爱华网当一个人在公众面前站出来发表一些符合大部分人利益的言论时，就算他说的是假话，大部分人还是愿意相信他
发改委顾问国世平特别提示
国世平，清华资本经营（投融资与公司管控）总裁班的授课老师，为清华资本经营总裁班授课《资产证券化与投资银行》；现任国家发改委顾问、深圳市政府经济顾问、深圳大学当代金融研究所所长、教授、博士及博士后导师。（查不到）
国世平曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。
在去年，他做的四个预测，三个预测全部应验：
第一个预测，煤炭及大众商品价格很快就要暴跌，应验；
一个是经济环境不好，煤炭需求呈下滑趋势；第二是钱不好要，全是承兑，而且还很难要，竞争又很激烈，很多人都不太高兴做了；第三是很多企业开始大量的用天然气替代煤炭。
第二个预测，黄金很快就要暴跌，应验；
而在2012年，中国黄金消费量为832.18吨，比2011年仅增长了9.35%。与2012年相比，2013年的黄金消费量大幅上涨。国际黄金价格趋势不等于中国国内价格趋势。
世界黄金市场一般都以美元标价，这样美元贬值势必导致金价上涨。
第三个预测，银行里缺钱，应验；
目前，商业银行的信贷额度普遍紧张，各家银行之间都在做大连保，这直接影响到了银行的盈利能力。因此，银行偏好比如珠宝行业、信用卡业务等也是形势所逼。“现在投资渠道比较狭窄，在利率市场化以后，只有嫌贫爱富银行才能赚到钱。”其实银行并不缺钱，不过对银行来说，目前的收益主要来自存贷利差，所以，不放贷就没有利润，银行就会缺钱。“经过钱荒以后，银行现在在放贷业务上比较谨慎，一般都是选择低风险、高收益的业务。”
他的第四个预测，房地产很快就要崩盘……
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发改委顾问 国世平，清华资本经营（投融资与公司管控）总裁班的授课老师，为清华资本经营总裁班授课《资产证券化与投资银行》；现任国家发改委顾问、深圳市政府经济顾问、深圳大学当代金融研究所所长、教授、博士及博士后导师。
国家发展和改革委员会国际合作中心只是国家发改委下属的一个直属事业性单位，该中心聘用的顾问并不能等同是“国家发改委顾问”，所以国世平，不是发改委顾问。
深圳大学官网上国世平的简历，多个职务不属实。国世平回应称，简历是很多年前上传的，已经很久没有更新。
国世平曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。在去年，他做的四个预测，三个预测全部应验：第一个预测，煤炭及大众商品价格很快就要暴跌，应验；第二个预测，黄金很快就要暴跌，应验；第三个预测，银行里缺钱，应验；他的第四个预测，房地产很快就要崩盘……
以下内容为国世平教授为资本19班的部分授课内容：非常高兴今天能够来探讨我们的宏观经济形势，包括我们未来的走势。我们来看一看，我们过去十年，究竟发生了什么事，未来十年我们又将要发生什么。
我一直在讲，如果你2000年开始投资，你是个傻瓜都赚钱。因为2000年到现在的投资，是中国财富的总爆发时期。我们知道，如果第一步你的投资买了房地产，2000年深圳的房价才只有多少2200多，最高涨到多少啊，均价3万块钱，整整涨了11倍，你投资房地产，获利多大，你说房地产赚不赚钱？……
现在看到房价到今天这个地步，我告诉大家对中国的经济伤害有多大：第一，实体经济的利润只有5-10%，而房地产的利润高达100%。这种结果说明什么？所有的实体经济，只要有可能都朝房地产转移。上市公司“湘粤情”做什么的？餐馆的，现在餐馆不大做了，转到房地产去。上市公司雅戈尔做什么的？服装的，现在服装也不做了，也朝房地产转移。
