爱华网《浙商》记者 俞越
要不要进军三四线城市？一方面，部分三四线城市区别于一二线楼市特别火爆；另一方面，限购令延展至三四线城市的预期正在加强。
覆巢之下，安有完卵？
近日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。
与此同时，有消息说，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在。
“限购令”扩容
在住建部对于各城市房地产价格、市场成交状况的重点监测体系中，人口200万以下的部分中小城市终于“上榜”，这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。《浙商》记者了解到，目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。在2008年前，这些传统意义上的“中小城市”，因房地产市场起步较晚、发展较为平稳，一直并未卷入房价上涨与房地产过热的漩涡。
6月2日，住建部一位官员向记者证实，一些“规模不大、人口不多”的中小城市的房地产价格与交易情况，确实已经纳入住建部的监测视野。对于限购给出的总体原则，是房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要符合这一原则，就都可以实施限购政策，不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。
在此之前，福建厦门，山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野。浙江温州、金华，江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”。
尽管如此，中国房地产指数研究院的数据显示，虽然4月份北京、天津的房价环比纷纷出现下降，其周边情况却截然相反。邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首，廊坊的房价涨幅居全国百城第5位，保定、石家庄、秦皇岛的房价也都表现出不同程度的上涨。一线城市的限购令意外地成为周边三四线城市的短期利好，这一现象已经引起相关部门的重视。
房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。接近住建部的一位消息人士向记者表示，不是所有的中小城市一刀切，而是有步骤、有选择地考虑。第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大、房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，比如环首都经济带的一些城市。
义乌“地王”样本|!---page split---|
6月15日，义乌市现代房产以2.26亿元的总价拿下土地面积仅为1500平方米、最大可建面积5715平方米的迷你住宅用地，最终的楼面价达39545元/平方米，溢价率达347%。全国商品住宅用地的单价纪录由义乌—这个浙江省的中小城市改写，这仿佛让沉寂了已有半年之久的全国商品住宅用地市场再次惊醒。
中原地产研究中心高级研究经理刘渊说，以往的高价土地几乎全部出现在上海、北京、广州、深圳、杭州、温州等城市中，超过3万元/平方米的土地在义乌这样的三线城市出现，他还是第一次听说。
上海同策咨询研究部负责人张宏伟认为，出现天价宅地，是因为义乌已经成为全国少数几个资金高度集中的城市之一。此前，这一部分资金是上海高端豪宅的投资主力。限购令的出台，令这一部分资金回流，进而影响到了区域内的普通商品住宅用地价格。
事实上，像义乌、鄂尔多斯这样三四线城市中的富裕代表，早已聚集了大量资金，但并没有推动当地房价暴涨。如今，这些三、四线城市显然出现了过热的“苗头”，都将登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。
如果全国普遍性出现类似情况，那么，三四线城市房地产市场调控也会从严，开发商转战三四线城市的战略将因此迅速调整。
还要不要到三四线城市做房地产
那么，“还要不要进军三四线城市”，这是近期众多房地产企业高层会议上讨论较多的话题。大家的犹豫在于：一方面，部分三四线城市区别于一二线楼市特别的火爆；另一方面，迫于大城市限购令压力提早布局三四线城市的地产商，对于限购令延展至三四线城市的预期正在加强。
一位不愿意透露姓名的中型开发商表示，三四线城市在近期很有可能引发政府的全面调控。但更多地，他也深感楼市信息混乱，比如在财政和税收的压力之下，地方政府放松调控的念头也在此时滋生。
在过去的几个月中，先期在三四线城市布局的开发商已经尝到了甜头，万科、保利、中海等地产巨头业绩之所以仍较去年有八成以上的增长，主要就是靠三四线城市的销售。以恒大地产为例，2010年新增的67幅土地，有一半以上位于三线城市。
如今，刚经历过变局的房地产地图或将再次被修改。
天量保障房压境，商品房市场不得不将三成份额拱手相让，中低端市场俨然成保障房口中之物，产品线之争骤起：有房企已放弃抵抗，宣布转向豪宅开发；有的房企，投向商业地产怀抱；但万科还在坚持走以中小户型普通住宅为主的道路。
中国指数研究院副院长陈晟分析，投建保障房是开发商在特殊时期的应对布局。短期看，如果没有适当的布局调整，不少企业甚至无法生存下去，熬到限购政策的结束。但眼下地方政府过于依赖土地财政的情况亟待改变。
中国商业地产联盟秘书长王永平在《浙商》杂志主办的“2011商业地产高峰论坛”表示，当前抑制住宅类房地产发展的因素很多，跟限购令的全面铺开相比，或-爱华网-许信贷控制、房产税、保障房等带来的压力更大。在调控下，房企将被迫进行不同开发路线的选择，市场将必然呈多元化、个性化的趋势，限购令的铺开只是其中一股推动力。
面对这一形势，野风房地产董事长俞强表示，限购令在三四线城市扩展目前来看只是一种可能性，即使延展也只会针对房价异常的个别城市。野风在三四线城市的布局看好的是整体市场健康有序的发展，这和国家包括限购令在内的调控政策的初衷一致。无论是一线城市还是三四线城市，购房者观望的还有很多，充分说明市场的需求依然存在。
而一直在三四线城市做房产开发的嘉园房产旗下的浙江嘉兴穗和置业有限公司相关负责人则对《浙商》记者表示，三四线城市的房价在过去一轮房地产的黄金期也已经完成了一倍以上的增长，未来三四线城市房价上调的空间有限。目前，虽说受限购影响不大，但信贷紧缩对项目的运营产生了不小的影响。目前，三四线城市的房地产市场出现了许多品牌开发商的身影，市场的产品品质明显提高。在市场平稳化的状态下，房地产逐渐回归到以品质和服务取胜的时代，或许将在三四线城市首先得以实现。
