爱华网《浙商》记者 沈晓琳
关键词 商业地产
资本有逐利的天性，“跨界”进入商业地产，是开发商分散风险的“双腿并行”，还是众人共同吹大泡沫的危情？
继限购令、首付比例提高到60%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍、全额征营业税等调控政策后，上海、重庆开征房产税的消息，让住宅地产市场又迎来一个“沙包”。
统计显示，2010年中国商业地产的增长在25%以上，而住宅增长仅为7.6%，史上最严的调控也成了助推投资向商业地产转型的开始。“只做住宅”的万科陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型；金地集团表示，将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。甚至一向以租赁物业为主的Tesco乐购、华润万家等零售商也切入商业地产。商业地产成为各路资金的“避风港”。
“目前国内商业地产的整体持有率不高，市场还处于一个高速发展的阶段。”中国指数研究院副院长陈晟分析。
房企转型“双发展”模式
“如今地方政府出让的土地中，纯粹住宅用地越来越少，未来将出现更多的城市综合体。如果只做住宅，万科将失去很多机会。”万科董事长王石道出了转战商业地产的原因，这也代表了多数房企的判断。
以房地产企业中赴港上市业绩最佳的龙湖地产为例，2010年7月，龙湖成立了商业地产部,专门负责龙湖旗下商业项目的运营、推广和招商。这个近百人的团队花了半年时间奔波于全国的主要城市,考察各城市的商业布局、设计特点、投资回报状况等，为下一步的圈地计划做好了前期准备。2010年末，在推出新项目的同时，龙湖果断“涉商”，先后在云南、山东烟台以及浙江杭州等省市竞得数块旅游、商业用地。其在成都的“天街系”大型商业综合体推出的79间临街项目，于6天内一售而空，销售金额逾3亿元；在重庆打造的商业综合体“龙湖·时代天街”项目在开盘后便创下销售套数、销售金额以及销售面积三项第一。
“政策调控不是针对某一企业，全行业的环境发生变化，这个时候就是适者生存。”龙湖集团执行董事秦力洪表示，地产调控之时，需调整节奏，在产品线上扩张，“龙湖计划在5-7年内完成建设，并持有约200万平方米左右的投资性物业。”
在行业如此大的变革前，房企纷纷出手。保利地产表态将全力冲刺商业地产领域。“未来的3-5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。”金地集团表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划。2010年，其在土地投入的计划中，就有20%的资金投向商业项目。以远洋-光华国际We-life未来广场为起点，远洋地产今年将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目，“只要是合适的商业项目以及有经验的合适的公司，远洋即使只持有少量股份也愿意与对方合作，这是远洋目前发展商业地产的一个策略。”远洋地产相关人士告诉《浙商》记者。
这种由住宅地产逐步过渡到商业地产领域的做法，是房地产开发企业发展的一种趋势。“无论是在香港，还是在国外，很多大的开发商，都随着企业的不断壮大发展，从单一的住宅开发转向住宅、商业齐头并进的发展模式。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，特别是对于上市公司而言，持有可持续经营的商用物业，对维持股价甚至有直接的帮助。“开发商通过调整手中商业、住宅的比例，能有效降低经营风险。”
零售商“涉商”
Tesco乐购是国际零售商中首个以商业地产作为主业吃螃蟹的。自2010年10月28日启动其在华南首家买地自建的综合性购物中心以来，未来5年，Tesco乐购预计将在内地拥有80家左右新购物中心，成为中国以超级市场为主力商户的综合商业购物中心开发商之一。
有业内人士分析，此番零售商大举进入商业地产，并非为了战略转型，“以往单纯依靠卖场和超市的方式发展缓慢，在零售业竞争激烈的情况下，自购商业地产来保证其未来的利润不会因为租金上涨而被摊薄。”正如Tesco中国地产公司首席执行官霍兰东所说，自建商业地产不仅可以降低内部运营成本，同时，也可以享受中国商业地产升值得到的财务回报。
以超市为核心的零售商涉足商业地产，普遍出现缺乏前期开发经验的弊病。对于这样的短板，华联集团发展总监于浩表示，华联集团找到了“很好的结合点”。他说：“我们一般不从拿地开始做，这样就可以规避这部分的风险。因为房产拿地程序复杂，风险较大，我们等开发商拿了地之后才介入。开发商拿了地，我们把资金投给开发商，由他来建设项目。而且华联从设计、规划的角度来进入，可以保证业态的规划和组合，满足后期经营的需要。”
