爱华网对话DTZ戴德梁行中国区商业地产服务主管及董事聂绮冰
对于跨国零售公司近年在中国的悄然转变，聂绮冰早有洞悉，不仅因为她所供职的DTZ戴德梁行最在行的就是商铺代理和物业管理顾问服务，还因为很多跨国零售公司在中国涉足商业地产项目之前，都会向戴德梁行进行咨询。 具有上百年历史的DTZ戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一。DTZ戴德梁行从1993年起在上海设立分公司，目前在中国的业务网络已覆盖北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、南京等18个城市，是大中华地区最具规模的国际房地产顾问公司。 在聂绮冰看来，从物业租赁方过渡到商业地产的投资商和运营商，“外资零售公司在中国发生上述转变是一个正常的过程。”原因很简单，零售项目的利润率相对较低，而中国的通胀压力又比较大，因此自己开发商业项目，不仅能降低经营成本，还能提高投资回报率，同时坐享地价升值带来的好处。 据聂绮冰透露，其实一些跨国零售公司在很多年前就已着手筹划在中国购地自建商业项目，但由于政策等原因，一些土地被购买多年后却依然闲置。从2007年起，几家跨国零售公司才开始真正在商业地产领域有所动作。而到目前为止，也只有TESCO在中国建成并开业了几家商业项目。 可见，作为外行的零售公司想要在商业地产有所建树并不容易，尤其跨国公司对于中国房地产市场的相关政策并不熟悉，商业地产本身又是一个更加复杂、竞争也更为激烈的行业。因此，跨国零售公司在中国的这种“转型”探索才刚刚开始，能否成为一种趋势，尚未可知。 新的机会 《中国新时代》：近两年，外资零售企业如沃尔玛、宜家、TESCO等逐渐放弃了沿用多年租房经营策略，转而在中国购买土地自建商业项目，戴德梁行认为这背后的原因有哪些？ 聂绮冰：其实这些跨国零售公司在国外一直都是采取租赁与自建并行的模式，例如宜家在俄罗斯就建立了几个自己的Shopping Mall。当这些零售公司感觉自己在商业地产方面积累了足够的经验，这种模式也十分成熟后，就开始尝试在更多国家运作。 2009年，宜家家居的姊妹公司——英特宜家买下了位于北京市大兴的西红门商业综合区二期用地，之后他们就筹备对此地进行综合开发并建立一个大型购物中心。相对而言，宜家这个项目的运作速度算是比较快的。我相信这与近些年市场的开放程度有关。对于企业而言，无论是选择合适的地块，还是后期的项目开发，都要办理很多手续、走很多流程。 据我所知，很多年前家乐福就在北京购买了一块土地，准备自建商业项目，但是由于政策的原因，他们很多手续都没有完成，直到今天那块地也没有被用上。 相比之下，对于零售公司来说，租赁经营是比较方便的一种方式，他们只要与业主谈好条件，自己掌握好入驻的时间即可。 我相信，随着外资零售公司对中国市场日渐熟悉，团队在商业项目经营方面的经验逐渐增加之后，会更多地开始考虑自建项目。因为在租赁的方式下，零售公司不能享受到物业的升值。反过来，如果项目是自建的，公司不仅能获得项目营运上的利益，还能享受到项目升值的价值。所以，近些年外资零售公司开始在中国发生上述转变是一个正常的过程。
《中国新时代》：您提到“租赁+自建”是跨国零售公司在世界各国普遍采取的一种经营模式，那么一般情况下，企业在某个国家和地区主要采取租赁或自建的原因是什么？ 聂绮冰：采取哪种方式主要看当地的政策环境和市场机会，因为坦白地说，各个国家的房地产市场都是比较“本地化”的，在中国也是一样。现在的房地产商主要都是中国自己的企业。所以对于跨国公司而言，他们不会刻意倾向于某种方式，在某个地区采取哪种经营方式主要取决于他们能否容易地进入当地的房地产市场。 近些年，英特宜家在中国开发商业地产项目的步伐比较快，继2009年北京之后，宜家在沈阳、无锡等地都有相关项目启动。