爱华网作者：裴浩慈
房企大洗牌：万科平均10天吞并1家地产公司，信达地产一次卖8个房产项目 首先被吞并的是负债率高、资金实力欠缺的中小地产商，大型房企拥有多元融资渠道将在竞争中显露优势 形势不饶人，时间不等人。在资金密集型的行业里，钱，是最终比拼的武器。正可谓，有钱的开发商冷静等待出击，没钱的开发商急得坐不住。兼并和被兼并，都是迟早的事。 大佬万科并购动作频繁 民营地产大佬万科一直是对形势十分敏感。这一回，手头不差钱的万科在低迷的市场环境下，又开始酝酿收购的计划。目前的深圳万科就正在与深圳市建设集团有限公司谈判股权收购计划——10月25日晚万科表示对于收购建设集团第一、第三大股东欲转让的共计71%的股权存在兴趣，报价8.32亿元。 万科收购的行动可谓相当密集，就在万科收购深圳城建消息出来的同月，万科就已与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，以11.5亿元拿下了赢嘉中心。这些只是万科今年以来20多起收购中的一小部分。中报显示，今年上半年，万科在全国范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。 尽管目前不少开发商因缺钱而焦头烂额，但从频繁的收购动作来看，万科在资金方面并不愁，可以说，它是心有余且力也足。万科前三季度累计实现销售面积601万平方米，销售金额714亿元，分别比2009年同期增长18%和55%。万科今年第三季度实现营业收入56亿元，同比减少27%，实现净利润4.6亿元，同比增长6%。 在市场低迷的背景下，万科的成绩已经实属难得，“万科收购力度的增加，和形势背景不无关系，当遇到市场不好的时候其并购力度就会比较大。相比于其他大的开发商，民营万科更加市场化一些。”万联证券地产分析师黄鹏这样告诉理财一周报记者。 事实上，四处并购对于2005年后的万科而言就像家常便饭。 根据《经济观察报》的统计数据显示，2005年万科收购了13家公司。2006年，万科收购了22家公司，以23.8亿元收购款，获得公允价值为14亿元的净资产；2007年，万科收购的公司高达27家，以18.7亿元的收购款，获得公允价值21亿元的净资产。在万科2007年新增项目的总规划建筑面积中，41%是通过收购公司或合作方式取得的。
2008年，万科收购了18家公司，合计投资金额近30亿元。最大的一单是以7.1亿元购买了沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司70%的股权，取得沈阳金域蓝湾项目土地。在光景非常好而拿地十分困难的2009年，万科的收购行动进一步升级，这一年万科以近18亿元的代价收购了27家公司，最重量级的是于2009年12月31日，以现金对价人民币56775万元收购了上海庞智投资管理有限公司65%的股权。 进入2010年，万科的步伐进一步加速，2010年的中报显示，在2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。 万科为何如此青睐这一途径？除了“捡了便宜”，锁定对方资产也是缘由之一。从万科的收购对象来看，地产公司、地产公司下面的项目公司，或像赢嘉中心的此类房地产项目的都包括其中。即使并不是直接收购房地产的项目，对于公司的收购和项目公司的收购，其吸引的地方正是目标收购公司旗下的土地或项目资源。例如这一次的收购目标公司深圳城建，其不仅拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，更重要的是，其还拥有众多土地和项目。 一名曾经在万科工作过的人士告诉记者，万科之前曾经在收购并购上吃过亏。上世纪90年代的时候法律还不够规范，公司本身也缺乏经验，有些被收购的目标公司里面藏了什么债务并没有得以查清，因此也发生过一些纠纷。后来，万科开始独立经营——自己开发自己销售，但是到了上世纪90年代末，拿地变得很难，集团就又重新考虑和别的公司合作。 