爱华网最具话语权的两位中国地产界人士——华远集团总裁任志强与SOHO中国董事长潘石屹，在周四的一次午餐会上，对中国政府最新一轮楼市调控政策给房价和房地产商带来的影响进行了讨论。组织这次午餐会的“2005委员会”授权FT中文网发布这次讨论的全文。 为方便读者阅读，我们将任志强和潘石屹的主要观点总结于下。讨论全文源自现场速记稿，未经任志强与潘石屹审核。 任志强的主要观点： - 我认为今年中国一些城市房价会跌。一线城市降价10%至15%，大部分城市平均降幅7%，到10月份可能会出现反弹。 - 如果未来几个月房价下跌过快，政府可能会有新的(救市)动作，否则地方财政受不了。
- 开发商不会先死。开发商现在还有13000亿的现金，通常一万亿能维持一年。最多不开工。 - 中国不会出物业税，因为举手表决的人不会同意。另外，中国人只拥有房产70年的使用权，物业税针对的是土地的增值部分，而我们的70年是贬值过程，到后来20年时，没有办法计算。最后，我们没有相应的法律和足够的人才来做评估。 - 从经济学上说，（楼市调控）政策是糟糕的政策，没有可取之处，从改革的角度来看是倒退。这个政策最主要错在老想帮买不起房的人买房。 潘石屹的主要观点： - 中国的市场处在大的泡沫中间，土地在过去一年半时间里，比房子贵，就是面粉比面包贵。 - （与任志强认为开发商手头资金宽裕不同）我觉得开发商的资金很紧张，这轮调控让很多开发商手中的活钱变成了死钱。从这点来看，房价要跌。 - 上海和北京的房租回报率非常低，只有1%，全球平均水平是7%到8%。在这种泡沫情况下，房价能够一直维持不现实。 - 我觉得物业税应该出，但去年做人大代表的时候写了一个提案，要征求别人的意见，没有一个人给我签字。 现场讨论速记全文： 主持人：各位学长，各位朋友，欢迎来参加商界名家午餐会。这次我们又非常荣幸的邀请到了潘石屹、任志强。大家都知道，今年年初咱们中国的房地产业经过了非常波澜壮阔的一段时间，年初的政策和现在的政策确实发生了很多的改变。大家对于今后房地产市场的看法也进入了一段比较迷惑的状态。所以今天我们也有幸再次请到了潘石屹、任志强两位房地产业的领袖。所以我们大家欢迎二位上台。由你们二位先花几分钟的时间跟大家讲观点，有什么问题可以交流。 任志强：7月份我们看到很多地区的销售是回升的，一个重要原因是价格下降，这种下降幅度会带来销售的回升。成都、重庆、上海比较普遍，会吸引大量的销售客户。平均下来以后，一个城市平均降价7%到8%，这个市场就开始回升。08年的一个问题是，大家都不买房子，国内、国外都不好，国外不好是因为金融危机，国内不好是因为国内GDP持续下降，大量的民工失业，所以内外都不好。因此它是一个全面下降的趋势。10年和08年完全不同，我们10年应该说国外的形势不是太差，起码是从负增长到正增长，增长不多，还是缓和了。第二是国内的经济形势很好，都是一个高增长。今年还是维持在9%左右的GDP增长幅度，有的地区17%、18%的高速增长，有40多个城市保持两位数的增长，接近20%的增长，所以这些地区大量买房子。 因此今年和08年最大的差别，08年都不行，今年是一半红、一半绿，一半城市价格下降，一半城市价格上升，所以出现了两极分化，和国内外的经济形势不一样有很大关系。 任志强：原来的二、三线城市，很多城市价格在涨，虽然有坡度，但是还是涨的算多数。一、二线里头或者是重点城市里头大部分下降，一种是开发商开始降，主要体现在新盘推出价格的下降。08年有很多开发商亏了，那么今年大家学乖了，我那个老盘老楼不管了，但是很多把新盘的价格给降下来了。也是两个原因，一个是开发商有一些现金流不足的，保持业绩，自己调了，销售很快就上来了。第二类是政府控制，目前各地政府在控制一些房子，高价房子不让卖，北京有一些楼盘就是政府官员知道你开盘前一天告诉你，还得降，这样我们就向中央好交代了。确实很多城市都有这种情况，因为国十条新加的规定，预售之前要报价位。结果出现一个情况，房子在一天、两天内卖完。政府的预期比老百姓预期低，如果说政府定的这个价以后，还没有卖完，说明老百姓的预期更低。北京朝阳，这个房子一万三千多，一天卖了12亿，房子卖光了，政府定价的时候低了，所以要涨1000块钱，最多两天卖光了，政府认为这个价位合理，老百姓会买。