长沙楼市调控 楼市调控 微妙的胶着(3)



 文      本刊记者 植美娜

  “这已经是第四轮房地产调控了,前三轮基本上是无功而返,打打闹闹,在太多利益主体的博弈下,调控从未成功。”法国巴黎证券中国首席经济学家陈兴动接受本刊记者专访时表示。

   拉锯战

  经济学价格规律告诉我们,供求影响价格,当需求减少,交易量下降的时候,价格会随之下降。但是目前楼市的状况违反了这种规律,出现量跌价滞的状况,在中国式调控下,买房者和卖房者都在等待。陈兴动认为,由于上半年开发商不差钱,这次被称为“历史以来最严厉的房地产调控政策”的效果,现在还没体现出来。

  Q:为什么现在会出现量跌价滞的情况?

  A:去年第二季度之后,银行信贷大规模放出来,大家抢着向银行贷款。在银行的支持下,房地产价格不断上涨。北京均价上涨了68%,深圳均价上升了70%多。房价涨得这么快,造成社会上更多资金出来投资房地产。

  房地产价格飙升,谁是带动这辆火车迅速奔驰的火车头呢?肯定是投资和投机客。去年年底一查,一线城市中70%多的房子是不装修的。

  国务院4月17日发“新国十条”,名称是“关于控制部分城市房价过快增长的有关问题”。调的是房价,就要在土地、银行、政府、开发商四方面开刀。

  土地是马后炮,最近国土资源部部长才出来表态。银行大范围停了三套房贷,后来又松动。中央在新国十条里提出了地方政府问责,但是三个月过去了,上海还没出细则,哪有问责?住建部也是没牙的老虎,说必要的时候会公布房价过高、上涨过快的城市名单。这还要什么名单?太可笑了!开发商是被调控对象,不是主动的。

  在这种调控下,就出现了等待的心理。

  老百姓等的是降价,所以交易量同比下降60%,交易量环比并没有下降太多,说明政策下来,老百姓还是要慢慢地反应。价格没有变化,从国家发改委70个城市的数据看,价格基本上抵住了,6月份环比有0.1%的下降。

  Q:今年一季度上市房企披露的数据显示,多家房企现金流已为负值,部分房企的资产负债率也在上扬。新政下,上市房企是否会由于现金流吃紧而放量降价?

  A:开发商现在手上没有现金流的问题,6月份房地产投资资金到位率增长了45%以上,其中银行对开发商的贷款增长了35.4%,整个银行体系的贷款增长率只有19.2%,今年上半年房地产开发商还是拿了大量的贷款。尽管6月份交易量有所减少,居民抵押贷款仍然增长了40%以上。不管怎么讲,开发商有钱,所以上半年基本上不需要靠降价卖房,没有资金链问题。

  总理在呼吁,各方面有困难。这么喊的意义无非就是告诉大家,房地产调控以后,中国经济可能大规模下降。这让市场有一个期待,觉得政府可能会放松政策了。

  新国十条中有一个规定,说是否可以提供第三套房贷,由各地方和银行决定,中央没有规定死。在这种情况下,上海、南京、深圳、北京、杭州又开始贷三套房。大家都觉得政策要松动了,直到后来三个部委出来否认。

   持久战

  开发商还没有降价,就是抱着侥幸的心理在博弈政府调控的决心。陈兴动认为,政府的意志会在7月底夏季经济工作会议召开后见分晓。而目前调控已经没有退路,房价必降,否则难以服众。

  Q:开发商的观望情绪会维持到什么时候?

  A:现在就是看看中央政府有多大的决心,我觉得这也不是三个部委说了算的。现在各个领导下去调研,7月底的时候估计会开夏季经济工作会议。典型的是2008年7月24日的经济工作会议,把2008年初采取的紧缩政策完全转变了,业界把这次会议比作1958年掀起大跃进运动的“北戴河会议”。到了2008年第四季度的时候,保增长的政策就出来了。今年很多人就在等待这种状态。

 我觉得现在看,房地产已经进入“抗日持久战”的状态了。交易量下来,开发商新开工项目在增加,不断在完工,卖出去的速度不断下降,库存就上升。北京市6月份库存基本上已经回到2008年最高点90000套左右了,各个地方的库存也在上升。

  Q:在这种持久战下,政策会不会提前松动?