中国将是一个不折不扣的房地产的国家。一个国家以房地产作为立国之本，你得注意。第二，我们的实体经济遭受毁灭性的打击。我们希望银行的钱多一点救助实体经济。但是我们银行的钱80%是流到房地产的，我们的实体经济根本就得不到救助。德国之所以可以抗衡全球两次金融危机，就是德国有非常坚挺的实体经济。实体经济才是一个国家的立国之本。我们国家的立国之本在哪里？第三，我们的产能过剩多么严重，我们的彩电、冰箱十年不生产都卖不掉。我们希望老百姓多一点的消费，但是我们中国的钱全部都去买房子。我们算了一下给老百姓1000块钱，其中800块就是买房子。祖孙三代的钱交给了首付，然后全家按揭，你还有多少钱消费?我告诉你房地产走到今天这个地步，令我们国家领导人感到非常的忧虑。
显性：越来越多的企业选择把大量资金投入到房地产市场，而非扩大生产和创新，房地产利润率最高，实体经济，制造业的利润率太低而且周期长，大家都炒房，一年轻松赚50%，你做家电一年累死赚5%，你还做实业么？
隐性层面来讲，发展房地产带来的高货币投放导致高通胀，加上国内缺乏其他有效的投资渠道，造成了投资房地产基本成了国内唯一有效的抗通胀手段。中国人本来就是出了名的高储蓄率（没办法，社会福利太差，得存钱傍身），现在花出去的钱，很大程度上又都投在房地产上，结果就是消费给制造业/实体经济的比例越来越低，更加剧了实体经济的悲惨境遇。
另一个负面效果就是造成了国内家庭的财政健康程度低，大家感觉一下自己或者身边的人，国内的家庭，多大比例的资产是在房地产上？是不是想当的高？已经高到一个不健康的比例了。除了自持的房产之外，还有相当多比例的现金资产以各种形式流入房地产及相关行业（比如地下钱庄，私人贷款等），房地产市场一旦有什么波动，绝大多数家庭的财富将迅速缩水。
除此之外的其他副作用：国家宏观调控能力减弱，二级市场融资能力下降，等等。
我想问大家，房地产到底是在涨还是跌？全国的报道都在涨，你真的以为房子在涨吗？我们的媒体，谁敢说房子跌？你一跌我就不给你广告！现在媒体的广告，都是地产的广告。我想问大家，现在媒体是不是冒（没有）德?中国大中城市70个城市在涨，那老百姓说房子肯定要涨。我想问大家，中国的大中城市怎么定义？比如说我们广东韶关、阳江、东莞、珠海、汕头、江门，这都是属于大中城市；讲地级市，中国有多少地级市？648个。
70个大中城市房价指数，取样具有全国均衡性，并非只有这70个房价涨，而另有364个城市房价都在跌。据记者从统计局获悉，这些城市是2005年确定的，入选的依据主要参考了这些城市的经济实力、住宅成交量、城市规模以及区域辐射力，兼顾了样本的区域代表性和房价统计工作基础。
我想问大家，中国648个大中城市，只有70个城市在涨，364个房子在跌，你怎么不报道，还有120个城市不涨不跌？如果你全部报道出来，那时老百姓说，中国的大中城市70个城市在涨，364个城市在跌，还有120个城市不涨不跌，老百姓会怎么想？但媒体对老百姓就报道第一个。现在我告诉你，中央还不是担心房子暴涨，现在中央最担心房子像断崖式的下滑。现在中央内部预计的房子很快就要崩盘，已经崩盘或很快就要崩盘的110个城市，很快就要崩盘。第一个崩盘的，鄂尔多斯。我是内蒙古鄂尔多斯政府的高级顾问，我去年3月份到鄂尔多斯市去演讲的时候，鄂尔多斯的房价是22000块钱一平，我就给鄂尔多斯的市长、市委书记云峰书记说，我说鄂尔多斯的房价很快就要暴跌，他怎么说：教授，我们知道要跌，但最低也不能低于17000。
是市委书记大，还是教授你大？说话怎么像上级？市委书记这么亲民的低声下气的和你聊？
