爱华网当然，在底特律城随便开车兜一圈，你还能看到许多废弃的，木板封着的，和没有窗的建筑…高速公路两边，市中心，居民区的一角…几千栋这样的建筑充斥着底特律城。
从从Google街景中看到的底特律居民区一角。
从大规模的衰落之中，底特律近些年却渐渐作为商业的领军者而又再出现在人们视野中。我们所言的底特律复兴，不仅是谈论B级或C级写字楼的再开发(这很常见)。底特律真正开始慢慢蓬勃发展的是它对长期空置的建筑和历史建筑们所进行的与其说创新不如说是非常神奇的空间再利用:
位于市区的著名建筑David Whitney大楼，曾经的地标甲级写字楼与高端购物中心，被空间改造成公寓和复古酒店；位于公立学区的Burton国际学校则变成一家电影院与幼儿园；一个烘培店Nabisco重新开张之后成了搬家公司U-Haul的转运和储存中心；底特律第三公安分局被空间改造成555非盈利画廊的艺术家工作室；还有一家叫做“金子钱金子”（Gold Cash Gold）的当铺开张以后成了餐馆(还很有爱的延续了之前的店名)，内战老兵俱乐部重新开张后成了广告公司Mindfield，甚至还有变成酒吧的出租车修理厂Two James Spirits…如果需要，这个名单还可以继续罗列下去…
从车库大门能看出从车库大门能看出Two James Spirits 这个185平方米品酒室原本的用途 :一家出租车修理厂。
对于这个城市正发生着的变化，在底特律韦恩州立大学（Wayne State University）研究项目空间改造的城市规划副教授Rayman Mohamed评价说“很难找到一个比空间改造更有活力的市场。而这将会产生连锁反应，而一旦他们（空间改造）开始了，他们将会得到自身所形成的动量而继续下去”。
底特律并不是唯一一个这么别出心裁的搞再开发的城市：在Michigan州的Coopersville，有家关闭的汽车和零部件厂成了牛奶厂；而在Ohio州的Batavia，则有个汽车厂改成了辛辛那提大学克莱蒙学院（University of Cincinnati‘ ClermontCollege）的托儿所；在Michigan的Jackson，还有座监狱被改成艺术家工作室；而在Virginia州的Fairfax County, 还有着一座曾经是监狱的公寓；还有“死去”的商场们被空间改造成各种各样的用途: 在Kentucky州的Lexington,成了很多教堂，而在Mississippi 州的Jackson被空间改造成医疗中心……
在这么多城市之中，底特律之所以成为最有代表性的“空间改造”之城，是由于它独特的发展背景。1）伴随着这座城市曾经的落寞，底特律的人口从1950年的186万下降到2012年的70万: 地产触底，提供了便宜的资产价格。2）相应的，大量烂尾楼的存在提供了空间改造的需求，2013年的一份调研发现底特律30%的商业建筑都是空置的。3）经济从大萧条之中复苏。4）近几年人们逐渐对城市生活和”可步行性“（walkability）的兴趣增加。这多重因素的叠加，使底特律对开发商们的吸引力越来越大。
Roxbury就是在2014年，把前文中提过的那栋有着百年历史的David Whitney改成公寓和复古酒店的开发商。他们的副总裁James Van Dyke一直还觉得参与底特律的空间改造有点儿晚，“这样的空间改造在许多别的城市也在大量的发生，但底特律居民必须重新教育自己什么是城市，因为传说中的城市生活在底特律已经有三四代人没有经历过了。”
空间改造的先驱们
公共和个人开创者的联合为底特律的投资环境提供了支撑。在公共参与者这一边，底特律经济发展公司牵头了一系列的合作活动，以2006年的Super Bowl为契机进行了对市区的恢复工程，包括清理公园，移除建筑废墟，吸引新的沿街商铺等。在个人参与者这一边，Quicken Loans的主席Dan Gilbert凭一己之力为这座城市注入了活力: 他从2010年开始在底特律大量购买和更新建筑物超过80栋，投资了大约18亿美金，以及安置了13000个员工来这里工作，这些也带动了其他企业紧随其后。
很多现在进入这个市场的人正成为新闻头条，但这些背后却是有着大量的先驱和政府的系统性的支持为他们铺路， 2002到2014年底特律经济发展公司的主席George Jackson Jr.（他现在的角色是一家房地产开发商，和密西根州城市土地协会（ULI）的顾问） 说”我们（当年）必须创造一个能让今天的你们看起来充满希望的环境 “。