鉴于对未来市场的升值预期，不单是零售商出现进入商业地产的场面，影院、餐饮投资方都可能成为下一个开发商。
商业地产已有泡沫？
商业地产生机勃勃的景象已经持续了一段时间。仅就杭州来看，庆春路嘉德广场和EAC欧美中心的租金一年内就分别上涨了50%、80%。谁都怕接到最后一棒，政策的“厚此薄彼”和市场向好的景象令业内出现了担忧的声音。资本有逐利的天性，“跨界”之后，将是一次分散风险的住宅、商业“双腿并行”，还是一次众人齐力的泡沫推挤？
从全国各地2010年的土地挂牌和出让公示可以发现，新上市的土地中，商业、服务业等性质的土地比例在明显增加，多数地块的商业配套比例都在20%-30%以上。随着项目的完工交付，未来几年商业地产的供应量将持续上升。
然而，空置的商业地产没有任何意义，新开发的地块要经过三年的培育期，才能带动人气。操盘过多个商业地产项目的广州雅卡投资管理有限公司董事长邓国坚认为，“上游开发商拍地、建项目投入大，频率慢；下游的投资者出租、购买商铺投入少，频率快。”
中国商业地产联盟秘书长王永平也表示，商铺买家相当于股市的散户，他们不按常理出牌，很多住宅项目中投机的游资就会抽离出来购买商铺。没有价值基础为支撑的虚高，是泡沫化的前兆。
“一些商铺动不动就卖到每平方米10万元以上的价格，但是其租金只能维持在不到1%的回报。”商铺价格的虚高已经引起了一些理性投资者的警惕。“其实一些商业地产项目已经存在泡沫，而新政之下大量的资金流向商业地产，那只能是进一步吹大泡沫，或者说会让更多的投资者介入商业地产的泡沫之中。大品牌加入商业地产的追逐队伍，其理由恐怕是与其被别人泡沫，还不如自己来泡沫了！”邓国坚称，大量资金来推高价格，在短时间之内肯定会加速商业地产泡沫的形成。
而SOHO中国董事长潘石屹近日表示，资金流向商业地产不见得是坏事，有助于缓解通货膨胀、缓解投资性住房需求过于旺盛的现象。
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备战REITs
正略钧策管理顾问公司 薛迥文 袁伟达 吴爽
今年，虽然房地产业遭遇前所未有的政策寒流，然而商业地产却被业内普遍看好，多个房地产大鳄纷纷转投商业地产，加快战略布局步伐。不难发现，中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势，左手住宅、右手商业将是一个良好的循环模式。
重视商业地产潜在风险
虽然商业地产前景看好，为房地产开发商提供了规避风险的港湾和新的发展领域，但在这片看似平静的海面下，也暗流涌动，潜在的风险不容忽视：
首先，将增加企业资金链断裂的风险。商业地产在建设阶段，需要占压大量现金，资金周转率慢；投资回报周期较为漫长，可能需要10-20年的时间。在此期间，利润都沉淀到资产上，很难抽取出来，从而给企业带来很大的资金压力。其次，商业地产对房产企业的开发能力及后期的运营能力提出了一定的挑战。因此，商业地产的资本性和技术性都很复杂，在房企转投商业地产时，不仅要关注发展机遇，更要警惕其中潜藏的风险，量力而行。
REITs成融资首选工具
商业地产是典型的资金密集型行业，然而目前国内的开发商自有资金不多，主要资金来源还是靠银行贷款，资本市场的融资渠道受制于政策。一旦信贷政策收紧，融资渠道受阻，企业就有陷入资金困局的风险。因此，如何拓宽融资渠道、解决融资瓶颈，是商业地产开发商亟待解决的关键问题。
在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）不失为突破开发商融资瓶颈的绝佳途径。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公众投资者资金，由专门机构经营管理。
这在国外已运作十分成熟，比较有代表性的是美国模式和新加坡模式。
美国是全球最早发展REITs的地方，也是目前最大最成熟的市场。美国模式强调专业化的费用分成收益。美国REITs采用内管模式，对打包物业的条件要求较松，未成熟的物业、在建的物业以及改造中的物业等都可以打包放到REITs里去卖给大众投资者。
与美国模式不同，新加坡REITs采取外管模式。其目标是借助第三方资金来实现轻资产运营，在获取管理费收益的同时分享投资收益。
结合我国房地产市场的实际情况，仿照新加坡的外管模式发展REITs更为适宜，因为其回报率更稳定，风险可控性更高。
尽管目前REITs存在缺乏明确的法律法规、租金收益率较低等制度和市场方面的种种缺陷，但不可否认，REITs仍是治疗开发商“融资难”痼疾的一剂良药，也是在商业地产这个未来主战场上的决胜利器。现阶段，房地产开发商要做的就是备战REITs，从而在REITs正式推出之时能够抢占先机，决胜未来。
此外，针对商业地产后期运营管理难题，开发商可通过与国内知名商业运营机构合作的方式来解决。这样一来，项目运营更有保障，开发商也能借机获得品牌运营机构所带来的大量合作资源。
