爱华网4月17日，我收到一封来自山西晋中的邮件，主要内容是，晋中将公开出让一幅土地，93473.11平方米(包括居住、酒店和绿地)，起始价10383万元。 不过，此后我查阅了该市国土局和中国土地市场网，没有再获得晋中这幅土地是否成功出让的任何信息。但我知道这个城市太需要通过出让土地来平衡它的财政收入。虽然晋中也拥有可观的煤炭资源，但该市财政局负责人说，“我们的财政很困难”。几年时间新城投入数亿，当然要靠卖地来收回成本并挣更多的钱。
按照房地产界不成文的划分方法，晋中算是四线城市。拿它来说事，纯粹是因为我去年9月份应邀去参观过上述那幅土地所在的晋中北部新城。不过，晋中土地出让的困境在调控背景下的三四线城市，甚至整个城市，有很大代表性。据我有限的实地考察经验，东部、中部和西部，去年就整理出大片净地，今年6月仍未完成出让的城市，远非晋中一家。 你很难说这些城市“卖不出地”的主要原因，是遭遇了前所未有的楼市调控。2009年是中国房地产狂热到近乎发疯的一年，但这些城市的很多净地也没有成功出让。一位对此颇有研究的朋友对我说：城市政府对土地的态度始终如一，捂地，以便卖出更多的钱。楼市狂热时捂地，是希望地价涨得更高；楼市低谷时捂地，是期待地价回暖时再卖。 我不惮以最坏的恶意来揣测，目前，很多城市政府不肯出让土地，很重要的一个原因就是土地卖不出好价钱，很不划算。从这个意义上说，城市政府是最大的土地一级开发公司。从利益最大化的角度考虑，自然是地价越高越好。这么说显得很残忍，城市政府肯定也不会认同，但若是让地方政府低价卖地，它们会说：凭什么要便宜了那些地产商？ 如你所知，城市政府的主要职能不是挣钱，而是提供公共服务。理论上，其财政预算来自税收(自然人和法人)。实际上，支撑城市政府财政的，不仅有税，还有费，而卖地收入(土地出让金)，是含金量最大的费，近几年并有所占份额越来越大的趋势。由于卖地收入的支配权在地方，所以它们的积极性最大。假如费改税，土地收入全部由国税系统来收，估计没几个地方会对卖地如此殚精竭虑——但这件事单是想一想都头大，遑论付诸实施。 我早已蜕变为一个彻底的现实主义者。房地产调控，土地卖不出高价，地方政府变相捂地，面对这个现实怎么办？如果搬用纯自由主义的做法，随它们好了，没钱用了它们自然就会卖地。且慢。我们还面临另一个现实——今年上半年绝大多数城市未完成年度土地出让计划的一半。假如今年不保障足够的土地供应市场，2011、2012年的房地产市场就很危险，土地的有效供应不足导致商品房的有效供应不足，它的严重后果你完全想得到。 有的城市政府会说，不是我不愿意卖地，是现在没地产商来买。这绝对是太阳底下的谎言。100万元一亩没人要，你可以降价到80万元一亩，直到有人买为止。倘若你以为这是便宜了无良地产商，你可以设定竞标门槛和条件。最关键的还是，你究竟是提供公共服务的政府，还是追求利润最大化的土地一级开发公司？ 我从来认为，调控房地产市场，成功在城市政府。只要它们愿意，楼市不可能调控不住。早年读书时听过一首歌，歌词有一句：“你不要用这种眼光看我。”全市人民，全体公民都在用某种眼光看着你，城市政府。 有一句断语放在这里，但我不会跟你赌博：倘若此次所谓最严厉的楼市调控，还不能达到目标，那么，我们收获的绝不仅仅是失望。