当然，底特律的再开发动力有着很多挑战。2013年，底特律的破产赤字又达到一波新高潮，尽管有些人认为这是积极的信号：这是政府终于开始解决一些问题的迹象。同时，因为破产和失去人口太久，许多银行不愿意再对这个城市的任何房地产开发项目融资。最终，大部分的空间改造项目必须要花精力解决一系列的融资问题，包括城市的激励政策和银行贷款，政府贷款保证，政府税收信用，天使投资人，和与已有商业和家庭的协商等。吸引不了传统资本(因为没有和其他机构来为项目背书)，底特律的空间改造项目，在融资上必须”非常有创意“。
从土地总量来说，底特律市是一座小城，和美国24个有着60万以上居民的城市相比，底特律以139平方英里（360平方公里）的土地面积居于倒数第四。这座城市最热点的在开发区域只有7.2平方英里（19平方公里），它连接了几个传统市区中的其他区，包括Midtown, Corktown，Woodbridge. 这个被叫做”7.2”的黄金地带里有着这个城市的主要机构和娱乐设施，从体育馆到Wayne State大学，从艺术管到设计独特的建筑，这小小的7.2平方英里，是市场回报最有潜力吸引投资人的区域。在这块黄金地带，从2010到2014年，有3012座新的或是翻新的房屋单元被开发，增长超过16%。这个数字是来自于Hudson-Webber Foundation, 一个以提高底特律生活质量为使命的机构 。从2013到2015年在这个区域的零售店增加了13%。
在底特律很特别的新空间改造项目每隔几周就会出现一个。比如今年早前一个更新项目是把Brewster-Wheeler中心，拳王Joe Louis曾经训练过的地方，空间改造成一家餐馆和社区中心。还有几个开发商（其中包括篮球明星Earvin “Magic” Johnson）要合作一个在覆盖了好几座历史建筑的旧的密歇根州立展览会场的再开发。
这些空间改造项目有许多好处：由U-Haul公司支持的一项韦恩州立大学（Wayne State University）的研究，谈到这样的项目减少了破坏，提高了周边物业的价值，也减少了破坏与施工过程中产生的温室气体。更重要的：“有虽然不多，但数量仍在增长中的证据表明空间改造项目的ROI(投资回报率) 普遍比新建项目的高”主要是改造项目往往有着更低的空置率和更高的租金，以及（旧项目）被低估的交易价格。
显然，底特律最近发生的事情更印证了上述的结论，我们来看三个项目:
PhilCooley和Ryan Cooley兄弟在底特律附近长大，大学毕业之后搬出了密歇根州，而后分别在纽约和芝加哥这样的大城市各自亲历了“第一手”的繁忙都市生活。“这种忙碌过去在底特律没有发生，所以我们不认为回到底特律而使这忙碌发生有太大的风险”。
在2000年左右，他们从家人和朋友那里借钱买下了靠近市区的库克镇（Corktown）的一处完好无损的空建筑，开了一家叫Slow的烤肉店，迅速在底特律有了名气。然而这个小小的成功并没使他们的未来变得更容易，他们的第二家餐馆，一个综合体的一部分（一座6层的公寓的1楼），花了他们5年时间去开发和融资。困难主要来自于他们选择的这栋建筑的历史: 这里在过去几十年都曾是一家当铺—先是Sam’s融资公司，接着是Gold Cash Gold餐馆--因而发生过好几起有伤亡的抢劫。最终，Cooley兄弟还是和底特律经济发展公司进行了合作(后者担保了三笔贷款和一笔基金)，以20%的本金，得到了2200万美金的项目。
项目的改造也面对了很多“并发症”: 旧项目的三楼为了防盗布满了电网，而二楼的窗户又被混凝土块牢牢地封住。Clooey兄弟不得不重建了所有的房间，并增加了浴室和一个厨房。为了打造独特的城市感，他们重新喷刷了当铺之前的招牌，上面写着“当铺”和“买金子”字样，与大大的美元符号。6层公寓在项目完工之前都全部租赁出去，而容纳80个客人的餐厅也在12月份开业。
RyanCooley 说：“底特律有这么多空的建筑，还这么便宜，所以为改造项目融资比新项目要有意义得多”。
完成改造后的完成改造后的Gold Cash Gold项目
离Cooley项目所在的街区不愿，Peter Bailey与David Landrum有着类似的故事。他们在密歇根念了大学，出去工作过之后又回到了这里。他们的梦想是利用蓬勃发展的工艺运动潮流开一家酒厂。