事实上，很多地方政府都非常欢迎英特宜家的到来，正是有了政府的支持，英特宜家在中国的发展速度才会这么快。 取长补短 《中国新时代》：从零售商变身为商业地产投资商（运营商）后，对企业而言，在资金和管理运营方面将遇到哪些新的挑战？ 聂绮冰：对于零售公司而言，从事商业地产毕竟是进入了一个新领域，前期要熟悉相关政策，拿到很多许可证，这恐怕是对一个“外行”最大的挑战了。相反，中国本土房地产商做这些事情会驾轻就熟很多。因此我们也看到，一些跨国零售企业选择了与中国本土房地产开发商合作的方式来进入商业地产领域。例如据我所知，TESCO在中国的很多商业项目都是和本土房地产开发商合作的：前者“定制”一个项目，后者负责商业地产项目的建设。 当然，零售企业也有他们的优势。例如在具体的商业经营上，他们的零售商资源以及在商业推广方面的经验都比较丰富。相较之下，一般进入商业地产领域的开发商都是从住宅地产市场上转型过来的，在零售业方面的经验有限。所以，零售企业和房地产开发商合作也不失为一种好方式。 《中国新时代》：DTZ戴德梁行是世界顶尖的物业顾问之一，对于外资零售公司在中国从事商业地产的开发和经营，你们有哪些建议和帮助？ 聂绮冰：其实，我们也为一些大型跨国零售公司做过相关咨询，DTZ戴德梁行能为零售商提供的最大帮助就是帮他们找一个本土房地产开发商合作，之后由这个开发商以投资方或者合作方的身份为零售企业建造他们想要的商业项目——让双方充分发挥各自的优势。 很多二三线城市的地方政府是非常欢迎这些大型零售商在当地建造商业中心的，因为这些企业在零售方面有着丰富的经营和管理经验，而这往往是当地房地产企业所缺乏的。商业中心开业后，这些零售企业首先会让自己品牌店作为主力店入驻，这样能很快带旺商业中心的人气，进而推动周边地区的商业发展，同时拉动相关地块的升值。 除了在前期帮助零售公司找地、与政府部门接洽、寻找合作伙伴，在商业项目开发的中期，我们还能提供商业中心的市场定位服务。无论是宜家、家乐福还是TESCO，他们最擅长的零售商业经验往往局限于某一方面，例如宜家对家具卖场非常熟悉，TESCO对超市的经营非常在行，而一个商业中心建成后，需要做大规模的招商，但到底哪些品牌最受当地人群的欢迎，符合当地客户的需求，这些我们都会根据市场定位以及调研给出最佳建议。 此外，在后期的物业管理、VIP实施计划等方面，我们也可以给出相关建议。所以，其实从商业项目开发的初期到中后期，我们能提供的是全方位的资深顾问服务。 《中国新时代》：在戴德梁行看来，外资零售商购地自建商业项目是否会成为他们在华发展的一种新趋势？ 聂绮冰：目前来看，这些跨国零售企业在中国的商业项目开展都处于尝试阶段，现在还不能判断这是否会成为未来的一种发展趋势。零售和商业地产是两个不同的行业，前者很重视现金流，而后者需要有雄厚的资金支持，零售企业能否将他们的资金优势移植到地产行业上来，目前还难以判断。 其实，很多国外的零售公司都会将自己充裕的资金用于其他业务的发展，很多企业会成立一个财务公司来专门负责新业务的投资管理。至于在华跨国零售公司能否也这样做，就要取决于他们在中国的现金流状况——是否足以支持他们在中国从事商业地产项目。 《中国新时代》：外资零售商的上述策略转变，对于中国零售企业的成长有哪些借鉴意义？ 聂绮冰：我们发现，近些年中国的本土零售商也在尝试类似的“转型”，例如威海的家家悦集团是一家以超市为主营业务的公司，他们近来也准备建造自己的商业中心。随着零售公司发展到一定阶段，积累了一定的资金，就会开始寻找一些能发挥自身优势、投资回报率也更高的项目以进入。 在中国市场上，跨国零售企业从租赁者转为地产项目开发商还是一个很新的事物，所以，无论是外资零售公司还是中国本土零售企业，大家都是在相互借鉴经验。 （来源：中国新时代 作者：冯嘉雪） 特易购 最快的转型 事实上，不止特易购，家乐福、沃尔玛、宜家等跨国零售巨头近些年都在筹划购买地块、自建商业地产项目的事宜，特易购既不是第一也不是最早一个开始在华有所行动的跨国公司，但就目前的情况来看，特易购却是他们当中步伐迈得最快的一个 2011年“五一”期间，“浦上乐都汇购物中心”在厦门市仓山区开业，这也是在当地落户的首家国际型一站式购物中心。由于紧邻多个中高档小区，因此开业之初，这家购物中心就吸引了大量的附近居民前往。他们有的直奔乐购超市而来，有的是为了到其中的金逸电影院看场电影，还有一些则是为了逛街购物、然后到美食广场吃点东西，很多人甚至会在这个购物中心里消磨一整天的时间。 “乐都汇”是TESCO地产公司专为中国打造的全新购物中心品牌，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体，其中TESCO乐购超市一般占据1/3面积，其余2/3面积由KTV、电影院、美食中心等其他品牌分享。 特易购（TESCO）始创于1919年，是英国最大的零售商、全球三大零售企业之一，也是现阶段欧洲最大的土地开发商及土地拥有者。2004年，特易购正式进入中国，业务主要覆盖华北、华东及华南三大区域。截止目前，特易购在中国已拥有97家“Tesco 乐购”大卖场、12家试验阶段便捷店。 TESCO在中国共有三项业务：特易购商业（“Tesco乐购”大卖场），特易购地产（“Lifespace乐都汇”购物中心）和国际联采，分别由特易购商业、特易购地产和特易购国际联采公司负责运营。其中，TESCO地产集团成立于2007年，专门负责购买、开发和运营综合商业地产项目，尤其是一站式、大型购物中心。 作为一家零售业的传统大鳄，TESCO近两年却开始在中国频频发力商业地产，尽管商业地产利润十分丰厚，但作为一个外来者，进入的风险也不容忽视。 事实上，不止特易购，家乐福、沃尔玛、宜家等跨国零售巨头近些年都在筹划购买地块、自建商业地产项目的事宜，特易购既不是第一也不是最早一个开始在华有所行动的跨国公司，但就目前的情况来看，特易购却是步伐迈得最快的一个。 目前，已经开业的“乐都汇”有5家，分别位于青岛、秦皇岛、鞍山、抚顺和福州。据悉，2011年下半年，营口、厦门等地的“乐都汇”也将陆续开业。 特易购进入商业地产的原因何在？他们在中国的发展又面临着怎样的挑战？ 寻找空间 “其实，跨国零售公司在国外一直都是采取租赁与自建并行的模式。”DTZ戴德梁行中国区商业地产服务主管及董事聂绮冰对《中国新时代》说，对零售企业而言，租赁经营是一种比较方便的方式，但同时，在租赁模式下，零售企业就不能享受到物业的升值。 在中国这个GDP一直保持在8%以上，CPI也逐年飙升的发展中国家市场上，租金价格的上涨，无疑让在华经营的跨国零售企业倍感压力。 随着近年有关政策的开放，越来越多的跨国零售公司开始尝试跨入商业地产领域，这样既可以对抗通胀、增加利润，还能带动公司的主营业务发展。 特易购之所以在中国发展商业地产，也有自己的理由。“特易购在中国发展零售业时遇到了挑战：为超级大卖场选取高质量的购物中心很难。在很多二、三线城市根本找不到合适的场地经营超级大卖场。然而，经过市场调查发现，中国消费者对现代零售业的巨大需求没有得到满足。因此特易购决定采取自建与租赁相结合的模式在中国发展。”特易购地产集团首席执行官霍兰乐说。 事实的确如此。尽管租赁能令乐购超市在一定程度上加快扩张步伐，且投资风险较小，但随着商业地产的升温，城市有限商圈的饱和，他们发现，在中国一线城市有利商圈选址的难度越来越大。 特易购地产集团有关负责人向记者透露，其实对于不同大小的城市，他们都很感兴趣，“只要当地对于现代零售有强大的顾客需求，并且在经济、地理和其他一些因素上能满足我们的标准就可以。”该负责人表示，目前特易购地产在中国的重点发展区域是东部沿海省份。 就“乐都汇”已开业的5个城市来看，青岛、秦皇岛、鞍山、抚顺和福州均为二三线城市，其中的原因很简单——这几个城市的地块相对容易拿到。 “很多二三线城市的地方政府是非常欢迎跨国零售商在当地建造商业中心的。”