爱华网“名校谎言”只是房地产公司百揭不穿的谎言中的一种，而当业主和开发商的对立已然成为普遍的社会情绪，人们是不是应该指望通过立法来铲除孳生这些谎言的土壤？ 文 本刊记者 王磊磊 7月中旬，《法人》记者接到业主爆料，北京金隅嘉业房地产公司在一年前销售北京通州金隅7090小区商品房时，曾向购房户承诺，凡购买金隅7090房屋者，其子女均可在附近的史家胡同小学就读，然而史家胡同小学却在后来拒绝了业主的子女，原因是开发商并未缴纳相关的教育配套费用。 在接到爆料后，《法人》记者赶往位于通州乔庄南的金隅7090小区调查。 国家康居示范工程？ 打开百度网页，输入北京金隅7090小区，相关网站显示的地址为——北京市通州区城铁8通线临河里站向东，然而出了地铁口却没有看到附近有任何居民小区的影子。无奈之下，《法人》记者拦下了一辆出租车，在告诉司机目的地之后，司机的回答简单明了——“没听说过“，随后记者又上了一辆黑车，司机表示，从地铁站到7090小区只有一路公交车，但是要绕行40分钟，就算开车也要10几分钟，一口价“二十元”。 十几分钟后，车子停在了一条尘土飞扬的马路旁边。司机指着通往小区的一条水泥路说：“你们走进去吧，里面就是金隅7090，我进去不好倒车。” 整个小区此时犹如一座孤岛悬在行人面前，小区的周边几乎没有超过3层的建筑，甚至有些荒凉。走进小路，路旁是一排金隅7090小区的宣传牌，在小路的入口处上方横着一个指示牌“理想生活就在不远处”，顶着酷热的太阳走出了几百米，又出现了一个指示牌——“坚持就是胜利”，过了此处又走了一段路终于到了小区入口。几个黑车司机咬着冰棒在和保安有一搭没一搭的聊着天，他们的主顾只有那些不方便出行的金隅7090小区业主，就算如此，据了解他们每天的收入平均下来也有二三百元。因为没有公交线路，没有私家车的业主只能打黑车。 在《法人》记者围着整个小区走了一圈后，发现小区内除了一个京客隆便利店，便没有其他任何商铺了。草地参差不齐，稀稀疏疏，小区前是建材市场和汽修，小区后是一个有机肥料厂。更让人受不了的是，《法人》记者粗略数了一下，在一个小时内大概有来自附近机场的七八架训练机飞过，从下往上看，低的时候甚至是擦着楼飞过，很容易看清飞机的整个外貌，发动机的轰鸣声不由得让人一阵烦躁。 《法人》记者在小区内遇到了业主刘先生，在小区广场的凉亭聊了起来。 “别看这样，金隅7090可是国家康居示范工程呢。要不是金隅公司承诺孩子可以上附近的名校，谁买这儿的房子啊！”刘先生口气中有嘲讽，还有些无奈。 名校如何成为卖房的幌子 和其他所有房地产项目的宣传册子一样，金隅7090小区的宣传册精美诱人——“北京150亿东扩CBD，通州成为最具潜力区域”，“北京金隅嘉业的精品工程”、“完整的社区规划、精美的园林景观、合理的市场价位”。之所以命名为7090，是因为该项目主要面向的消费人群为70后至90后的年轻一代，2009年小区开盘价格为七八千元到万元不等，仅09年8月份，金隅7090便销售了316套，位居当月通州楼盘销售楼首位。 “在前期销售中，无论是宣传材料还是口头宣传，开发商的宣传重点之一便是仅与小区只有一街之隔的史家胡同小学通州分校，开发商承诺，凡是在此购房的业主均可让子女去该小学就读，据我所知，很多购房户当初也都是把这个作为重要标准，最后才选择购房的。”业主张先生告诉《法人》记者，当时开发商只是口头承诺，在合同中这一条并未体现。 随后《法人》记者走访了更多的业主，一部分业主表示，当初购房的确有这方面的考虑。据金隅7090小区接待中心的工作人员反映，目前所有商品房均已售完，总共售出1700套左右。但据业主张先生的粗略统计，目前业主中有大约七成以上的人当初在购房时把史家胡同小学就读当成购房的重要参考因素，这样的估算还算合理，因为7090小区的主要居住人口为外来人口，年龄在20几岁到40岁之间的人居多，而这一部分人群在购房过程中，教育环境便显得尤为重要。“当初要不是开发商答应上学方便，我们也不会在这里买房。”业主赵女士告诉《法人》记者。 据了解，史家胡同小学始建于1939年，为北京小学内的“知名学府”，是北京市甚至全国的“窗口小学”，也正是这样的一所小学，成为了开发商卖楼的“资本”。