我说谁说的。现在上一个月，鄂尔多斯政府给我的报告是多少，鄂尔多斯的房价跌到1700块钱一平方米，全崩盘了，地产商全逃跑了。我的一个学生上个月从鄂尔多斯开回了36辆路虎车。第二个崩盘的城市是温州。温州是中国炒房的，谁相信温州的房子跌？现在温州的房子砍掉60%还在跌，都在抛房子。第三个崩盘的城市海南。我们限价限的最高价，海南是限的最低价，不能低于17000元。第四个崩盘的城市是贵阳。贵阳房子贵到什么样，平均每个人能分到30多套房子。
今年 贵阳人均住房面积将达２８平米--贵州都市报09
这句我都懒得说了。一平米都不到的房子？
现在中央内部预警的房价要崩盘的：大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、惠州、珠海很快就要崩盘。
将来的情况是什么？
房地产崩盘，地方政府崩盘，高铁崩盘，地铁崩盘，那么我们的银行一定崩盘。中央就一定要出手救啊。中央说房地产不要了，地铁不要了，高铁不要了，但是中央一定要救银行啊。不救银行怎么办，老百姓把你一辈子的血汗钱存到银行，第二天早上说没有银行了，你不杀人放火才怪呢！
那么中央还要救地方政府，你不救地方政府，地方政府没有了，那不就乱套了嘛。中央也没有钱，怎么办？只有一个办法就是大量的印钞，我们国家将出现恶性的通货膨胀。
我们来看现在令中国领导人感到最为焦虑的问题是什么，就是房地产。因为中国老百姓十年赚的钱全都买在房地产上了。我知道中国的老百姓都相信房子不跌，谁说的？经济学家是数字说明问题。
在我国互联网普及后（大概2000年开始）房地产业的1次下跌（2008）中，国世平先生预言了两三百次。
在这里，我选的是亚洲最具典型的三个国家和地区房地产走势图，大家看一下这三个走势图是不是惊人的相似？
每个国家和地区的房地产走势，基本上是一样的，没有哪个国家和地区会走出自己独立的痕迹。历史是有惊人的相似，大家看，日本的房地产是不是1982年开始涨，香港的房地产92年开始涨，我们国家的房地产是2002年开始涨。我们香港比日本晚多少年？晚十年；我们比香港晚多少年？十年；我们比日本呢？晚二十年。
还是老观点，中国的房价是政策房价，不可能套用之前各国的经验，我们根本就不是一个真正的市场经济。
房价停滞已经造成部分支柱产业的萧条，房价暴跌一定是在经济危机之后，目前政府和权益集团会竭尽全力保证房地产的暂时平稳。
大家看，日本的房价从1982年大涨到1987年，涨了多少年？5年，在这5年里，日本的房子整整涨了10倍，香港的房子从1992年大涨到1997年，涨了几年？5年也涨了10倍。我们深圳的房子从2002年大涨到2007年，也涨了5年，整整涨了11倍。但是房子是不可能永远涨的，没有哪个国家的房子一直涨。
不可以用日本的例子来论证中国的事情。因为中国政府的权力和控制力远远大于那走马灯一样换首相的日本。
日本没有想到，在1987年日本的房子暴跌。到1993年，日本人极度悲观失望的时候，没有想到他的房子强劲的反弹，在1994年日本人又拼命的买房子，没有想到1994年日本房子再次暴跌。到1995年，日本的房子整整跌了80%。
我们看看香港，香港的房子在1992年发展到1997年，涨了10倍。谁相信香港的房子跌？我不是吹，我是成功的预测香港的房子在1997年跌。我在1997年1月份在香港的信报和香港的电视台发表演讲，我说房子很快就要暴跌，李嘉诚一看非常的愤怒，在香港的经济日报连续4天登广告，名字就叫，质问国世平教授。
登报质问你，你的话份量大，还是李首富的份量大？不符合逻辑