上世纪90年代末的时候，当时万科的机制不是很灵活，拿一块地的时间比较长，要做很多可行性报告，并需经过不断论证，在任何地方拿地都要通过在深圳总部的董事会决策，但往往等董事会同意后，很多地已经被本地公司拿走了；另外，当一听到万科要来拿地，当地也会把土地价格抬高。所以当时万科拿不过人家，因为动作慢。 于是，万科应势而变，调整战略，重新又重视收购并购的方式。每个收购案子用的方式都不一样，谈判中涉及的股权结构、比例等条件会根据企业本身的规划而不同。如果企业的战略布局是想尽快地要进入某座城市，这一起并购的目的主要是为了让公司在这座城市布个点、迅速地来占位，那么公司期望的利润率可能就不会很高，在管理上也会有退让，谈判条件总体松动一点。但如果所要收购的项目，按照企业的战略规划是想打造成当地的标杆项目，那在收购过程中，就会相对严格。 万科依靠并购方式布局全国，规模扩张的强势从具体的数字中就得到了最有力的证明。根据今年万科中报，万科在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。作为进入二、三线城市的手段之一，并购加速了万科对这些城市的布局，通过并购等方式，万科今年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市。 此前万科董事长王石就曾放言：万科作为国内市场占有率最高的公司，应该在2014年将市场占有率提高到4%。同时，万科积极的收购动作也在不断为万科的存货量的攀升而贡献力量。根据万科第三季度报，目前万科存货达1231.96亿元。 然而，收购虽然在很多时候能够低价曲线获得土地或房地产项目，但随之而来也有相应的风险和摩擦。上述曾经在万科工作过的人士补充道,“除了提到的收购中财务金融方面的风险，还有诸如文化差异、经营管理理念相异、人员结构调整等方面所要面临的摩擦。” 信达地产整卖地产项目回流资金 与万科收购潮对比的是，不少地产公司或拥有地产业务或项目的公司则在当前环境下急于转让旗下地产资产。以信达资产管理公司为例，该公司唯一的地产运作平台信达地产，近日计划通过全资子公司上海立人资产管理有限公司出让8个房地产项目，合计转让参考价格约2.9亿元。 这8个房地产项目分别为天津翠泽园别墅、沈阳东宇大厦、深圳银荔大厦、青岛世纪大厦、福州鼓屏路办公楼、大连博览大酒店、成都蜀都大厦、长春吉隆坡大酒店。权利人上海立人资产管理有限公司表示，上述各房地产项目均计划以整体转让方式进行，单个项目价格在810万元至3010.52万元之间。 据悉，上述房地产项目均属于抵押给银行的不良资产，为尽快回笼资金，信达资产计划在年底前后将这部分资产处理掉。 这家上市地产公司的背景事实上具备一些特殊性。信达地产的大股东中国信达资产管理公司是财政部下属的一家专门收购和处理不良资产的大型央企，拥有金融和央企双重背景的信达地产，自然拥有不少优惠和优势。由于公司大股东信达资产具有收购不良资产的资格，在收购托管过程中，土地资源常称为标的，因此信达地产可以拥有以低价获取土地资源的优势。 同时，它不仅通过大股东低价拿地，其惯用的股权收购方式布局多座二线城市，其中多个项目集中在江浙、青岛经济发达地区。最近的一次消息出自今年1月的公司公告，公司以10亿元收购了沈阳穗港房地产投资开发有限公司100%股权。 目前信达资产旗下有12家子公司，虽然资源广泛充足，但业内人士也有这样的担忧：这些子地产公司目前还处于各自为战的状态，缺乏统一管理和规划，这些将会影响信达地产作为一家上市公司的发展。而信达地产董事会办公室工作人员也曾表示正在研究对旗下10家地产公司组织架构等方面进行调整，从而改变旗下公司各自为战的局面。 而此次将这些分布在各城市的不良资产统一处理，也可从中看出信达地产统一管理的决心。湘财证券认为，公司在此之前终止对于出租物业的注入，说明公司逐渐认识到市场化对于公司的重要性。接下来公司应该积极抛弃一些具有瑕疵的资产，这对公司实现市场化的快速周转具有好处。 信达地产固然是出自自身整合需要而停止出租物业的注入、抛弃具有瑕疵的不良资产，这些做法来自公司个体的发展需求，但另一方面，“尽快回笼资金”的目的却是很多房企共同所追求的结果。 