他们需要一家仓库类型的建筑，有着又大又高的空间。他们有着许多选择，而最终把项目选址在库克镇（Corktown）主干道的一家之前汽车修理厂，这么干的主要原因当然就是这一区域由Cooley兄弟和其他改造项目的开发商所形成的再开发运动的氛围。然而这个只有一层楼的1115平方米的仓库却有着漏雨的屋顶，以及有限制的设备使用，并且需要环境清理。Bailey觉得这儿”有不错的基础，但仅此而已”。
Bailey，Landrum，与这座建筑的所有者一起，花费了25万美金升级了电力，水和煤气等设施，重建了整个内部结构。现在这个建筑已经可以容纳8个500加仑的蓄水池，超过100个酒桶，和一间品酒室。2003年，这间叫 Two JamesSpirits 的酒厂开始生产伏特加，杜松子酒，波旁酒，混合威士忌，销售量在一年之内翻了一倍。Bailey觉得”这现在这个年代，我们不可能专门去建造这么独特和定制化的建筑”。
改造之后的改造之后的Two James Spirits酒厂的酒窖
离库克镇（Corktown）几个公里之外，在底特律市区的核心位置，有一座更有历史性以及标志性的大楼，有着115年历史的5层高的共和国大军（Grand Army of the Republic）大楼--由石材建筑的理查德森罗马式风格的塔楼，有着炮塔，城垛，护栏，像一座城堡。这座建筑为了内战的老兵组织而建，作为这些老兵的社交场所，以及之后作为他们后代聚会的场所。底特律政府最后收回了这座建筑，并在1982年将之关闭，封上窗户。这座建筑就以这个状态持续了接近四分之一个世纪，直到政府公开开始向开发商公开闻讯改造建议。但没有一个开发商愿意揽这个活。
一家小广告公司和音像生产公司Mindfield的老板David Carleton和Tom Carleton兄弟看到了这个机会。他们先找了他们公司合作的银行，却被告之这家银行没兴趣给底特律的任何房地产交易贷款。最终，Carleton兄弟找了底特律城之外的一家银行实现了融资，但他们必须以在底特律的其他资产，以及他们在佛罗里达的房产作为抵押。在2011，他们收购下了这个项目，花了一年封闭了项目外围，按照历史建筑物的标准恢复了内部结构，并更换了所有的机械设备以增加现代科技设备。Mindfield在今年早些时候把它的办公室搬到了这个建筑的2-5楼，而在把一楼租给了两家餐馆。“我们所有的客户会议都以一个小的游览开始“，Tom Carleton说：“每一个建筑都有一个形象，而这栋建筑的形象就是在讲述我们的故事，他告诉我们的客户我们是一个前沿的公司。当人们意识到我们经历了什么来实现我们的办公室，就会对我们的创造力里充满信心。”
改造之后的改造之后的Mindfiel公司外观
上涨中的房租
随着这么多再开发和空间改造项目的活跃，底特律的市场租金开始上涨，给未来的投资带来了新的刺激。在这座城市房地产市场的底部，公寓的租金只需要6.46美元/平方米，但最近的项目已经接近21.53美元/平方米，这使传统的借款方更愿意为项目贷款。“现在，如果你可以在底特律开一家公寓，你可以向潜在的租客灌输住在市区的观点”，Brain Rebain，一名参与David Whitney再开发项目的建筑师说。
近些年，外来的投机者已经开始进行一场现代的圈地运动。但是在底特律的再开发还是需要一些标新立异的人，就像之前提到的Caleton兄弟，Burton,以及Landrum。或者 Joel Landy。Landy是一个机械师出身的社区开发者，他买了很多空置的公立学校，来把他们改造成新的用途，包括阁楼，电影院，音乐家的练习场地等。为什么他选这些学校呢？他们都有着坚固的结构、厚重的墙，都普遍位于居民区的中心位置。尽管，Landy经历了一些痛苦和错误来最终赚到了利润，但对他来说，成功的关键是有想象力。
“ 我遇到许多银行，说这是一个单用途的建筑，但其实它不是”Landy分享他的经历时说“别把它想象成一个学校，而去想象成一个建筑空间。在它内部打造一个新的世界，让它与众不同”。
（本文作者：麻省理工学院房地产中心许萌）
整理自:Urban Land Magazine- Jeffrey Spivak- Adaptive Use IsReinventing Detroit
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