爱华网伴随创业热的持续升温，越来越多的人放弃温室的寄居，经历投资生活的风险。但开店并非易事，必定困难重重，而其中选址是最关键的第一步。对一个品牌来说，是否盈利选址是至关重要的。 先天优越的地理位置，配上精致的服务，是每位投资者追求的最佳状态。而先天的地理位置是可以靠后天的考察和预估去实现的。所以一个好的商铺就是至关重要的一局。那么我们该怎样选商铺？对于初次涉业的投资人来说，又该如何着手呢？ 步骤/方法【如何评估商铺的价值】俗语称“一铺养三代”。可见一间好的商铺给投资人带来的收益是极其可观的。随着投资行业的不断壮大，作为生财工具的商铺也变得越来越讲究。选择好的商铺首先就应该了解如何评估它的价值。如何评估一个商铺的价值也日益提上日程。 商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下公式表达： 商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益＋未来出售所获增值收益 。其最大理论依据仍然是——租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价最大的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺最终售价之间的关系如下所列公式： 投资回报率＝商铺购买价值／租金收入 。 要购买商品，首先必须确定商品的价值，然后才能正确定价，同样道理，要对商铺进行投资，首先要对于该商铺进行正确估价。目前在一般商铺估价最经常采用的方法——市场比较法。 1、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。2、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的３－１０个可比案例。 注意：重点强调的是可比性。3、建立价格可比基础——包括５方面内容：１）统一付款方式；２）统一采用单价；３）统一币种和货币单位；４）统一面积内涵；５）统一面积单位。注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。
4、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：毛租金＆净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价＆实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。5、综合评估决定估价额这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约！注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。 综上所述，商铺估价所采用的比较法中间，有许多值得投资者注意的关键点，而其中市场租金的了解与修正对于最后确定商铺真实市场价值又起到关键作用。 【选择商铺技巧】 了解了商铺的价值后，接下来我们就来阐述下投资商铺有哪些技巧可以遵循。无规矩不成方圆，同样对于商铺也是有着一些既定的规矩或技巧。一、因地制宜选行业位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。 二、坚决“傍大款”如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。三、巧用“物以类聚”管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。 四、独立门面不可少有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。 五、周边民众购买力需知晓商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。 六、人流量很重要投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。 七、路边店能讨巧如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。 八、建筑结构必须好建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。 九、了解商铺的开发商选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。 十、周边交通要便利理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。 十一、不忽略发展空间投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。 十二、把握投资时机有诀窍从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。 【选择适合自己的商铺】 当然，商铺的类型，是不是适合自己也是众多投资人关注的热点问题。因为类型不同，商铺的选择自然也不尽相同。这里，我们大致列举了以下几种商铺类型及其选址特点。超市商铺大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。从目前大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，不存在闲置现象。 提醒：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。 商务区商铺商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。 提醒：在具体投资项目选择上，一般来说，CBD商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。 社区商铺提醒：值得投资者注意的是一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高。这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。 商业街商铺商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。 提醒：商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。商铺投资专家认为，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。 【结语】在商圈加速扩张的时代，投资者的需求往往成为很多不法商人获利的源头。而他们的利益只能靠自己去实现，怎样选商铺，如何判别商铺的价值是他们必须为之奔波忙碌的重要工作。如今，东方特许加|盟网倾力推出此次话题，与广大投资人共同探讨如何选商铺。 另外，我们还拥有“东方特许商铺考察团”， 以“省 钱、省时、省心”为宗旨帮助投资人解决在创业投资中碰到的所有问题，彻底解决了投资人的后顾之忧，受到投资人的热烈追捧。