聂绮冰分析，与当地的房地产开发商不同，这些跨国企业在零售业的经营管理方面有着丰富的经验。这些商业中心开业后，将带动周边地区的商业繁荣，并拉动周边地块的升值。 例如，随着浦上乐都汇购物中心的开业，同样位于浦上大道的福州仓山万达广场、与之相隔不远的仓山红星美凯龙商业广场也相继开门迎客。 此前，东街口商圈、中亭街商圈以及后起之秀万宝商圈已构成了福州的三大商圈。而在乐都汇购物中心的带动下，“浦上商圈”日渐成型，从而使福州拥有了新的四大商圈。 新商圈形成后，除了带动当地的商业氛围，对于拉动就业也有一定作用，例如鞍山Lifespace乐都汇购物广场和TESCO乐购大卖场开业后，就提供了近2000个工作岗位。因此特易购的到来，也受到了地方政府的欢迎。 生活中心 既然名为“Lifespace乐都汇”，特易购的购物中心自然主打生活牌。 每个“Lifespace乐都汇”都会有一家“Tesco 乐购”大卖场先行进入，这样的好处是能通过超市来带旺人气。同时，为了将乐都汇打造成一个吸引人的购物场所，特易购还会招募大量零售商户入驻。 “在品牌选择上，乐都汇注重适当的品牌组合，除了为消费者提供良好的购物体验，还准备了丰富的休闲、餐饮、娱乐选择，比如电影院，美食广场、儿童游乐中心等。”特易购地产集团有关负责人透露，“Lifespace乐都汇”购物中心的零售面积通常为4-6万平方米（相当于大约250家店铺），其中包括1万平方米的“Tesco 乐购”大型卖场，可以满足顾客80%以上的常规购物需求。 由于特易购集团的主营业务为零售，因此在开发商业地产项目时，特易购也能充分考虑其他零售商的需求，并将最适合于周边消费人群的品牌引入到乐都汇中来。 例如，鞍山LifeSpace乐都汇购物广场是特易购在中国自建的第四个综合性购物中心。该购物广场位于鞍山市鞍山火车站旁，拥有地上5层和地下1层，入驻品牌涵盖流行服饰、化妆品、珠宝、运动休闲、家居生活用品、儿童乐园和餐饮。 结合该区域的消费人群特点，在餐饮方面，特易购引入了肯德基、好利来和谷本良田；在休闲服饰方面，特易购则引入了艾格、ONLY、杰克琼斯、阿迪达斯、耐克、七匹狼、金利来等。 乐购超市则位于该广场的二层和三层，为顾客提供多达5万多支单品，其中包括物美价廉的TESCO自有品牌“超值”、“标准”系列商品和在TESCO独家销售的国际著名休闲服装品牌F。 英特宜家 后起之秀 这只是一个开始。IICG的扩张之举，向外界撕开了一道口子，鉴于物业租金高企，越来越多的零售商未来可能会更多地选择自建物业,或者走大型购物中心之路。这一消息似乎另一方面也印证了DTZ 戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告——今年全球预计将有1040 亿美元的资金投向亚太区房地产，而其中中国的商业地产为这些资金的重点流向 尽管曾有业内人士预估，如今涉足商业地产已略有些迟了，然而商业地产的开发热却依然持续，各类开发商纷纷开始涉猎商业的地产开发，其中最引人注目的自然是曾经以租赁地产为主的零售商。 2011年，全球顶级零售商英特宜家在中国启动了其第一个项目——英特宜家无锡购物中心，并于9月6日正式奠基。至此，英特宜家无锡购物中心总投资3亿美元，总营业面积达14万平方米，共计将引进超过400家国内外知名品牌，涵盖了餐饮、购物和娱乐等，并设有5800个停车位，整个购物中心预计于2013年底正式开业。 同时，据来自瑞典《工业日报》的消息，英特宜家购物中心集团（下文称IICG）也将加大其在华的投资金额，计划于上海建设新的购物中心，总投资接近40亿瑞典克朗。 而这只是一个开始。IICG的扩张之举，向外界撕开了一道口子，鉴于物业租金高企，越来越多的零售商未来可能会更多地选择自建物业，或者走大型购物中心之路。这一消息似乎另一方面也印证着DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告——今年全球预计将有1040亿美元的资金投向亚太区房地产。