爱华网据悉，2011年春节前最后一周的商铺成交创下了今年以来的最高纪录。无论是“新国八条”，还是试点房产税，政府着力保护的都是刚需，而对于投资者，住宅市场投资势必转冷。不过商业地产作为与此次新政“绝缘”的房地产投资领域，极有可能在新的一年里受到更多关注。 那么，由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，一部分游资确实在觊觎商业地产这一领地，再加上很多炒作的因素，商业地产很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。 我想诚挚的说一下，商业地产虽然不是调控的主要对象，但也并不都是香饽饽，并不全是聚宝盆。 我们知道，商业地产一般可以分为以下5大业态： 一是，购物中心。 二是，写字楼。 三是，社区商业。 四是，专业市场。 五是，旅游地产。 至于像万达集团做的“一个万达广场，就是一个城市中心”的城市综合体，俨然还是商业地产的大杂烩！ 这主要的5大商业板块，现在运营的到底怎样呢？！ ——购物中心：租金仍下跌，新开业项目入驻率低； ——写字楼：CBD租金大幅猛降，市场现强劲折扣力度； ——酒店：出租率不足五成，前景不乐观； ——专业市场：一半是呛人哭泣的海水，一半是沸沸腾腾的火焰； ——旅游地产：迪斯尼或华侨城只是极少数大都市的宠物，其它城市所谓的旅游地产，只是商住小区的别名。 为了防止商业地产成为楼市泡沫的潜伏者，早在2005年，商务部宣布将首次专项调查部分城市的商业地产情况。据统计，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到2005年的一季度空置面积又上升了20.3%！ 另据国家统计局2010年1-11月数据，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。 可见，2010年全国商业地产的销售面积和销售额远远领跑住宅市场！而且商业地产的增长速度和节奏快的和多的惊人，较之同比增幅，高达近4倍！ 商业地产疯了！ 开发商和投资客疯了！ ——对于开发商而言，只要是规划局认可的，“能商则商”，把商业布局和商业面积做到最大化，甚至超出容积率对于商业的限制。 ——对于投资客而言，住宅被调控了，商业被遗忘了；住宅被限购了，商业还游刃有余；住宅二套房首付是60%，而商业还是老生常谈首付50%、有的还可以40%；住宅房产税试点了，可商业又被遗忘了...... 我暂且不去评论住宅和商业的优劣，它们功能不同，性质不同，从投资的角度，也各有千秋。 我只是想说点行业里的心里话。 对于开发商而言，商业地产的利润和吸金魅力的确很可观，但风险远远大于住宅，而且重量级商业地产的玩法不是中小开发商的能力所具备的，除非是地段好、-爱华网-人气旺、消费足的社区商业或供不应求的写字楼。 对于投资客而言，从某种角度看，兼具保值、增值、出租收益功能的商业地产，也许是更具完美意义的投资产品。但是，商业物业在作为二手房转让时，同时将会存在两个较高的税种：一是土地增值税，按照物业卖出后增值额的30%至60%征税；另一个税种是个税，按物业出让后个人所得额的20%征收。比如一套买入价200万元的商铺，如果卖出价为300万元，那么土地增值税大约按300万元减200万元再乘以30%，即100万元乘以30%征收，土地增值税为30万元。100万元再核减装修及其他合理费用后，个税应该在20万元以内。也就是说，扣除这两项税后，看起来丰厚的利润已缩水近半。
诚然，在调控进程显得相对缓和的贷款政策，同严厉的税费政策共同作用下，商业地产可能更适合长期持有的稳健型投资者。他们通过收租获取利润，和住宅投资低吸高抛赚取差价的赢利模式相比，有着根本区别。短期炒作或投资商业地产得不偿失！ 此外，商业地产不能办理落户手续；商业性质住宅的水电价格也比住宅楼水电价格要高出很多；而且商业地产的房产使用和所有权只有50年，甚至40年，相比住宅的70年所有权要逊色很多。 因此，商业地产不全是聚宝盆，也不都是香饽饽，因企而异，因人而异，因地制宜，不可狂热和迷恋！
