爱华网时代周报：3月6日，国家发展和改革委员会副主任徐宪平说，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，让保障性住房的覆盖率达到20%，而2011年的目标是要建成1000万套。请谈谈你们对政府大力建设保障性住房政策的看法？它会对我国的房地产市场产生怎样的影响？
贾康：我很赞成政府大力建设保障房的政策，保障房为房产市场提供了有效供给。现在中国的房地产市场，总体来说是一个双轨统筹的框架，保障轨和市场轨并行。过去在保障轨上存在明显的缺陷，试图以经济适用房来解决保障房的有效供给问题，事实证明问题非常严重。经济适用房以产权房形式对低端供给造成了严重的混乱，却不能真正解决低收入阶层的住房问题，而且漏洞防不胜防，弊病丛生。现在把保障轨的供给方向调整过来，以廉租房托底，然后发展公租房、改造棚户区，今年新的1000万套保障房，其中很大的比重是公租房，公租房形成有效供给以后，特别需要住房的“夹心层”可以住进比较体面的房子。这样一来，CPI中住房上涨的影响就会稳定和回落。易宪容：如果保障性住房每套为60平方米，3600万套住房就有21.6亿平方米。而2006－2010年5年的时间里（这5年是住房销售最多的几年）住房销售总面积为36.4亿平方米，未来5年保障性住房建设是前5年整个住房销售总面积的近60%。可以说，如果未来5年保障性住房建设真有如此大的量，那么不仅可以解决不少居民的基本居住条件问题，房价可能出现一定程度的下降，也不会由于商品房市场的调整而影响住房市场对整个相关产业拉动的作用，但这一切的前提是能够如此建成。周天勇：从民生角度看，国家花大力气、下决心建设保障房是非常正确的，3600万套保障房可以覆盖1亿多人。保障房建设可能会对房价上涨势头有一定的抑制作用，但是现在房价高的关键原因是土地制度，地方土地实行招拍挂，70年土地出让金一次性收上来，政府寡头垄断卖地，高昂的土地出让金转化为高房价。因此，要把房价压下来，一定要改革土地制度。时代周报：近年来，政府对房地产市场和保障房市场的宏观调控力度在不断加大，有人担心政府僭越了市场的权限，在住房问题上，政府与市场的责权范围应该如何划分？| http://www.aihuau.com/darticle3/list.asp?id=161854 | 32贾康：我们要防止政府包揽一切，政府的责任应该是以廉租房和公租房为主，而不应该过多干预市场，要让市场轨健康、充分地发展，实现保障轨和市场轨有效对接，双轨统筹。易宪容：用“双轨制”来化解房地产市场的问题与矛盾，这种思路是从香港及新加坡那里学习来的，但我认为它对我们没有参考价值，因为，中国大陆、香港及新加坡的情况是完全不同的。这些地方不仅地方小、人口少，而且政府财力强。对于人口众多的中国来说，要达到它们的保障性住房水平至少也得花上200年。确立一个住房保障体系并不是说政府就要盖很多房子。虽然我们现在还是初步阶段，市场发育还不成熟，还需要政府出面做一些事情，但是真正成熟的住房保障体系是不需要政府来盖房子的。政府能够做的是制度规则的设立，包括在土地划拨、土地规划、财政资金支付、保障性住房的建造、分配及流转中的运作秩序与规则，有了这些，住房完全可以通过市场的方式来运作的。时代周报：保障房是为了解决社会底层群体的住房问题，那么它的覆盖面应该要有多大？贾康：现在保障房的供给还不够充分，仍需加快发展，如果3600万套建成之后，情况会大有好转，但是各个地方的情况不一样，还要具体测算。保障低端人群的住房问题，不一定就是简单的建保障房，手段应该多样化起来，比如可以按人头进行住房补贴，许多中小城市现在都在用，所谓“保障轨”是一个总体概念，具体的形式可以多样化。
