做一个理性的投资者 风险大投资者如何理性分析?



  尽管"一铺养三代"的说法充分证明了成功的商铺投资的利润空间,但是商铺投资也非常容易非理性和盲目投资,本文采访了某在中国各大城市摸爬滚打数十年,在市场上十分有经验的投资行家,拟当前商铺投资中的一些常见的认识误区进行分析说明,以期能提醒广大投资者理性投资,避免因盲目投资而落入陷阱。

 做一个理性的投资者 风险大投资者如何理性分析?

铺王靠近商场门口编辑本段  很多人认为,一个卖场中最靠近门口的位置是最好的。卖场的经营者也往往这么认为,因此对这个位置的定价也是最贵的。但实际上,门口这个位置有可能只是旺丁不旺财。因为每个消费者走进一个大卖场,一定会"逛"上一会儿才会买东西,最先进入视线的铺位最多只是个询价的地方,顾客会一扫而过,再看上几个铺位之后才会购买。顾客是不大会回头到最靠近门口的铺位买东西的。门口位置可以作为大品牌的形象展示区,但如果要销售产品,选择往里第七八个靠近走道的铺位是最佳的。

背靠大树好乘凉编辑本段  当前商业地产开发商多如牛毛,商业地产项目也层出不穷,商铺产品的推新速度也让投资者们眼花缭乱,到底哪家开发商值得信赖、哪个商业项目值得投资,这往往令商铺投资族感到困惑。于是有些投资者就采取简单办法,抱着"背靠大树好乘凉"的想法"看人下菜",认为只要开发商实力强、信誉好,商铺就有赢利保证,值得投资。

  这种办法按照逻辑推理没错,正常情况下也能行得通,但是也有不妥。首先,目前国内的商业地产开发存在着明显的断层,很多商业地产开发商都是由住宅地产开发商"转业"而来,他们是被商业地产开发的高利润所吸引才进入商业地产开发中来,所谓"住而优则商",其实他们非常缺乏商业地产开发经验和经营管理经验,很多名称诱人的商铺其实不过是改头换面的住宅而已,缺乏后续的商业赢利能力。其次,很多大的开发商为了分散开发风险,往往会成立项目公司,并注册为独立法人,和集团公司没有直接的法律关系。项目赚了大家皆大欢喜,项目出了问题投资者就会发现所谓的某集团早就不见了踪影,出来周旋的不过是一家随时可能破产的项目公司,这种偷梁换柱的手法让受了损失的投资者投告无门。再次,判断一个商铺项目是否具备投资价值,关键因素是地段、客流、定位等等要素,开发商优劣并不十分重要,倘若我们单纯以开发商实力、信誉来作判断就难免有点"一叶障目,不见泰山"了。

地段、地段、还是地段编辑本段  商业选址中有一句流传颇广的话,说决定商业选址的三个主要因素是"地段、地段、还是地段",这句话被很多人奉为圭臬,当作商业选址至高无上的原则。推而广之,到了商铺投资领域这句话又成了众多投资者的指南,出现了"地段决定论"。只要地段好,商铺项目处于市中心闹市区或繁华商业区,就一好百好了,哪怕租金再高、物业条件再差、定位再模糊,也是难求的黄金旺铺,投资者必趋之若骛。

  其实这是一个根深蒂固的误解,我们要破除对它的迷信,更不能把这句话当成"放之四海而皆准"的真理,用它来衡量商铺投资价值。这句话之所以连用三个"地段"乃是地段在商业选址中的极端重要性,并非要排除其他因素而只见地段,不见其他。其次,这句话并非适用于一切商业领域和业态,倘若用之于百货店和高档专卖店,就十分正确,但对大型超市、仓储店、专业市场等业态就未必适用。所以我们要看商铺的具体业态定位,商铺经营成功和具有升值潜力的前提是选对"正确的"地段,而不是选择"最好的"地段,闹市区不一定就合适,郊区也不一定就差。再次,选择合适的投资商铺要综合考虑多种因素,若商铺位于城市黄金地段,则必然带来租金水平高、交通条件差、经营成本高和同业竞争激烈等一系列问题,这些会抵消好地段带来的优势,所以我们一定要进行综合衡量对比,重视地段但绝不能盲信地段。

付出总有回报编辑本段  这个认识误区并不是投资者自己的观念,而是开发商和代理商反复多次的宣传攻势给投资者形成的观念定式。开发商推出的商铺价格不断创出新高,这需要更强大的消费(投资)需求来支撑,而刺激消费需求的"不二法门"便是更高的投资回报率,这样才能吸引更多的投资者和经营者关注,把价格抬高。投资者面对越来越高的价格,自然也会有更高回报率的心理预期,当这样的心理预期和开发商的宣传允诺相吻合并得到多次强化后,便形成了一种"高售价=高租金=高回报"的心理定式,使投资者相信"付出总有回报"这个朴素的道理也同样适用于商铺投资。