其中，中国的商业地产为这些资金的重点流向。 圈地南城 两年前的11月24日，IICG在北京皇家大饭店举办的中国首次媒体见面会上，宣布其开始进驻中国，并首先开始带来无锡市锡山区和北京市大兴区两个大型区域性购物中心项目。 而早在同年7月，IICG成功在北京大兴区获得了一块面积为194000平方米的土地使用权，并由IICG中国经营和建造包括宜家家居在内的大型购物中心时，这一信息就曾一度被外界解读为与其渊源颇深的宜家集团——这一瑞典家具零售商的转型，即开始在中国大量购买土地，涉猎中国商业地产行业。 “这样的解读不完全正确。一方面，我们并不把自己定位为房地产商，我们拥有物业，只是为了长期培育一个商业项目。”IICG中国区的董事总经理丁晖在接受采访时这样表达：“另一方面，IICG本身是一个独立的购物中心的投资和开发公司。我们与宜家是战略合作伙伴，他们既是我们的投资方，也是非常重要的旗舰商户。” 相关资料显示，成立于2001年的IICG，隶属于宜家集团和英特宜家集团，总部设在丹麦的哥本哈根。这家位列福布斯全球50强最有价值品牌中的顶级零售商拥有多年的开发、运营及管理区域性购物中心的经验。目前，IICG在全球14个国家已经开发及运营了30个购物中心，更是成为北京市第一家通过招拍挂获得商业地块的外资公司。 而对于为什么会选择南城作为其在中国首次出手的项目，宜家集团亚太区公关经理许丽德的解释是“因为北边已经无地可拿。” 事实上，更多的业内人士则认为，当时南城的商业氛围不浓，对于英特宜家而言，这意味着它将有更为广阔的发展空间。 “从1998年宜家集团进入中国市场到如今，12年的品牌培养，宜家家居在中国大中型城市的品牌影响力早已毋庸置疑。这是英特宜家进入中国最为优势的资本。”丁晖说，北京北边的地产价格早已水涨船高，加之北边的几大商圈已经趋于成熟。如果英特宜家贸然进入，很容易得不偿失。同时，由于北京市委鼓励发展南城经济的相关优惠政策，使得南城的土地极具竞争力。 2009年底，英特宜家在没有竞争对手的情况下轻松胜出，最终以7.9亿元的起拍价，拿下北京大兴西红门商业综合区二期项目用地，平均楼面地价为2651/平米。 “我们的每一个项目在执行之前都会综合考虑很多因素，其中包括不同的城市交通网络，公交、城铁和道路交通，能否有机结合使消费者出行更为便利。”丁晖认为，西红门商业综合区紧邻地铁大兴线西红门站，可以说交通出行极其便利。 的确，英特宜家购物中心等一批大型商企入驻后，南城商业较为低端、落后的印象，也许将被新的商业秩序所取代。但不可否认的是，目前，与商业更为发达的京北、京东地区相比，生鲜、服装和建材等低端批发市场在南城相对聚集。南城商业厚度不断叠加的同时，改变南城消费者长久以来形成的购物习惯，显得更为重要和艰巨。 也有人认为，如此低廉的土地价格，即使将来购物中心的计划无法实现，IICG也不会有任何损失。其佐证是，仅仅在2010年，宜家大兴店附近的土地价格已经是当时的2.8倍，而二手住宅的价格也已经达到均价1.3万/平方米。 激进的背后 相对于兄弟公司宜家集团的发展策略而言，英特宜家集团的作风似乎更为激进一点。 2009年才正式进入中国的英特宜家集团，短短3年内已经签了100多亿三个购物中心项目。其中无锡、武汉各投资20多个亿，北京为45个亿（不包含宜家家居）。而近期英特宜家在华的第四个项目——上海的项目计划已经获得批准，并组建了专业的团队，开始进行市场调查与分析。 相比之下，宜家从1998年选择进入中国上海后，直到第二年，才选择在北京马甸开设全国的第二家卖场。直到今日，宜家集团在中国只有8个城市设有卖场，而每一次开店都会经历对此城市消费能力、居民生活水平、店面交通位置、物流情况，甚至停车位等情况的综合考察，其谨慎、稳健的发展策略不言而喻。 