  A:如果现在政策放松,前功尽弃,价格马上增长。这会产生两个后果:第一,政策制定者的公信力、政治可信度下降。第二,老百姓非常失望,即便是希望房子涨价的人也会乐呵呵地说,政府说了不做,不用相信的。从这个角度来讲,我相信调控不敢放松。

  Q:放松以后会有什么后果?

  A:房地产政策现在真是不能松,而且松不下去。松下去之后后患无穷,这个时候还不如让一级城市的房价降20%,起码让老百姓松一口气,让政府的压力缓解一下,然后再继续发展。如果现在就开始松,等于没调。如果价格抵住,造成滞涨的状态,房地产调控时间可能拉得更长,对房地产业的影响更糟糕,对经济的破坏度会更大。

  Q:如果调控继续,开发商什么时候会出现资金紧张?

 长沙楼市调控 楼市调控 微妙的胶着(3)
  A:现在各个方面都在挤压开发商。银行贷款不行,股票市场融资通道堵死,挤到它现金流出问题,就该卖房子了。如果7月份以后打破他们的幻想,8月份以后房地产价格就进入调整时期。房地产价格最好在12月份以前调整到位,全国平均下降10%至15%,一线城市下降20%,向老百姓有个交待。然后再采取整顿,政策正常运行。

   “血洗”房地产

  多文明的战场,都免不了杀戮。中央这轮调控不是也不能要房地产死,但是一定要见血。陈兴动认为,房地产调控就是要小开发商熬不住,在拥挤的地产业激起兼并收购潮。重组风暴后,政策性住房和商业地产是转型的方向。

  Q:开发商是否会求助于民间高利贷来缓解资金链问题?

  A:现在民间借贷的平均月利息是5%-6%,年息就是60%。对于开发商来讲,借高利贷,能借得起就借,这就像最后的疯狂。如果说开发商能借得起60%的高利贷,说明楼盘的盈利能力太强了,否则为什么不把楼盘卖掉,或者干脆不建了,停在那。调控就是让中小开发商有难处,整合这个产业。家家户户都能活下去,就不叫调控了。

  Q:调控对未来房地产格局会产生怎样的影响?

  A:2008年调房地产就是希望房地产能够出现一轮兼并收购潮,形成产业集合度。最后呢?因为金融风暴,房地产商捡了个便宜。如果政府还想保增长,调控还会跟以前一样不了了之。如果不是,可能房地产业会出现重组整合。

  Q:目前万科、保利等房地产企业纷纷在商业地产领域寻找突破口。以住宅为主的地产商是否会转战商业地产领域?

  A:商业地产现在发展得不慢。商业地产比较容易计算,必须要有人租,所以比较理性。住宅就不理性了,买房子的时候只要还有投机的价值,投机客不在乎进入的价格,只在乎上涨的空间有多大。房子的想象空间太大:第一,中国的富人越来越多;第二,土地越来越少;第三,外国人还想买中国房子;第四,中国经济高速发展。所有的理由都能支撑房地产价格上涨。关键的问题是,如果一年涨10%,十年翻一番,大家不会有太大意见。如果一年就翻一番,翻几个跟头,还能再翻上去吗?最后就把自己搞死了。

  Q:开发商对经适房、廉租房的投入力度是否会加大?

  A:房地产开发未来的路我们已经懵懵懂懂看出来了。比如重庆已经提出了比例关系:30%政府保障房,70%地方市场房,以后保障房再慢慢做大。未来政府业绩考核可能会发生变化,更支持政府保障性房,发展趋势是任何一个城市都做30%-50%的保障房。

  北京市今年拿出2500万平米的土地,说1250万平米做政府保障性住房,但是北京市有多少地在做?还是停留在口号上。为什么可以不做呢?有一大堆理由。如果说现在把所有土地都建保障房,开发商要发展就要建保障房。那就不需要那么多开发商,很多开发商就会死掉,他们就会寻求共同合作和发展,就会出现交叉持股。中国现在有24000家开发商,养不活的。  

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