爱华网2015房地产行业平均值 2015年以后房地产行业真的完全没有回来的可能了吗？
中国1998年到2015年之间的房地产市场可以简单分成三个阶段。
第一1998到2005年。这段时间内，房地产市场虽然有上涨，但是并没有达到疯狂的程度。房地产价格的上涨，我认为主要是因为城市化推动，本身的农村人，走进城市，那么居住的需要导致的购房需要。这种上涨是正常和非常理智的。
可是2005年开始，全国上下的楼房价格进入的暴涨时间段。这个阶段我认为是2005年到2009年。因为在2005年发生了一件大事情，那就是汇率不再是锁定的了，而是可以在一定区间缓慢变化。而我们都晓得，中国经济蓬勃向上，汇率一定是向上走的。就是这种预期，使得持有人民币可以获取汇率差收益，这种收益是国际游资最喜爱的。为了增加收益，他们不一定持有现金类人民币资产，而同时会购入人民币计价的商品。人民币计价的商品当中，升值空间非常巨大的就是房地产了。由于我们中国当时还不具备像今天的这种，资本监控体系。在当时大家都是懵的，只晓得房价是一天一个价，全国上下都是加速上涨。06年，配合股市上涨产生的资本增值，我们国家忽然是钱多的不得了，到处都是钱。如果，这种经济爆棚，仅仅归因于，我们中国的制造业上升，我认为是不完整的。中国的加工制造业，在2001年加入WTO，不可能短短时间产生了如此多的钱。使得全国上下的经济爆棚。我认为，更重要的原因是信心！在这个期间，还需要配合的来看看，国际。当时的美国还没有爆发金融海啸。而这个时候，美国的借贷消费是非常疯狂的。这使得美国利息很低，使得国际上的美元需要寻求保值资产。这笔钱，我认为是比我们中国实业家们手里的钱要更多的。而他们进入了中国。
证据是，中国的外汇储备，增长率在这个时候高速增长。看下图，05，06年增加了2000亿。而07年突然增加近5000亿。08，09都超过了4000亿。这种突然的增长，不是加工制造业能够产生的。只能是热钱流入。而且，这只是官方统计数据，民间流入恐怕也是不少。所以这段时间内房地产的爆棚，有3个主要因素：1，国际资本流入中国，这个是最主要的因素。2，国内的有钱人保值需要。3，城市化驱动，使得进城去至少得买一个房产。所以这段时间内房地产的爆棚，有3个主要因素：1，国际资本流入中国，这个是最主要的因素。2，国内的有钱人保值需要。3，城市化驱动，使得进城去至少得买一个房产。
好了，接下来就说2009年以后，我们国家的房地产。关键词是，中央4万亿。本来如果没有09年的4万亿政策，那么，很有可能，我们中国在09年以后，房价就不再上涨了。因为09年的美国金融海啸，本身就是房地产行业开的头。表现出房地产划归为资产所固有的基本毛病：房地产本身不能产出。就好像，土地本身无价值，必须种植农作物才能体现价值。可是，花样繁多的衍生品，让最终的购买者，只晓得利润，不在乎这份利润是否靠得住。本身，这种计划是非常美好的。因为美国也存在着大量的穷人，他们没有住房。如果能够有住房，他们就可以安定的工作，以后慢慢的工作还房贷那么这将是一个双赢的结果。可是，到后面，美国人玩过火了。他们以为，放贷给穷人就可以有未来的产出。但是这种想法本身是不对的，穷人拿到这些钱，他们不一定都投入了有意义的事情，或许就直接花掉了。可是花掉钱，以后是要还的。所以，美国2001年以后开始的透支消费模式到最后变成了毒药。穷人接近0的储蓄，在任何风吹草动之下都立马被击溃。所以，投资人到最后发现，他们的钱都被穷人浪费掉了。一旦赎回开始成风，这样就导致了借款人急需抛售资产换来现金还给那些投资人。这种大规模的需求导致了市场流动性枯竭。因为等着卖的都是大宗商品，房子。这个也就是当时我们经常听到的，流动性枯竭。美国和欧洲为此只能直接向市场注入资金以保证流动性。
在当时，我们国家的房地产，暂时稳了一下，。虽然资本流入很快，可是因为当时国际市场的需求暴跌，导致我们国家很多加工企业的老板都亏损破产，或者需要资金来准备接下来的市场下滑。所以，他们抛售了物业。这个也是我们当时所听到的，李嘉诚抛售了部分内地物业，手握大量现金准备过冬。这个是市场上普遍存在的。这双方的力量，一个大量卖出，幸好国际资本流入的大量买入，使得我们国家的房价暂时处在平台期。注意，在这个期间，相比这两种力量，城市化产生的城市人口购房需求虽然有，但是比起来相对较弱。不足以大规模的推动房价上涨。
好了，在4万亿之后，情形可就很不同了。4万亿，这部分是中央的资金，加上地方的资金16万亿，一共投入了市场20万亿。
这笔钱是怎么来的呢？应对美国的QE。因为美国在拯救GM等大品牌之后发现，直接给市场注入资金增加流动性可以有效拉动经济。于是，他们搞了4个QE。因为QE的缘故，美国的大公司都得以安然过关。因为QE是透过银行的，大公司以自己的信誉能力等等可以向银行低息获得资金。这些资金就可以投入生产使得自己壮大。
