爱华网前一阵子，《青年报》专门采访我，他们做的整版标题就是《田步亮：“零库存”能解融资难》。
近日，我在上市企业中国地产百强中南集团做房地产专题培训，虽然他们给我的主题是房地产创新管理与资金运筹，不过，我在课件里依然阐明了我的一些想法。 这些想法的产生，是被目前的形势倒逼出来的： ——现在房地产企业缺钱额或达3万亿以上，当中包括中国最大、排名前十名的房地产企业。 ——目前开发商从民间借贷的年息大部分在25%~30%左右，更有高达70%左右的年息，或者5%~6%的月息。尽管贷款利率非常高，但开放商也无奈接受、以缓解钱紧窘境。 ——近年来中国四大天王房地产企业的现金流同比下滑情况也十分严重。这四家房地产企业去年前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，一个央企地产企业更是达到-261.08亿元。(http://www.aihuau.cn) |/darticle3/list.asp?id=171185 | 5 在信贷调控、直接融资受阻、预售款监管等涉及到资金方面政策趋严的情况下，房地产企业需要依靠大量自有资金维持运转，资金链压力与日俱增。 近年来，信托业保持快速增长势头，截至2011年5月末，我国信托资产规模已达到3.6万亿元。特别需要指出的是，房地产信托业务发展迅速，截至今年5月末，投向房地产领域的信托资金余额达5800多亿元，比一季度末的4869亿元大幅增长。 然而，信托也好，海外融资也罢，其它手法大显本领也行，都要支付成本、本金或利息等，而不是进款，收支的平衡关系很是尴尬。长期的恶性的“入不敷出”，会导致房企陷入“库存太多——资不抵债——被迫破产”的路演窘境。 我想强调的是，房地产问题主要还是金融的问题！在国外，很少有把房地产当做单独行业的，一般都纳入金融范畴的行业。 我的建议： 一是，中国的房地产企业，要走“开发商——投资商——城市运营管理商”的角色转变。房地产的“金融化、专业化、全国化、全球化”的趋势越来越越明显。 二是，任何房企都要把产品的变现性与现金的流动性放在最重要的战略位置。 三是，从拿地开始，从规划设计，就要第一时间、非常充分的考虑到销售的问题，考虑到“零库存”的问题。现在的房企，包括中国排行前十的房企，库存的比率是很高的，去年商品房你卖1000亿，可你的库存是1000多亿啊，那么，你的去化率还不到50%！再者，好多品牌房企，负债率多年以来高居不下，一直在65%—75%区间徘徊，有的自己也说，超过50%就是较为危险的地带，我们中国房企大哥大学习的美国帕尔迪公司，这家老外的负债率一般控制在40%以下，大多数在30%左右。 四是，当然这里面的库存，不仅是房子的库存，还有土地储备的库存，在滚动开发不利和国家对于闲置土地处罚力度的深入，“占地为王”的时代恐怕要终结了，我们的房企将要迎来“现金为王”的时代！ 五是，销售不畅，资金匮乏，倒逼我们另辟蹊径，这个蹊径就是需要从老板到员工高度统一的战略——“零库存”战略！诚然，这是战略，所以加了个引号，不是真的一套房也不剩，一块地也不留。 如此，从拿地开始，就要考虑这块地是否是优质资产，是否能让我们“惊险一跳”的去化“零库存”，千万不能继续保持“有地就是爷”的惯性思维！
