爱华网目前我国个人储蓄余额接近10万亿元，而股市创四年新低更提示人们去寻找保值增值的投资渠道。近日许多城市的一些房地产项目采取售后返租的方式售卖引起各界专家的注意。这些项目以产权式商铺和酒店公寓为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者。然而请投资者们务必要擦亮眼睛，以免一不小心，馅饼变成陷阱。 在很多商业房地产项目的宣传中，我们常常可以看到"ｘ年包租，租金回报ｘ%，一次性全部返还，3年投资回报ｘｘ%以上"、有的说"ｘ年返租，每年ｘ%"，尽管承诺不一，但共性都是"零风险、高回报"，所以这些项目常常一经推出就火爆异常。 售后包租乃借鸡生蛋编辑本段 事实上，"售后包租"并非像商家承诺的那样是"绝对的零风险"。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。 在楼书或广告中，开发商对"售后包租"的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算，在包租前一段时期，投资者基本上可以"以租养供"，但同时，商铺的高昂租价收益往往和投资者的贷款还款数惊人的吻合，这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。 "售后包租"是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。 例如：本来一处只值1万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元/平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80%（每年8%×10年），但投资者的实际房产收益却为－50%（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益也只有（80%－50%）/10＝3%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法并不十分精确，但也有助于我们一窥"售后包租"的真实一面。 据了解，售后返租上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行于日本、香港。在内地，首度兴盛于90年代中期的海南，时值房地产泡沫破灭之前。而海南当时有不少龙眼农庄和商铺写字楼采取售后返租，但不久房地产泡沫破灭，公司破产，曾经的承诺成了一纸空文。因此，对于这样的物业，决不能偏听偏信，一定要谨慎、谨慎、再谨慎。 变相集资风险大编辑本段 "这是投资边缘，开发商承诺的投资回报，往往得不到实现。"知名投资顾问赵健鹰表示，"由于开发商资金紧张，才采用包租的套现开发模式，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪做他用。上海曾有包租商铺打出"给四角找一块"的广告，当时吸引来了很多小投资商，但是最终开发商没能履行和约，致使一些中小投资商利益受损。" 其实这是绝大多数包租商铺的最终结果，由于多数开发商对商业物业的风险估计不足，实现诺言往往比提升销售额更加艰难。虽然有的开发商为了取信客户，还在专业公证处做了公证。但公证并不意味着能保证开发商有能力履行和约，并负责承担相应的责任。 另外，发展商承诺的回报期一旦结束，投资者很难继续得到相应的租金回报。因为商业物业的开发商一般是以卖楼为目的，大多数在售楼结束后，会立即撤场。这时商铺经营权分离，无法协调管理和统一规划的业务。如果面临同区域低价位租金商铺的竞争，必然会不堪一击。 有专家认为，商铺包租与房地产开发商通过假按揭获得银行资金的形式有异曲同工之效，其共同之处都是通过非正当手段达到融资的目的。包租其实就是套现，即变向集资，其金融风险无法避免，而政府在这方面的监管又比较滞后。 在商业地产快速发展之时，资金则是制约商业地产开发的痼疾。目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，很多开发商的自由资金仅在5%左右。这样的资金储备，注定会成为他们开发商业地产的最大障碍。
所以在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，对融资不畅的房地产商来说是无法承受的，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，所以为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。 北京碧溪家居广场董事长助理、销售总监侯锦就曾公开表示，"卖产权商铺确实是为了融资，受金融政策影响，民营企业要想通过银行融资实在是太困难了。" 而目前涨势如虹的房地产形势，也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。产权式商铺和酒店公寓面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这两个领域采用售后返租的比较多。可以看出，一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。 因此，商铺包租带来的不仅是丰厚的回报，它所承担的风险也是巨大的。 "擦边球"小心玩"出界"编辑本段 早在2001年6月1日，为避免商铺包租销售风险，建设部就颁发了《房地产销售管理办法》(以下简称《办法》)，明确规定不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。同时，《中央人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发(1999)289号)中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。 然而，为了规避法律法规中的相关规定，大多数开发商采取了打"擦边球"的方式：在商业地产建成后采用销售包租的营销手段。虽然形式不同，但从本质上讲，这还是一种违规操作。 为此，北京市建委等7部门就曾在2002年下半年，联合下发了《进一步整顿和规范本市房地产市场秩序的通知》，明确指出在房地产销售过程中"不许搞内部认购、不许售后包租、不许使用含糊不明确的广告词来误导消费者"。但即使已有相应的法规做出硬性规定，但商业物业中类似这种售后包租的现象还是有一定数量的存在。 面对国家法律法规的限制，现在的项目是如何擦边呢？一种做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，这被某些人看做是一种另类营销手段；还一种做法是，虽然国家明令禁止非法集资，就是不能同意甲方卖给乙方，乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方，甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方。据介绍，目前看来这两种方式还都没有玩"出界"，但不难看出，如此操作的风险对于投资者来讲有多大。 明辨开发商背景编辑本段 当然，就目前看来，并不是所有采用售后返租承诺回报的开发商都是要骗钱。我们可以把"售后包租"的情况分成三类：一类是承诺回报当真兑现的；一类是手头急需一笔钱，需要通过此手段融资；最后一种则是从开始就是恶意的，目的是算出很高的回报率卖完产品退出。这就要求投资者分清承诺方是谁，承诺是否写到合同里，承诺方有没有实力兑现承诺。 而现在为了消除投资者的疑虑，开发商又来了新花头--他们总要提出以背后母公司或者公司的固定资产及营业收入作为担保。但实际上，市场条件下任何资产的价值都不是恒久不变的，担保物到底能不能支撑承诺的回报还靠投资者自己判断。 说了这么多，记者无非是想证明一个观点：天上不会无缘无故掉馅饼,开发商也不是慈善家。如果商业物业投资利润真有这么高，那么开发商为什么不自己直接经营，而要送钱给投资者赚呢？还是那句话--商铺里面觅"钱途"必须擦亮眼睛，小心馅饼变陷阱。
