爱华网随着输入性通货膨胀加剧，保持国民经济健康稳定发展，成为各国经济发展面临的难题，发展中各国面临任务更为艰巨。在我国，调整经济结构和发展模式，控制房价过快上涨已成当务之急，进入2011年，国家和地方政府房地产调控政策相继出台。一方面国家对房地产市场进行调控，抑制投资、投机需求；另一方面加大保障性住房建设力度，保障中低收入阶层民众住房需求。个人住房贷款健康稳定发展，面临新的挑战。本文对新形势下，商业银行如何做好个人住房贷款业务，进行如下探讨。 一、主要问题 国家对房地产市场调控政策的深化，保障性住房建设加快，对目前商品房占主导地位的房地产市场将产生深远影响，靠商品房解决居民住房需求状况，将转变为中低收入阶层居民住房需求由保障性住房解决，而商品房面对的主要是改善型、投资型客户。作为商业银行个人住房贷款对象，购买商品房的客户群体也将发生改变。目前商业银行个人住房贷款管理还不适应这一变化。 1.个人一手住房贷款合作楼盘准入标准不规范，难以全面把控按揭楼盘风险。按目前商业银行个人住房按揭楼盘准入要求，未将合作楼盘项目资本金投入比例达到国家规定比例，作为合作楼盘准入必要条件，也未对预售房款转投建设项目设置最高比例上限，经办银行实际工作中只能从资金到位总体情况、建设项目整体形象进度等方面把控合作楼盘潜在风险。如果市场形势发生变化，开发商资金紧张，很难保证合作楼盘按期竣工，及时交付使用。 2.个人住房贷款客户免评级，没有客户准入门槛。按目前商业银行个人住房贷款操作规程，各商业银行均未对个人住房贷款客户准入进行信用等级评定，只是简单凭借个人征信记录对借款人信用状况进行判断。这就造成只要客户具有完全行为能力、合法有效的身份证件并提供相关个人证明，经办银行很难拒绝为其办理个人住房贷款业务，在制度层面放松了对次级房贷的防控。 3.个人基本收入证明不规范，难以确认收入真实性。按目前商业银行个人住房贷款操作规程，各商业银行在办理个人住房贷款确认客户个人收入时，工薪供职类客户可提供借款人所在单位出具收入证明，个私业主类客户可由经办银行客户经理调查认定。由于商业银行很难追究出具虚假收入证明单位经济法律责任，加之对收入证明核实较难，这就造成工薪供职类客户借款人所在单位出具收入证明真实性大打折扣。由于个私业主类客户收入可由经办银行客户经理调查认定，但又没有一个统一的认定办法，在认定客户收入标准上存在一定随意性，留下了道德风险隐患。 4.个人房屋产权证明不规范，难以确认个人房产真实状况。按目前商业银行个人住房贷款操作规程，各商业银行在办理个人住房贷款确认客户个人房产状况时规定，在经办银行难以取得房产部门出具客户房产状况证明时，可由贷款客户自己出具房产状况承诺保函。使经办银行很难界定客户房产真实状况，落实差别化房贷政策。 二、几点建议 适应新形势下房地产市场变化要求，将房地产市场调控政策、房地市场差别化信贷政策落到实处，促进商业银行个人住房贷款健康稳定发展。 1.严格个人一手住房贷款合作楼盘准入标准。商业银行个人住房按揭楼盘准入除现有条件外，要求合作项目资本金必须达到国家规定比例要求；对预售房款转投建设项目设置最高比例上限，可暂定最高不超过项目建设总投资30%（随国家商品房销售政策调整，条件成熟时不再允许预售房款转投项目建设）。防止开发商因资金链断裂建设项目不能按期竣工或烂尾，给商业银行个人住房贷款带来风险。
2.严格个人住房贷款客户准入，对个人住房贷款客户进行信用等级评定。按照商业银行《个人客户信用等级评定管理办法》要求，评定个人住房贷款客户信用等级，办理个人住房贷款客户信用等级必须达到A（含）以上，防控次级房贷发生。 3.规范个人基本收入证明，确保个人收入真实、可靠。商业银行在办理个人住房贷款确认客户收入时，工薪供职类客户必须提供单位发放个人工资时的银行卡（折）流水；个私业主类客户，经办行客户经理必须依据其在银行卡（折）流水或缴纳税款额度认定。避免工薪供职类客户单位出具虚假工资收入证明，个私业主类客户没有统一认定标准，经办行客户经理难以规范确认其收入，造成个人住房贷款风险隐患。 4.规范个人房屋产权证明，确保个人房产状况真实、可靠。商业银行在办理个人住房贷款时，要求客户（以家庭为单位，包括配偶、未成年子女）必须提供房产部门（在房产状况信息全国未联网前，需提供客户户籍、购买房产所在地房产部门）出具的个人房产状况证明，把国家房地产市场调控政策落到实处。