  但在商铺投资这个高回报高风险的领域,并不是所有付出都有回报,而且售价和租金和回报也不一定成正比。客观地说,在正常情况下,售价高的商铺价值一般也比较高,租金也会比较高,因而投资回报性较好。但售价常常不是单纯由其价值决定的,它很大程度上取决于市场供求形势的影响,也和开发商的策划包装、宣传推广活动关系密切,投资者就常被这些因素所蒙蔽,无法认识商铺的真实投资价值。另一个造成售价租金脱节的原因是商铺对地段、位置的敏感性。相近地段、相近位置的商铺在定价时往往相互参照,价格差别不是很大。但租金就不同了,它是不能相互参照的,一街之隔可能有天壤之别,临街不临街可能迥然不同。所以说,投资商铺不能根据售价高低判断其投资价值,稍有不察可能就买到"高价低租铺",预期收益不能兑现,还得背负沉重贷款负担。

商铺的大饼会越来越大编辑本段  很多投资者投资商铺考虑的首要因素是"投资回报率"。投资回报率高意味着租金高,收回初期投资的年限越短,也意味着商铺升值潜力越大,转让收益也就越高。对投资回报率的迷信使开发商和销售商们做足了投资回报率的文章,一些商铺甚至允诺15%以上的回报率,公开宣传只赚不赔,以夸大不实的宣传吸引投资者。其实仔细分析一下我们就会发现,很多开发商的宣传就是讲故事,就像是在讲百万富翁一夜致富的"天方夜谭",其对投资汇报率的测算剔除了很多变动影响因素,更是经不起推敲。投资者要走出商铺投资回报率的认识误区,要澄清下面几个问题。

  首先,租金永远都是个动态的参数,目前的高租金可能是市场严重供不应求所致,并不能代表长期的高租金,也不能保证连续6年、8年甚至10年都能以这个租金水平来出租商铺。这种大饼并不一定就会越摊越大,它也会越摊越薄,回报率就是个变量。所以,用某一时点的静态租金水平去测算投资回报率是很不科学的。

  其次,投资回报率也是个动态指标,它会随着各种因素的变动而变动。比如地段竞争环境改变、商业规划改变、经营业态业种改变、整体供求形势变化等因素都可以影响到投资回报率的动态调整。所以,那些一开始就设定投资回报率的商铺肯定有问题,至少是不能代表未来变化的初步测算,只能作为参考。

  第三,从国外成熟的商铺投资回报来看,综合回报率在5%上下,极少有商铺回报率超过10%,其回收期一般也在10年以上。不可否认,在商铺发展初期,价值没被人认识到,售价较低,同时商业竞争不激烈,租金也较高,因而回报率会比较高,但现在已大大不同,汇报率早已回落到正常水平,开发商再动辄允诺15%以上的回报率,我们就得擦亮眼睛好好看看了,对那种"投资现在就是投资未来"的动听宣传就得抱有警惕了,到底"大饼"能否做大,不能单凭开发商一张嘴了。

商铺租金高低决定投资价值编辑本段  诚然,投资者投资商铺很大程度上是因为有未来良好的租金预期,他可以用收取租金的方式逐步收回购铺款,或者在较高的租金水平下顺利转让商铺以获利。租金不可说不重要。但如果单纯认为租金高的商铺值得投资,租金低的商铺就没有投资价值,就有失偏颇了。在这里,笔者建议投资者避免下面集中常见的对租金的误解。

  首先,租金高不一定值得投资,租金低也不一定就是"垃圾商铺"。租金高售价也高,对经营赢利要求也高,因而风险也大,需要综合衡量决定。而租金低的商铺售价也低,对业态业种要求不高,容易出租,虽然收益不高,但风险很小,如果合理选择就有较大的升值空间。

  其二,租金的高低并不是由商铺本身来决定的,它更多地取决于经营环境、地段位置、业态定位、客流大小、商业气氛、竞争程度等外在因素,所以说租金的变化是最快也是最难以捉摸的,我们决不能以当前的租金水平来衡量商铺投资价值,一定要全面考量所有影响因素,并考量长期利好利空因素,判断租金在未来一段时期的走势,当然最好请专业商铺投资咨询机构来进行评估。

  其三,在商铺出租时,租金高的经营业主并不一定是最合适的经营业主。如果把商铺以较高租金租给不能承受高租金的业态业种,比如便利店和餐饮行业,那么即使暂时能取得高回报,长期来看也会因业户不堪重负而推出,导致商铺空置,影响了投资者的长期收益。所以说,在出租商铺时,要寻找最合适的租户,而是出价最高的租户。

 

  

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