我的预测完全准确，香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人极度的悲观失望，后来没想到房子强劲的反弹，在2004年香港人又拼命的买房子，没有想到房子第二次探底到2005年。从1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%。2005年，李嘉诚又在香港经济日报整版的登广告，向国世平道歉，同时聘请我为李嘉诚公司的高级顾问。
2007年，我又一次成功的预测中国的房产在2008年开始暴跌。结果，2008年北京的房子像断崖一样跌了40%，上海的房子跌的最少，跌了30%；我们深圳的房子像断崖似的跌了30%，东莞的房子直接跌60%。
首先，确实07年7月份左右开始，深圳二手房这边开始转冷，大概抗到10月开始，开始陆续出现较多笋盘，让了30%的房子有没有？这个正儿八经确确实实真的是有的！在什么时候？ 在08年12月到1月份，年关的时候，这个时候政策未出，有的人等钱过年而等房过年的很少，加上很多外地人都在盘算着怎么抢回老家的火车票，这个时候，几乎一天一个门店单个人只有2,3人次的客户。但是从2月底开年开始，开年以后，整个风向马上转了，各种客户看房，市场上突然就供销两旺的样子，当然这个时候房价依然还没有开始回涨，只是止跌。基本上深圳二手房市场，跌去总价的15%到20%是真的靠谱的，这个，是最低点。
但是，国老师犯了一个最重要的错误：我没有想到我们国家的领导人这么乱来。大家看看，日本的房子跌了6年，香港的房子跌了6年，我们国家的房子至少要跌4年吧？刚刚跌到第三个月，到了2009年3月份，中央像发神经一样宣布救市，也就是温家宝搞的4万亿投资。
4万亿投资要命啊！我们国家为此付出了极为高昂的代价。那时候地产商响应中央的号召，主动的把房价往下调，我们的地方政府和老百姓配合中央不买房子，没有想到我们国家领导人这么乱来，4万亿投资救了地产一把。
4万亿最大的作用，就是抵消掉了08年次贷危机引发的经济危机。
如果大家想一想，2008年让房子慢慢跌下来，我们不会有这么困难。非常可惜，现在中国老百姓都不相信中国房子会跌，但是我告诉大家，我今天负责任的告诉大家，中国老百姓再靠买房子赚钱的时代已经一去不复返了。
为什么？房地产的格局已经发生了重大的变化。去年我们国家大中城市190个城市在这里，今年有多少，几十个，可能明年只有多少，50个，可能后面30个，最后20个，最后10个。
深圳、北京、上海的房子可能最后跌，因为我是万科的高级顾问（被否），我是李嘉诚公司的高级顾问（被否）。我问李嘉诚，为什么深圳、北京、上海的房子泡沫最多，反而最后跌。他说教授，你想想就知道了，要保卫中心城市，我们首先把四线城市房子卖掉，救三线的；如果三线救不了，卖掉三线救二线；二线还不行就卖二线救一线；如果一线崩盘了，中国就全崩盘了。
我们中国的房地产所得税是20%，这是个什么概念？在座的你以后买房子，如果房子不涨30%，你一分钱都赚不到。为什么？20%交了所得税，还有5%的契税，你还要买房子，还要按揭吗？再交5%的按揭，你说房子涨30%多难涨啊。那房子难涨，你不赚钱，你还买房子干什么啊！那你说好，你去买房子，你代我交税。
所得税的计算是按照买入价和卖出价之差。这个说20%极不严谨。北京市满五不唯一的住房除了这个所得税以外，大概只交3%左右的契税和一些杂乱的税。
满五唯一所得税也不交，税率下降到2%以内。
我告诉你房地产所得税是直接税，直接税是不能转让的，只有间接税可以转让！比如说我把我的房子卖给赵总，赵总代我交了30万的税，他到税务局去举报，国教授的房产税是我交的，税务局把我抓起来，把钱退给他，还坐牢。
那把房价涨上去？开玩笑，房子贵谁买你的。我们国家明年全方位征收房产税。中国的房产税是多少？0.6%-6%。如果中央想把房产税涨到6%是个什么概念？那意味着在座的你住一百万的房子，你一年交6万的税，你交就行了。
