中医治忧虑症的方法 万科的忧虑与蜕变
有远见的企业一定是在形势最好的时候保持最清醒的头脑,从而先行一步 文/夕曦 岁末年初,正是回顾与展望之际,而万科却再次陷入漩涡。在2009年度中国房企销售排行榜中,尽管万科再次占据了销售额与销售面积两项年度第一,但后来者虎视眈眈,超越万科的声音再次响起。对此,王石表示,“有关大小的问题,很多人都和万科比,说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么,万科已经不是在数量上的增长,万科在蜕变,蚕蛹已经快变成蝴蝶了。” 那么,地产行业的现状是什么呢? 首先,从发展模式上来看,大多数房地产企业还处于粗放型增长的阶段,中国房地产公司的发展严重依赖通货膨胀。据统计,即便是万科,房价上涨对其销售毛利率的贡献也在8%左右,约占其比重的1/4;房价上涨对其销售净利率的贡献约7%,占其比重超过一半。换句话说,万科一半以上的净利润是由房价上涨带来的,而这却是中国房地产公司普遍存在的现象。这就是为什么一再爆出地产商囤地、捂盘丑闻的重要原因。然而,在中国经济和社会结构调整的背景下,严重依赖通胀,靠规模和速度的增长模式终究会过时。 其次,从战略上而言,房地产商也大多缺乏未雨绸缪的谨慎态度。中国房地产行业虽然诞生了不少年销售额数百亿的大公司,但迄今为止,一直处在“靠天吃饭”的水准上。绝大多数的房地产企业面临周期调整的时候,几乎是采取“死扛或硬挺”的办法;而行业火热的时候,又个个失控地去抢“地王”。2008年的行业调整,让整个行业都一片愁云惨雾;而后托福金融危机,房地产行业获得了拯救,避免了洗牌;天量的信贷又催生了巨大的泡沫,于是很多企业看到喜气洋洋的数据后又开始变得兴奋不已。 有远见的企业一定是在形势最好的时候保持最清醒的头脑,从而先行一步。那么,万科是如何在蜕变呢? 首先,在发展方式上,万科依旧在坚定的推进“住宅产业化”和绿色住宅项目,并取得了一些成果。在王石看来,“住宅产业化”将是万科未来的核心竞争力,而之所以万科要先行一步,则是在为未来的生存危机做准备。此举避免了将来面临国家产业政策调整时,大型房地产企业船大难调头的难题。在哥本哈根会议之后,出于低碳经济和节能减排的考虑,中国政府对于现有房地产开发模式的政策调整,将是迟早的事情。早准备,早收获;晚筹备,则被动。 其次,万科在管理平台上也进行了调整。一般而言,在经营规模达到400亿~500亿元后,企业都会遭遇一个‘坎’,都会进入一个更换管理平台的调整期。这个时期,应该在行业发展尚且良好的外部形势下,尽快抓住时机,完成调整。万科的主动调整便是进军商业地产,在其未来的开发模式中,80%做住宅的定位不会改变,其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。除了养老物业、酒店外,万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线。无疑,不论未来几年行业形势如何变化,万科都已打下了很好的基础。 所有这些调整,都源于王石对房地产的泡沫充满了忧虑。“不管现在怎么好,泡沫总是会破的,中国的经济你不仅要看今年、明年,还要看到十年之后。万科是不赌的,万科不预期超额利润,但如果你看到未来的绿色建筑是必然方向的话,你可以把万科作为潜力股。”王石说。
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