周天勇：我觉得廉租房的覆盖比例最多不能超过10%，最好是控制在5%以内，保障房应该严格界定在廉租房上，而现在的经济适用房的价格，其实应该是国家把市场价格压到最低的程度，所以经济适用房根本不应该叫“保障房”。经济适用房的房价收入比在6以上，这种房子怎么能叫保障房呢？房价收入比在6的水平的房子，是国家应当宏观调控的价格水平。比如按房价收入比，房子应该卖5000元/平方米，现在卖到20000元/平方米，然后政府弄出来一个10000元/平方米的房子，说它是经济适用房（保障房），这是说不过去的。中国大部分人的住房问题还是要靠自己来解决，房价不应超过年收入的6倍，而且每年的房价上涨不得超过居民收入的增长，这样慢慢下去，政府首先把房价控制住，大部分人的住房问题由自己挣钱解决，极少一部分人由政府解决，这才是合理的道路。有学者提出政府要把50%的人的住房问题包下来，这是不切实际的幻想，全世界国家的政府把房子包下来的不多，除了新加坡这样的城市国家以外，我们是有13亿人口的大国，未来有几亿人要到城市里来，保障房覆盖率太高的话，财政就会破产。时代周报：建设3600万套保障房需要巨额资金，但是政府的财政拨款有限，建房资金如何筹集？是否可以考虑引入民间资本？贾康：政府出资实际只是一个引导资金，带有高能货币的性质，它背后跟着的是银行贷款以及民间资本，包括某些开发商的跟进资金，合在一起形成建设保障房所需资金。中国目前的保障性住房大多数都是来自政府的财政资金，以后可考虑通过以公司合作伙伴关系来建造。即政府提供规划、政策条件、出引导资金，调动社会力量包括企业资金、民间资本等加入到建设中来。根据廉租住房制度的性质和世界各国的普遍做法，一些做得比较成功的国家或地区筹集廉租房建设资金的渠道主要有四个方面的资金来源：政府拨款、低息贷款、发行专项债券和公房出租收益，其中政府拨款和政府担保或贴息的低息贷款，是最主要的资金来源。目前一个可行的办法是，政府按照廉租房需求和合理的城市整体布局规划，以给房地产开发商提供用地、贷款和税收适当优惠的形式，引导和鼓励他们开发商品房时，“打包”配上一定比例的住房，作为廉租房用房；政府出让土地时，应以“招拍挂”取代“协议定价”式的暗中合谋，让地价透明化，然后从招拍挂收入中拿出一部分，建立基本住房保障基金，专项用于廉租房建设等住房保障事项的支出。周天勇：资金短缺的确是一个大问题，所以我很怀疑3600万套房子是否真能盖起来，如果按平均每套房60平方米计算，1000万套保障房，就是6亿平方米，如果按照每平方米3000元的建筑成本计算，可能需要1.8万亿资金。2011年，中央财政拨款一千多亿，其次是地方政府土地出让金的10%投入保障房，去年全国的土地出让金才2.7万亿，10%才2700亿，两级财政加起来才4000亿，离1.8万亿的目标还很远，这是一个巨额数字，就是把所有的土地出让金全部用来建保障房，都不一定能建得起来。民间资本是要盈利的，但是投资保障房基本无利可图，所以引进民间资本也很困难。如果要大面积建廉租房，但是政府和低收入者都没有钱，而运营商又不赚钱，那最后房子就会成为贫民窟，像巴西那样，这是我比较担心的|!---page split---|易宪容： 2010年政府要求建造580万套保障性住房无法完成，原因就是地方政府没有政府足够的财力投入，当前政府的财政资金进入保障性住房只是杯水车薪，所以如此大规模的保障房能否建起来还是个未知数，估计很难。如果采取以市场外包的方式进行，就得看现有的融资方式及生产的回报率。保障性住房利润很低，但一旦存在一定利润空间，还是会有民间资本愿意注入，不过他们会把建设成本压到最低。当前国际通行的住房信托基金，其融资市场是很发达的，但是这种金融市场工具主要针对的是商用公寓与写字楼市场，如果收益率过低，使用这种工具将会面临许多障碍。时代周报：有学者提出保障房的负福利问题，由于政策的漏洞和权力寻租，保障房并没有让真正最急需解决住房问题的人群享受到好处，如何杜绝权力寻租和负福利现象？ 易宪容：早几年保障性住房在分配上出现的问题举不胜举，因此，建设保障房的同时，还得建立起公平透明规范的分配制度。如果保障性住房不能够让真正需要的人获得，而是完全由权力来操纵，那么保障房就会成为某些人赚钱的工具（制度安排不好，保障性住房同样可以成为投机炒作工具，比如早几年北京的经济适用房，很多人就是把这些住房作为赚钱的工具）。在这种情况下，保障性住房建造再多，意义也不大。 周天勇：针对政府分配房子的寻租行为，必须要有一套严格的监督运营体制，但其成本会相当高，因此，中国解决住房的思路，一定还得要走市场经济的道路。实际上保障房就是给最底层的人用的，像秦晖教授说的，真正需要保障房的那部分人还流落街头、居无定所。但是这个问题难以解决，因为这里有一个地区财政的问题，比如上海、北京建了一批保障房，然后西部的好多人都跑来了，上海、北京肯定不愿意花自己的钱给外地的流浪汉住，所以最后可能真正最需要的人得不到保障房。
