公共政策的合理性 合理处理因国家政策调整付不起首付款的情况



付不起首付款能不能退房

资料:【案例】山东人老张在大连打工多年,却一直租房住,生活上省吃俭用,最大的愿望就是能在这里买上房。今年4月初,老张的愿望似乎实现了。在金州他们一家看中了一套90平方米的商品房,价格是5000元/平方米,总房款是45万元。合同约定,首付二成也就是9万元,剩下的八成办理按揭贷款。

 4月8日,老张交了首付款,签订了购房合同,开始办理贷款。可谁知道4月20日,开发商通知他说国家政策变了,老张还得再交一成首付款。“原来的首付款中,有一部分就是借的,现在实在借不到钱了,上哪再去弄这4.5万元?”老张来到售楼处提出,自己要退房。开发商则表示,退房可以,但必须按合同约定支付总房价5%的违约金。

 公共政策的合理性 合理处理因国家政策调整付不起首付款的情况
专家解读:律师表示,国家房地产政策的重大调整,对购房者和开发商来说都是无法预料的,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。

本案中,老张无力支付三成首付款是因为国家政策的重大调整,不能认定为违约行为,应认定为情势变更,即使合同不能履行,也不能追究违约责任,开发商无权要求购房人支付违约金。双方不能协商解决的情况下,老张可以请求人民法院解除合同,人民法院根据案件实际情况确定变更或解除合同。

注意事项因国家政策调整而引起付不起首付款的情况,不属于违约,可依据情势变更原则处理,可以选择退房。  

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