的项目和正确使用资金杠杆就变得非常考验。
基于这轮行情有银行做背书以及经济增速放缓，长期宽松的货币政策等背景及对房地产支撑因素的趋同判断，我们看到融创等大牌开发商敢于大举负债高价拿地。购房人可以选择参考品牌房地产公司的布局来投资房产，因为当下这些企业对于未来的判断比以往要付出更多。同时这些土地的变现周期显然要更长。
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