国老师在深圳的房子700万，我一年要交42万的税。李嘉诚一年交的房产税是1700万，他的豪宅17个亿。
我告诉你，到那个时候我们中国居民都要做一个选择，根据你的收入水平决定你住房的大小。
我们中国的老百姓真的很可怜，我们根本就不是买房子，我们是买房子的居住权，因为土地不是你的，我们就买了70年居住权。我想问大家，谁住满过70年？中国住满30年拔掉，美国、日本和欧洲的房子连土地都是你的，人家才叫买房子。
房子很快就要崩盘，我必须警告在座各位：如果这个时候你胆敢再去买房，你将成为中国房地产史上最后一批解放军，把别人彻底解放了，在上面站岗十年都下不来。
他的投资理念就是最安全——卖掉高位的资产，去买低位的资产。
在任何单一城市有两套以上的房产，都建议出手套现。换句话说，自住需求可以保留，保值抗通胀的作用也还可以，但投资需求的房产，就应该考虑出售了。
为什么说国内房地产市场泡沫化严重，很多指标可以看出来，其一就是租售比，房屋，尤其是住宅，其本质属性就应该是满足居住需求，租售比这一值最能反映一个市场上房屋需求程度。国际惯例是月租金和售价比不应超过1：400，超过了就说明有严重泡沫。举例来说，新加坡的住宅，CONDO（商品房公寓）的租售比基本在1：300左右，去年帮朋友买了2套价值80万的单间公寓（带经装修），明年交房，预期的租金在每月3000-3500左右，而且随着售价上涨，租金基本上是等比提升（过去8年新加坡房价上涨了70%）。HDB（政府组屋，类似我们的经济适用房概念，全新加坡80%的人口住在HDB里）的租售比大概是1：150-1：180 左右。之前的房东的一套90平米使用面积的HDB，3间卧室，去年10月卖出去的时候，卖了56万新币，而当时整套出租的价格大概是每个月3000-3300新币，算一下的话租售比大概在这个范围。
反观国内的房地产市场，有几个城市的房子能达到这个比例？现在一百万买个毛坯房，装修完毕添上家电算一百二十万。能租上每个月三千不？还不提咱们的房屋产权只有70年，相比国外很多的房产都是永久产权。
除了租售比之外，看一下城市的人口/住房总量的比例。新加坡全岛一共531万人口，全部的住宅仅有150万套（120万套HDB+30万套CONDO+少量别墅），算一下，平均每个可住人的的房子里要住3.53个人。香港720万人口，住宅总量260万套，平均每套住宅住2.77个人。对比全北京常住人口大概2100万，总住宅现在已经有1320万套了，算一下比例，每户住宅平均才1.6个人。就算按照每户3人的标准来算，北京现有住宅，不用再建了，可以容纳4000万人，如果达到新加坡的每户3.53人的比例，北京现有住宅可以容纳4660万人……你可以想象4000万人挤在现在的北京么（交通，给排水设施承受得了？）所以，还相信教授们忽悠的刚需么？
国内其他的城市的人口和住宅数据我没太查，欢迎补充，不过可以说如果城市人口/住宅总量低于2的话，完全不存在所谓的“刚需”，纯粹按供求关系来讲，已经是供大于求。
再说一下另外一个方面：一手，二手房成交比例和成交难易度。有些城市的房价纸面上还在涨，新盘开了总暴高价，二期开盘都比一期高，给人造成一种错觉就是买晚了就吃亏，买了房子肯定涨。但要知道，房子买到手之后，即便周边的楼盘开盘价更高，也不代表你会赚到钱，只有出手了成交了才算获利，不然都算浮盈利。随着新盘的大量供给，二手房成交价和成交量都在下跌，已经有不少而三线城市（尤其是房价已经停涨的城市）出现了新房到手就赔钱，原价挂出去卖不掉（与其买二手，不如买周围新开的一手盘）的现象了。
以上，纯从供求关系来看，国内的房地产已经完全处于供大于求的状态，泡沫已经很明显了。下面谈谈国情的特殊性，讲讲为什么我们的房地产市场疯狂到了今天这个地步。