房企大鱼吃小鱼局面不可避免 开发商的资金关真的越来越难过了吗？显而易见。 在最近的一个月内，央行已经两次调整存款准备金率、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道，加上调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。 清科研究中心分析师徐卫卿认为，加息的出炉是对市场心理预期最后一道防线的冲击。从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本，购买能力和欲望也将受到压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临淘汰。 在这样的形势下，避免不了大浪淘沙、大鱼吃小鱼的局面。有这样一组数据清晰地表明资金密集型的房地产行业正在加速洗牌——今年上半年，中国市场完成了238起并购案例，其中能源及矿产与房地产行业的并购活动最为活跃，各完成30起并购案例，占比均为12.6%；到了今年第三季度，市场在第三季度内完成的118起并购案中房地产依然雄踞第一，达20起，涉及金额5.8亿美元。在一半时间内完成了上半年66%以上的并购案例数量，房地产行业洗牌正在愈演愈烈。 这其中，首先被吞并的便是负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商，而实力雄厚的大型房企，拥有多元融资渠道的它们将在竞争中逐渐显露优势，在一步步的并购交易中成为超大型房企也或未可知。21世纪不动产市场总监林蕾认为，资金实力是房地产行业竞争和可持续发展的首要因素，能否以多元化方式获取土地则是房地产企业未来发展的关键。加息后，货币资金充裕的大型房企将获得更多的要素资源。因此，国内房地产行业的新格局的行程在所难免。 房企借并购低成本曲线拿地 理财一周报记者/裴浩慈 房企并购的核心资源正是土地或地产项目。这在僧多粥少的土地市场背景下，是一种二级市场土地转让的形式。 房地产行业并购的动力之一，就是通过增加土地储备而为企业战略发展做好准备。然而由于在一级市场获取土地的难度越来越大，因此严峻的现实促使不少开发商把目光转向土地的二级市场。 业内人士曾经总结过房地产行业收购项目公司优势，首先，收购项目公司的相关手续相对简化。房地产项目公司收购采用通过股权收购来实现，只要双方签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续收购方就能够实现对整个项目的控制。第二也降低了收购成本，业内常说的曲线低价拿地，不仅包括收购金额上可能“占便宜”，也是由于通过收购交易规避了土地使用权、房地产项目或者在建工程转让等方式需要缴纳一定比例的契税和相关交易手续费。房地产项目的标的都较高，这些费用并不是一笔小数目。从而，收购房地产项目公司方式可以有效降低收购成本。最后，收购一家项目公司，由于该公司已经成立并有一定基础和经验，可加快发展速度。而新设立一家房地产开发公司，手续繁琐，要花费相当长的时间。 虽然房地产项目收购拥有明显的优点，但是背后的风险也不能忽略。在房地产项目公司收购中，债务风险难以控制，是项目公司收购最大的不利之处。如项目是否存在对外担保，以及项目是否对外签有已构成违约的合同等等。因此，在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在债务。 一些并购活动因为事先对被并购对象的盈利状况、资产质量（包括有形资产的可用性、无形资产的真实性、债权的有效）等缺乏深入了解，没有发现隐瞒的债务、诉讼纠纷、资产潜在问题等关键情况，而在实施后落入陷阱。即使成功并购后，还可能经历管理、企业文化和经营上的风险。 因此，房地产间的并购并不是人人都能参与的竞争游戏，是对房企资金能力、技术能力、管理能力的全方位考验，否则将可能陷入低成本扩张的陷阱。
