爱华网文 本刊记者 植美娜 “这已经是第四轮房地产调控了，前三轮基本上是无功而返，打打闹闹，在太多利益主体的博弈下，调控从未成功。”法国巴黎证券中国首席经济学家陈兴动接受本刊记者专访时表示。 拉锯战 经济学价格规律告诉我们，供求影响价格，当需求减少，交易量下降的时候，价格会随之下降。但是目前楼市的状况违反了这种规律，出现量跌价滞的状况，在中国式调控下，买房者和卖房者都在等待。陈兴动认为，由于上半年开发商不差钱，这次被称为“历史以来最严厉的房地产调控政策”的效果，现在还没体现出来。 Q:为什么现在会出现量跌价滞的情况？ A:去年第二季度之后，银行信贷大规模放出来，大家抢着向银行贷款。在银行的支持下，房地产价格不断上涨。北京均价上涨了68%，深圳均价上升了70%多。房价涨得这么快，造成社会上更多资金出来投资房地产。 房地产价格飙升，谁是带动这辆火车迅速奔驰的火车头呢？肯定是投资和投机客。去年年底一查，一线城市中70%多的房子是不装修的。 国务院4月17日发“新国十条”，名称是“关于控制部分城市房价过快增长的有关问题”。调的是房价，就要在土地、银行、政府、开发商四方面开刀。 土地是马后炮，最近国土资源部部长才出来表态。银行大范围停了三套房贷，后来又松动。中央在新国十条里提出了地方政府问责，但是三个月过去了，上海还没出细则，哪有问责？住建部也是没牙的老虎，说必要的时候会公布房价过高、上涨过快的城市名单。这还要什么名单？太可笑了！开发商是被调控对象，不是主动的。 在这种调控下，就出现了等待的心理。 老百姓等的是降价，所以交易量同比下降60%，交易量环比并没有下降太多，说明政策下来，老百姓还是要慢慢地反应。价格没有变化，从国家发改委70个城市的数据看，价格基本上抵住了，6月份环比有0.1%的下降。 Q:今年一季度上市房企披露的数据显示，多家房企现金流已为负值，部分房企的资产负债率也在上扬。新政下，上市房企是否会由于现金流吃紧而放量降价？ A:开发商现在手上没有现金流的问题，6月份房地产投资资金到位率增长了45%以上，其中银行对开发商的贷款增长了35.4%，整个银行体系的贷款增长率只有19.2%，今年上半年房地产开发商还是拿了大量的贷款。尽管6月份交易量有所减少，居民抵押贷款仍然增长了40%以上。不管怎么讲，开发商有钱，所以上半年基本上不需要靠降价卖房，没有资金链问题。 总理在呼吁，各方面有困难。这么喊的意义无非就是告诉大家，房地产调控以后，中国经济可能大规模下降。这让市场有一个期待，觉得政府可能会放松政策了。 新国十条中有一个规定，说是否可以提供第三套房贷，由各地方和银行决定，中央没有规定死。在这种情况下，上海、南京、深圳、北京、杭州又开始贷三套房。大家都觉得政策要松动了，直到后来三个部委出来否认。 持久战 开发商还没有降价，就是抱着侥幸的心理在博弈政府调控的决心。陈兴动认为，政府的意志会在7月底夏季经济工作会议召开后见分晓。而目前调控已经没有退路，房价必降，否则难以服众。 Q:开发商的观望情绪会维持到什么时候？ A:现在就是看看中央政府有多大的决心，我觉得这也不是三个部委说了算的。现在各个领导下去调研，7月底的时候估计会开夏季经济工作会议。典型的是2008年7月24日的经济工作会议，把2008年初采取的紧缩政策完全转变了，业界把这次会议比作1958年掀起大跃进运动的“北戴河会议”。到了2008年第四季度的时候，保增长的政策就出来了。今年很多人就在等待这种状态。 我觉得现在看，房地产已经进入“抗日持久战”的状态了。交易量下来，开发商新开工项目在增加，不断在完工，卖出去的速度不断下降，库存就上升。