自打朱相确立了房地产为主打产业的目标之后，这股疯狂就开始了。大力发展房地产作为经济推动力这条路，别人也走过，也不能说算错，房地产行业确实能撬动上下游很多产业，加上房贷的杠杆，是一个迅速提升纸面经济数据的好手段，过去十几二十年咱们两位数增长的强劲势头很大程度上得益于此。但任何一个政策路线，都是利弊并存，在获利的同时要靠其他配套政策手段调整，控制大方向不至于走偏，甚至脱缰，这个层面咱们就做得差很多了。
负面效果之一就是房地产的高利润对实体经济带来的绞杀效应，分显性和隐性两个层面，显性：越来越多的企业选择把大量资金投入到房地产市场，而非扩大生产和创新，房地产利润率最高，实体经济，制造业的利润率太低而且周期长，大家都炒房，一年轻松赚50%，你做家电一年累死赚5%，你还做实业么？同时房地产行业的暴力也扼杀了社会创业的积极性，天涯上有个2008年的帖子，讨论有钱的话应该是创业还是买房，最近又被翻出来鞭，说你看看，08年创业的活了几个，08年买房的现在都笑死了。其实这是个很可怕的现象。
从隐性层面来讲，发展房地产带来的高货币投放导致高通胀，加上国内缺乏其他有效的投资渠道，造成了投资房地产基本成了国内唯一有效的抗通胀手段。中国人本来就是出了名的高储蓄率（没办法，社会福利太差，得存钱傍身），现在花出去的钱，很大程度上又都投在房地产上，结果就是消费给制造业/实体经济的比例越来越低，更加剧了实体经济的悲惨境遇。
另一个负面效果就是造成了国内家庭的财政健康程度低，大家感觉一下自己或者身边的人，国内的家庭，多大比例的资产是在房地产上？是不是想当的高？已经高到一个不健康的比例了。除了自持的房产之外，还有相当多比例的现金资产以各种形式流入房地产及相关行业（比如地下钱庄，私人贷款等），房地产市场一旦有什么波动，绝大多数家庭的财富将迅速缩水。
除此之外的其他副作用：国家宏观调控能力减弱，二级市场融资能力下降，等等。
房地产行业现在已经成了一个怪胎，泡沫化严重，但是又绑架了全国经济，绑架了多数国民（尤其是城市居民）的家庭财产，更重要的是，分税制之后房地产已经成为地方政府的收入主要来源，贡献了地方政府50%以上的收入，所以说即便这个怪胎再畸形，泡沫再严重，还是有相当大比例的既得利益群体想把这个泡沫继续维持下去，这也是为什么中央的调控政策屡不见效的原因之一。毕竟由俭入奢易，由奢入俭难。再者咱们国情特殊，凡事必须政治挂帅，稳定优先，捅大漏子的事儿谁也不敢干。就这么放任自流。
中国的房价已经完全超脱了市场的正常供求关系和自身价值的轨道。变成了国家振兴经济，地方提高收入，企业盈利和个人家庭保护财产安全的综合产品。接下来房价怎么走，也是个政策市，关键看大方向：如果再多几个四万亿，那没跑房价还得涨，到时候再翻出来国教授这篇文章（和我这篇分析），肯定有人骂SB，2013年让我卖房。可我觉得现在房地产过热带来的弊端应该已经在高层达成共识，挤泡沫是肯定会有的。没解决的问题主要有二，一个是地方政府的财政收入的落差如何填补（关键是地方政府的高额债务如何偿还），二是挤出来的大量流动性往哪儿导入。第一个问题咱就不操心了，向来不怀疑政府赚钱的能力。第二点其实是是关键，失控的话容易引发动荡。
对于我等升斗小民，其实是兴百姓苦亡百姓苦。穷全家之力付了个首付，然后背几十年的贷款才把媳妇儿娶进门，接下来房价继续涨，也没法变现，但是通胀肯定会继续，所以工资和其它非房产资产会相对贬值。要是房价跌了，也是惨，自住房不敢断供让银行收房，只能咬牙继续还超出现价的贷款余额……
现在手里有多套房的相对富裕阶层，还是最开始的那个建议，应该开始减持，降低房产在自身家庭总资产当中的比例。