强烈对比的背后是外界对IICG扩张速度过快的一片质疑，“事实上，英特宜家购物中心的定位跟宜家家居是一致的。他们目前的定位是中国前10位的商业城市。我们与宜家家居一起进入到这些城市去调查、考察、评估。”丁晖如此解释，“我们目前已有的项目加上上海项目，在短期内已经是一个非常大的考验了。” 而同时，也有业内人士指出，IICG的大规模动作，事实上也证实了中国的商业地产正在真真切切地迎来一次商业浪潮。 中国的城市化已经进行了多年，在城市化的过程中，商业态势正在从中低档向中高档过渡。加之城市里高收入人群的逐年增多，新的商业群要满足他们的需求。许多城市的老商业区的改造，以及新城区的建设，都要实行商业业态的升级。尤其是华东长三角地区作为中国经济最具活力的引擎，其商业升级带来的战略机遇显而易见。而中国日益成熟的消费市场及消费观念已经让宜家家居尝到甜头。丁晖认为，“中国市场是全球最有潜力的市场，根据GDP而言，很多经济专家分析，10年之后将会建成一个最大的消费市场。中国曾经是一个‘生产驱动型’的国家，慢慢会成为‘消费拉动型’的国家。国家也采取了很多措施，促进消费，居民收入的增长也较快。任何一个想在商业领域、在全球化有动作的企业，中国市场是必须要进入的。 ” 挑战 事实上，在很多分析师的眼里，租赁物业的消耗远远大于自建物业。 “目前，中国中小城市主力店的租金约为0.81.2元/平米·日；大城市的商铺租金为1.8元2.3元/平米·日。若以单店2万平米的租赁面积计算，在大城市，一年的租金就要1500万，十年的租金就是1.5亿。而若自建物业，建筑成本、装修成本等加起来，大概是5000元/平方米，2万平米体量的投资为1个亿。”昭邑零售商业咨询首席咨询师刘晖告诉记者，两者更大的区别还在于，租赁物业是需要零售商从自己口袋里掏钱，而自建物业则可以凭借资产到银行贷款，融资进行规模扩张。 毋庸置疑，零售商进军商业地产将成为未来地产界的一大趋势，并且零售商在后续招商和经营方面拥有更专业的优势。业内人士甚至认为，零售商这一优势将成为其未来的核心竞争力。持不同观点的人同时也指出，缺乏前期开发经验，很容易使其陷入困局；后期容易在一定层面上忽略与自己不同的经营业态，从而出现缺乏全盘考虑的弊病。 “目前一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。另一方面，商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。全世界的房地产公司只有2%左右在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。在这个行业里，最需要的是资金实力，因为商业地产的资金回报期很长。”丁晖表示，在英特宜家购物中心里确实将会以宜家家居为主，但是并不会放弃其他的业态经营。同时，也将独立开发、管理、运营，并长期持有旗下的每个投资项目。 “事实上，相对于中国的商业地产开发商而言，IICG这种外企的融资渠道比较多，他们可以向信托资金，或者美国的社会保险资金融资。融到资金后，他们就可以进行商业地产的开发，并维持前期不断地投资。”中国连锁经营会秘书长裴亮认为，长此以往，宜家集团就可以用他们早已起来的品牌信誉度，不断吸引商家和消费者，逐步形成更加强势的卖场品牌，在中国这个大消费市场里取得更大的胜利。 相关资料显示，在北京西红门阵地30万平米的购物中心内，宜家家居旗舰店的营业面积为5万平米；二期购物中心的营业面积约为16万平米。另一方面，欧尚、苏宁电器及金逸国际影城已经确定入驻IICG即将在中国落地的新型购物中心。 “我们与宜家家居都有一个非常重要的经营理念，即‘为大多数人创造更美好的生活’这一定位。”丁晖表示，“英特宜家购物中心此次在华的招商品牌主要以中档为主，像ZARA、ONLY等中档年轻类品牌，其商业概念是围绕大多数消费者。”而一些奢侈品品牌将不在他们的规划之中。 （来源：中国新时代）