北京市6月份库存基本上已经回到2008年最高点90000套左右了，各个地方的库存也在上升。 Q:在这种持久战下，政策会不会提前松动？ A:如果现在政策放松，前功尽弃，价格马上增长。这会产生两个后果：第一，政策制定者的公信力、政治可信度下降。第二，老百姓非常失望，即便是希望房子涨价的人也会乐呵呵地说，政府说了不做，不用相信的。从这个角度来讲，我相信调控不敢放松。 Q:放松以后会有什么后果？ A:房地产政策现在真是不能松，而且松不下去。松下去之后后患无穷，这个时候还不如让一级城市的房价降20%，起码让老百姓松一口气，让政府的压力缓解一下，然后再继续发展。如果现在就开始松，等于没调。如果价格抵住，造成滞涨的状态，房地产调控时间可能拉得更长，对房地产业的影响更糟糕，对经济的破坏度会更大。 Q:如果调控继续，开发商什么时候会出现资金紧张？
A:现在各个方面都在挤压开发商。银行贷款不行，股票市场融资通道堵死，挤到它现金流出问题，就该卖房子了。如果7月份以后打破他们的幻想，8月份以后房地产价格就进入调整时期。房地产价格最好在12月份以前调整到位，全国平均下降10%至15%，一线城市下降20%，向老百姓有个交待。然后再采取整顿，政策正常运行。 “血洗”房地产 多文明的战场，都免不了杀戮。中央这轮调控不是也不能要房地产死，但是一定要见血。陈兴动认为，房地产调控就是要小开发商熬不住，在拥挤的地产业激起兼并收购潮。重组风暴后，政策性住房和商业地产是转型的方向。 Q:开发商是否会求助于民间高利贷来缓解资金链问题？ A:现在民间借贷的平均月利息是5%-6%，年息就是60%。对于开发商来讲，借高利贷，能借得起就借，这就像最后的疯狂。如果说开发商能借得起60%的高利贷，说明楼盘的盈利能力太强了，否则为什么不把楼盘卖掉，或者干脆不建了，停在那。调控就是让中小开发商有难处，整合这个产业。家家户户都能活下去，就不叫调控了。 Q:调控对未来房地产格局会产生怎样的影响？ A:2008年调房地产就是希望房地产能够出现一轮兼并收购潮，形成产业集合度。最后呢？因为金融风暴，房地产商捡了个便宜。如果政府还想保增长，调控还会跟以前一样不了了之。如果不是，可能房地产业会出现重组整合。 Q:目前万科、保利等房地产企业纷纷在商业地产领域寻找突破口。以住宅为主的地产商是否会转战商业地产领域？ A:商业地产现在发展得不慢。商业地产比较容易计算，必须要有人租，所以比较理性。住宅就不理性了，买房子的时候只要还有投机的价值，投机客不在乎进入的价格，只在乎上涨的空间有多大。房子的想象空间太大：第一，中国的富人越来越多；第二，土地越来越少；第三，外国人还想买中国房子；第四，中国经济高速发展。所有的理由都能支撑房地产价格上涨。关键的问题是，如果一年涨10%，十年翻一番，大家不会有太大意见。如果一年就翻一番，翻几个跟头，还能再翻上去吗？最后就把自己搞死了。 Q:开发商对经适房、廉租房的投入力度是否会加大？ A:房地产开发未来的路我们已经懵懵懂懂看出来了。比如重庆已经提出了比例关系：30%政府保障房，70%地方市场房，以后保障房再慢慢做大。未来政府业绩考核可能会发生变化，更支持政府保障性房，发展趋势是任何一个城市都做30%-50%的保障房。 北京市今年拿出2500万平米的土地，说1250万平米做政府保障性住房，但是北京市有多少地在做？还是停留在口号上。为什么可以不做呢？有一大堆理由。如果说现在把所有土地都建保障房，开发商要发展就要建保障房。那就不需要那么多开发商，很多开发商就会死掉，他们就会寻求共同合作和发展，就会出现交叉持股。中国现在有24000家开发商，养不活的。