这一点被我们中国领导人也看得清楚了，09年我们面对的是，传统加工贸易模式的断层。就好像，今天的第一名，明天的倒数第一。按他们的逻辑，我们国家的经济尚且还没有准备好这样的变化。于是，投入巨量的资金使得经济不会缺钱。就好像一个产品已经没有市场的工厂，为了维持工厂继续存在，我们就投入钱哪怕工人无所事事，只要有工厂就可以。这就是他们的思路。
拉动内需在这个时候产生了，但是其实我们国家的领导人尚且是不晓得我们的内需在哪儿。因为在09年的时候，其实中国还不是很富裕的。居民手里是没有多少钱的，没有钱怎么拉动内需啊！贷款给他们！所以，09年就开始了中国的借贷消费。本身在之前是非常老实的，有多少钱花多少钱。可是自那年开始，我们的透支消费开始了。
中国的经济从09年开始有了自己的内动力循环。其实，中央的4万亿就是基础设施建设资金。因为中国要拉动内部经济，国内最需要的就是基础设施。这对于国内是最有意义的。也就是铁公鸡项目，铁路，公路，基础设施建设项目。所以，从10年开始我们的房地产市场又开始了上涨，最疯狂的是2012年。这期间，我们国家的高铁几乎是爆棚式的发展。
所以，我们已经很清楚了，这个阶段的房价上涨，可以用丧心病狂来形容。因为如果房价从5000到1万我们觉得是无法接受的，那么从10000到20000就几乎疯狂。因为到20000可是5000的4倍了。可见，经济膨胀了2倍。而这个不能用货物产出，或者城市化等等的需要来形容。主要因素是资本。一个是国家4万亿的资本推动，一个是美国QE。正是这两个因素导致了我们国家的房价再度爆棚。
虽然，从外表看，房价就是先涨一点，然后再狠狠涨一下。再停一下，然后在狠狠涨。到最后，慢慢涨慢慢涨的今天。
那么为什么我认为房价以后绝对不会再有黄金暴利了呢？
通过上面的情况大概梳理，虽然并没有举出多少实际证据，但是情况大致我们都已经知道了。房价上涨是一个因素两个方面三个能量。一个因素就是资本，两个方面是两个主要的，国际热钱，国内有钱人。三个能量就是再加上城市化。
这里面我们分别看到了，中国的经济从什么也没有的1998年，到2005年外贸型经济。而到了09年外贸做不下去了，开始拉动内需。可是，我们国家有一个基本是没有变的。那就是处在制造业的底层。所以，房地产是有前途的。而随着中国制造2025等等，以及98年还是小孩的我都已经长大成人。我绝对不相信，我们这一辈人还会继续从事低端行业。这是一个根本的转变。一句绝对的话叫，当初的穷中国已经死了。而一个现代化的中国已经崛起。现在，你无法通过房地产来达成当初的目标。当时，中国的制造业集中在人口密集区。而这种人口聚集一定会需要住房。这个时候，房地产就一定会爆棚。可是，今天的网络化，使得世界一张纸的平。住在哪儿已经不再那么重要，还没算交通的便利性。中国当下，暂时是把房价稳住，因为稳住房价可以保证旧利益体系的稳定。这是非常有用的，房价的稳定可以阻止国际市场看空中国，保证我们国家的转型。等到过些年，一旦我们国家已经形成了像日本丰田，德国大众，美国波音，微软，高盛等等现代企业以后。房地产市场就会被抛弃。那个时候，当然不会暴跌了。假如中国变成了法国，房价暴跌不会普遍，只会集中在失去竞争力的区域。比如，缺乏竞争力的部分小城，恐怕会变成人去楼空成为未来的底特律。这是一定会发生的。
为什么2015以后房价不会暴涨。因为2015年开始，中国开始流失外汇。也就是说，热钱已经开始缓缓退出中国，失去了一个非常巨大的能量。然后，我们国家已经开始转型，把钱投入到现代化企业的培育中了。这个是非常巨大的转变，失去了两个主要的动力。我们国家的房价，现在就只剩下城市化，也就是本身没有房子的，现在考虑买房子。以及部分有钱人还在盲目的买入。
可是，在现在看来，房价暴跌是很难达成的。房价暴跌需要有巨大的空头，可是并不存在这样的因素。首先，持有大量房产的国际资本并没有彻底看空中国，只要中国经济保持现状，就已经是雄冠天下了。地球上，中国的经济至少是最有底气的。除了这些人，另外就是我们国家的有钱人。他们持有房产可是全资买入。因为，中国房价推动力的两股刚刚说了，而这些人都很富裕。所以，只要他们都不出手。房价不会暴跌。
房地产业，作为一个传统行业，已经是行将就木。没有必要投入大笔的精力去谋划将来有什么发展。就好像，中国古代孔子等贤者所推崇的，天下太平，万民衣食住行皆得安乐，那接下来的就是，礼，乐教化事业了，这些都是精神产业，比如艺术，美术，哲学，历史等等。 2/2 首页 上一页 1 2
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