“当时我整套房子花了大概90万元，这个价格肯定是要比市里便宜，但是如果不是因为开发商承诺孩子能够上学，我宁愿市里买一个面积小一点，孩子上学更方便的学校，而且我认为从各个方面来讲，这里的房价偏高，史家胡同小学的存在也为开发商提高房价增加了筹码。”业主张先生如是说。 据业主反映，最早的时候，一部分业主的子女是可以去史家胡同小学就学的，但后来学校就开始拒收了，学校给出的理由是开发商没有向学校缴纳配套的教育费用。无奈之下，不少业主只能把孩子送到更远一点的梨园小学和附近的村办小学。 在业主当中，像刘先生这种孩子没到上小学的年龄、目前还在上幼儿园的业主则有另一种苦恼，刘先生指着不远处的7090接待中心说，当初开发商承诺要在接待中心的旁边盖一个幼儿园，但直到现在连个影子都没见着，现在孩子要送到几公里外的幼儿园，很是麻烦。随后《法人》记者来到了接待中心旁边的空地，发现这里的荒草已经长到了成人小腿的高度，更不要提什么幼儿园了。 开发商应该承担什么责任 为了核实相关情况，《法人》记者拨通了金隅嘉业房地产开发公司的电话，金隅嘉业客服部门和宣传部门给予的答复是：“在当初售楼的时候并没有做过业主子女可以就读史家胡同小学的承诺”，而对于小区相关配套设施建设不全等问题，客服部门工作人员的答复为：“是有一小部分业主给我们投诉，但是小区里不是有一个京客隆超市了么。”而对于《法人》记者提出的，在完善小区周边环境等方面有无具体方案等问题时，该工作人员表示并不清楚。 对此，一位曾在北京金隅嘉业工作过的业内人士告诉《法人》记者，在一开始售楼之时，北京金隅嘉业的确有过这样的承诺，公司也和史家胡同小学有过沟通，在前期的商谈中很顺利，一部分业主的子女是可以去该校就读的，他也参与过相关工作，但是后来的确是由于北京金隅嘉业并未向学校缴纳相关费用而导致现在的局面，而对于为何会突然出现这种情况的原因，该人士表示不方便作答。 相关的业内人士表示，由于史家胡同小学为重点学校，所以在相关配套费用上的支出数目不会太少，对此，北京市黎元君律师事务主任黎元君认为，开发商这么做归根结底还是出于对成本的考虑，“无论怎么说，房地产开发商的逐利根本还是不会变的，但是由于名校的影响，该项目的楼盘价格也会相应的有一个提升，实际上这部分成本应该还是要算在房价里的。” 根据北京市教育部门的规定，无论是北京市户籍还是外来人口，均可享受就近就读的权利。对此，黎元君律师认为，考虑到一些学校是重点学校，学校可承担的学生数量是一定的，所以在类似7090小区业主这样的问题上，如果开发商在销售过程中确实有过这样的承诺，在事实认定清楚的前提下，开发商是有责任的。而这一责任主要表现在，需要根据相关规定，落实与学校的沟通工作，并缴纳有关的管理配套费用。 法律法规严重滞后 据了解，金隅7090的开发商——北京金隅嘉业房地产开发公司成立于1987年，隶属于北京金隅集团，公司注册资金5000万元，资产总额15亿元。去年7月，也正是金隅7090小区销售之际，北京金隅集团在香港联交所主板正式上市，并成为了2008年金融危机以来，全球第一个H股发行上市项目和第一个中国国企海外上市项目。 “选择一次，信赖一生”，这是北京金隅嘉业打出的广告语，然而这样的一句广告却被金隅7090的业主嗤之以鼻。“当初也是考虑到开发商有这么好的资质，才会选择买这里的房子，没想到现在闹成这样。”业主张先生如是说。据了解，在通州金隅7090旁边，北京金隅嘉业地产公司的“花石匠”项目正在施工，而7090的一些业主反映，“花石匠”项目的销售，仍将史家胡同小学作为宣传点之一。 “背靠名校，让一些楼盘的房价涨了大约有20%到30%，这部分利润是非常大的，通过向名校靠拢，做虚假合同，房价炒上去以后拍拍屁股走人，这是近来在房地产开发商中比较流行也比较有技术含量的一种做法。”在接受《法人》记者采访时，北京知名房地产律师秦兵如此谈到。 而面对这样的一种情况，有关房地产市场交易的政策法规和行政手段似乎仍不足以阻止房地产公司的百般谎言，黎元君告诉《法人》记者：“虽然在政策法规，包括最近的楼市调控，对交易秩序多有规范，但是出现这些问题的根本原因，还在于开发商无法根据相关的法规和条例进行自律，而相关的惩处手段也不足以起到震慑作用。” 而秦兵律师则认为，类似虚假承诺的事件在中国房地产市场已经存在了一段相当长的时间，开发商的谎言越来越多，但相关的政策法规却没有跟上，“在这一方面，政府从来没有做过调整，从本质上说一些虚假承诺事件是可以上升为欺诈性质的，但从来没听说过哪个房地产公司因为虚假承诺而被判欺诈。想要进一步规范交易秩序，必须从源头做起，一旦查实涉及欺诈，完全按照刑事犯罪论处，只有这样才能起到敲山震虎的作用。”