两种因素的情况下，6月份下降0.1%，7月份持平，我们通常检测的70个城市，可能有10个城市降了，有20个城市降了，就平衡了，最后得出来的指数就出现归零，所以每个城市的趋势不一样，有的城市感觉要涨，有的感觉要降。 任志强：那么下一次问题会更加明显，为什么？国土部土地了增加土地供应量，上半年增长了33%，在一些城市，有的涨了60%，在房价紧张的城市，是负增长，出现了不平衡。北京、上海、南京等等几个大城市基本上都是完成了30%左右的供应指标。就是即使这样，供求关系也不平衡。实际上需要多少？大概需要1200公顷以上，但是大概只完成30%。北京也一样，政府做了公证，上半年供了1450公顷，保证性用地占了23%，商品房用地没有那么多，只完成了32%，到现在不但没有解决，还恶化。我们计划拿这么地，不一定能实现。有可能地高了，市场不买，计划是完不成的，北京有可能出现这种情况，所以处于两难的境地。今年估计北京是完不成计划。为了补充计划总量，要加大保障，保障过头，就这么多指标，多干也不行，这是少数地区的土地供应情况，这种情况如果继续维持下去。总量上可能看，库存会加大，但是从各个城市看，有一些城市库存不加大，反而减少。北京是10万，这个10万套和 08年相比，08年是17.8万，平均维持在14万套。10万套按快速销售，一个月是一万套左右。现在才3000多套。 主持人：你这么讲是对房地产的专业户讲，你干脆把观点，先甩结论，简要说道理。 潘石屹：我来替任总总结一下。他的意思是，去年一定要涨，今年一定要跌。 任志强：意思是有一些城市房价要跌，目前要跌的城市，一线城市我觉得在短期之内可能居于下降的趋势，但反弹可能性最大。二、 三线城市有一些在涨，但土地供应量巨大，后期涨的力度不强。如果今年下降15%到20%，10月份就会有新的动作，否则地方政府受不了。地方政府我放了19亿，一期开发完了，在高峰的时候一亩地250万到300万，都是好地，但是现在，我平均下来只能卖120万，这个债务就还不上了，地方政府就出现了难题。如果这个难题不是一个城市，是多个城市，我们知道去年的土地融资里面7.8万亿左右，相当一部分是土地或者是大部分是土地，这种情况占多数，这些政府就不行了。开发商不会先死，我认为开发商不会先死，开发商会转让。所以开发商一定会在过程中不会死掉，开发商不像其他企业。开发商不死，别的企业得死，厂房设备等等，只有开发商。那么开发商现在的情况是，完全投资23000亿，还有13000亿的现金，通常一万亿维持一年可能，最多不开工。 主持人：给五分钟小潘，你必须说一下你的观点。 潘石屹：我的结论跟任总的结论一样，我们的数据是一样的，结论一样的。我想把今年的过程给大家回顾一下。今年的3月24号两会结束，两会结束之前我就碰到任总公司的一个老总，我说你告诉任总一下，现在央企，不要跟人家抢地。任总说了，有点机会就得试一试。3月24号两会结束，3月25号任总就去抢地。因为央企拿地王，中央电视台有一个节目，一加一，过来采访我，采访了一大堆，就用了一句话：房价到四万五。结果就采访他，当天晚上这个就播出，有人说，探讨探讨中国现在是总理说算还是总经理说了算，结果第二天就写了一个文章，报给总理，两句话惹着总理很不高兴。过了两天见到领导，说，你惹总理生气了，因为这两句话，第一句话是任志强说的，第二句话是白岩松说的，我是冤枉的。 潘石屹：所以到了4月份就下发了新的国十条，新的国十条非常厉害。国十条，任总说了一半，下来的时候，有很多媒体说房价一定要跌，我说不会跌，4月份的时候开发商手里有钱，钱足够多，开发商都是不见棺材不落泪的人，还有几个亿的现金放着，跌不可能，所以我说4月份不可能跌。第二天，为了响应政府新政，全国的房价下降15%。 潘石屹：可是到现在，我觉得从钱上来看，很紧张，第一是以后银行给开发商的贷款。开发商和施工单位有合同之后，开发商没有足够的钱从银行拿到贷款。第二，国十条上规定，以后的收入由银行监管，实际上对房地产的影响是巨大的。我们当时开发项目，用的钱里面有70%、80%来自预售收入，活钱变死钱，原来同时拿到的款，现在两年三年，北京这个月就开始实施，所以到现在为止，房地产开发商有了一半活的钱就变成死的钱。这样短短的几个月时间，因为价格下跌，钱都花出去了，该收的钱没有收回来，从钱看，房价要跌。
