爱华网系列专题：2008中国营销
截至8月14日，上海的新建商品住宅库存总量已经达到869万平方米，而上海2008年市场最滞销时期的库存商品住宅总量也只有850万平方米。按照近20周来的平均成交数据，上海可能需要近一年时间才能消化全部存量房。
但即使在这样的情况下，仍有部分房地产业内人士对上海楼市的前景表示乐观，认为只要开发商能大力降价，库存不会超过1000万平方米。似乎为了印证上述观点，8月13日和14日，上海两楼盘仅仅以较低价格开盘，就卖出了新推房源的八成以上。 对开发商来说，这无疑是个艰难的选择——究竟是通过降价“降库存保资金”，还是争取更高的利润率，开发商自己心里也没底。一些营销经理坦言，虽然渴望早点降价冲业绩，但又害怕影响利润而让董事会不满意。 房地产贷款大幅收缩 21世纪区域不动产分析师罗寅申告诉《每日经济新闻》记者，截至8月14日，上海商品住宅库存总量已经达到869万平方米。此外根据该机构的统计，2011年1~7月，上海市推出的71个首次开盘项目中，累计去化率（一定时间段内的销售率）低于30%的项目约占总数的52.1%。 再来看中房信的统计数据。8月8日至14日，上海仅成交商品住宅10.1万平方米，环比下降20%，成为自3月中旬以来近5个月的最低水平。而最近20周以来上海商品住宅的周平均成交面积只有16.85万平方米，按这一成交数据，需要51.57周也就是近一年时间才能清除全部库存；而如果按上周的成交量，这一时间则要变成86周。
中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱此前曾在中国房地产营销变革峰会上发布一组数据，认为下半年上海商品住宅的新增供应会比去年多出10%，但成交要下跌10%。此外根据他所掌握的贷款数据，去年上半年全国房地产贷款达到1.3万亿元，而今年上半年只有7000亿元左右，比去年同期整体减少了约6000亿元，其中按揭贷款减少了3500亿元，开发贷款减少了2500亿元。 易贷中国的统计显示，银行的房贷的确正进一步收紧，信贷业务重点正由房贷向高收益业务转移，部分地区个别银行首套房贷利率已开始在基准利率基础上上浮，而二套房贷款利率则上浮20%~40%。 降价与否令开发商纠结 实际上，开发商在促销上并非没有办法。8月13日和14日，上海两个楼盘相继推出销售。根据现场统计，销售率基本都超过80%。市场对此的分析认为，上述楼盘定价相对合理，与周边价格相比存在着一定优势。 而在比上海销售情况更加糟糕的杭州，同样是在8月13日和14日，一些楼盘也因为低价开盘而热销，其中一个售价14000元/平方米的楼盘甚至比周边二手房单价还要低。 上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，只要开发商愿意提供性价比更高的产品，销售率不会很差。“别看目前的库存已经超过了800万平方米，但如果加大促销力度，只要数周时间，库存就会降低至800万平方米以下。” 但让开发商降价确实是件很纠结的事。中原地产高级研究经理刘渊告诉《每日经济新闻》记者，目前开发商的资金流和库存情况都好于2008年最危急的时期，而上海、广州、重庆的滞销情况也比北京、深圳、杭州要好些，因此开发商降价促销的情绪并不浓，一些前期销售不佳的开发商，甚至已经暂停了滞销楼盘的销售接待，直接“封盘”了事。很多开发企业的营销经理也表示，除了上市公司有业绩上的压力外，大部分开发商并不需要那么急迫地把房子卖掉。 而从前期发布半年报的万科、中海、龙湖等公司的中期业绩来看，目前急于处理库存的压力似乎也并不算太大。在资金链不像2008年那样危急的情况下，该不该降价以及库存保持在多少才算合适，或许会成为今年博鳌房地产论坛上最重要的话题。 (本文来源：每日经济新闻 作者：杨羚强)
