爱华网华远地产董事长任志强表示，“我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果不做调整，2013年一定出问题；最大的危险是2013年。” 对于2012年的房地产市场形势，任志强表示比较悲观，但他认为这并不是最差的时刻，最应该警惕的反而是2013年。他认为，2011年土地购置量少，房子卖不动并且库存量较大，由于资金的原因，2012年土地购置量也很难上行，一旦房屋销售再上不去，虽然不会大面积垮塌或者崩盘，但开发企业 2013后年土地购置就保证不了，“到时出现问题就堵都堵不住”。 任志强表示，从此前的调控情况来看，虽然“国八条”里也提到要增加供给，但实际上，如果扣除了一千万套保障性住房，2011年的商品房从9月份开工就是负的。如果在2012年继续严控，再想增加供给也不可能。同时，2011年土地成交基本上和2009年差不多，都是负的。“土地如果是负的，开工如果是负的，现在开始政策刺激都来不及。”任志强认为，为什么刺激都上不去？一是房地产市场本身的周期运行规律，市场的调整和反转至少需要6-8个月的时间，此前的几次调整也证明了这一点；二是开发商的钱都压在房子上，无力买地并从而保证市场供给。他举例表示，2009年2月份政府开始刺激房地产，但2009年土地仍然是负增长，因为开发商没钱买地，大部分钱都在房子上，必须把房子销售出去才能变成钱，因此一直到了2010年才增加了土地的交易。 因此，虽然2010年是连续五六年以来投资和到位资金相比最高的，但是市场目前的情况与以往雷同，2012年的情况就是2009年的翻版，开发商所有的钱都压在房子上，“如果房子变不成钱，就没有地，最大的危险是2013年”。
任志强为此也疾呼，如果现在不为了2013年的情况做预调，到了2013年就来不及了，因为没有6-8个月的时间，市场是调整不过来的。因此，“我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果政策不做调整，2013年一定出问题。我想提出警告的就是现在怎么看2013年？” 要明确房地产的投资属性 对于中央最新提出的房价要回归合理的调控目标，任志强也一如既往地“开炮”进行了抨击。“什么叫合理？如果收入提高，价格不动，提高收入增长就合理的；如果减税以后，可支付收入就提高了，这也应该说是合理；降息，也能够提高个人可支配收入，它减少了还款的支出，它的合理性是增加的；供给增加，增加了供给才能满足需求，解决好价格问题，如果物以稀为贵，价格高也是合理的。”
任志强表示，不能把合理解释为仅仅解决房价问题。首先要看房价下降的目的是什么？是为了防止通胀？是为了消灭泡沫？还是为了让大家买的起房？这三个问题有不同的解决办法。他认为，如果是为了让买不起的买得起，那可以减税；如果是要解决泡沫问题，需要从地价、税收开始，统一解决。在任志强看来，之所以调控政策目标不明确，其根源在于理论上有错误，否认了房地产的投资属性。“房地产就是投资，不动产在所有的教科书上都是投资。它不仅仅是消费，在消费过程中还有增值。不动产就是投资，但我们把理论搞错了，政策怎么能行？”
“另一方面，不是所有城市的房价都应该往下降。”任志强表示，大中小城市之间差别非常大，大城市基本城市化率达到了59%，接近60%城市化率；中等城市不到40%的城市化率；小城市只有不到30%的城市化率。开发商很多向三四线城市转移，就是因为那个地方城市化率低。凡是城市化率低的是以住宅建筑为主；凡是城市化率高的，是以商业建筑为主。“三四线城市的房价是往上上升，但现在所有房价不管什么城市都往下降，就变成误导了。” 反对限购，鼓励租赁 而就调控政策而言，“我是不赞成任何限购措施的”，任志强表示，限购的结果就是把相当一部分改善性需求打掉。就2012年而言，不少城市沿用的限购政策作用已经不太大，因为大部分城市限购的纳税证明或社保证明都是一年，从2011年三月份开始算起，到2012年四五月份已经很多人具备购买资格，这部分限购已经没用了，限购意义不大。 限购导致的土地交易量下滑，让不少地方政府的压力很大，地方融资平台陷入困境。因此综合来说，任志强建议，“能不能只限小户型不限大户型，限低总价不限高总价。”他认为，从政策调节上来说，至少要保证人们的消费升级过程，得允许老百姓先买小的，再买中的，再换大的；先买旧的，再买新的，保证老百姓能够改善住房条件。 另一方面，任志强认为应该鼓励租房，完善住房结构。“二战之后欧洲的大部分国家都是鼓励租房，出租房屋给以减税和免税，但是我们的政策现在缺乏对出租房屋的鼓励措施。”任志强如是表示。 创意帮营销策划有限公司架构人、资深策划人刘志新认为： 2012-2013年是地产营销制胜的最佳时机！ “创意一号www.cyyh.net”策划人刘志新发表专业见解：“中国的地产企业如果想抓住营销制胜的机会，2012-2013年是最大的机会，这期间如果错过了，最少要再等10年，甚至20年。” 创意帮营销策划有限公司资深策划人刘志新（笔名刘涵）在2009和2010年已成功预测：“政策面已由宽松转向“中性”，未来有“趋紧”可能 2010年底以来，抑制性政策开始频繁出台。2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松”转向了“中性”。 “通知”的核心思想是抑制“商品房过度消费”，打击投资和投机性需求，主要从四个方面抑制需求： (1)二套房贷首付不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 (2)防范信贷资金违规进入房地产市场。 (3)加强跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击市场。 (4)“通知”还特别提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。这将增强市场对“物业税”出台的预期。 不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。……” 现在我们验证了创意帮资深策划人刘志新的视觉是超常敏锐的，对于2012-2013阶段，他还发表了战略性见解： 金融危机造成以出口加工为主的制造业大面积的滑坡，国家出台各项房产政策“动真格、不放松”就是为了有效控制地产泡沫，所以说从2012年开始，受到金融危机波及的投机型地产企业不得不面临抉择：要么放弃一部分项目甚至跑路，要么希望于营销创意渠道的开拓。 单纯的投机型地产企业的生存方式很简单：只要拿地、融资、建房，不需要营销团队，不需要渠道，甚至可以不需要品牌。这类型的企业在转型理性市场后，就成了 “三无企业”：无团队、无品牌、无渠道。若干年前的宝丽景也就是这样一个“三无企业”，这类型的企业出除了产能之外可以说什么都没有。之前是房屋产品只要做出来就有人买，现在局势完全不同了，现在是客户需要什么我们进行渠道战略营销，那么现在不管是被逼无奈还是主动选择来做理性市场，都必须解决“三无问题”。这其中，战略渠道是最难迈过的门槛。渠道不容易建，渠道的建立往往要以品牌为基础。也就是说，企业必须先建立品牌。于是打造品牌的最佳时机来临了。本土企业如果想抓住打品牌的机会，在我看来，10多年来，2012-2013年是最大的机会。为什么？ 首先，受金融危机影响，投机型企业做理性市场，2012-2013年一定起不来，因为按照传统模式建团队、建渠道、建品牌来解决“三无问题”绝非一日之功。而原来做内需市场的一部分企业，包括过去以跟风投机为主，后来也兼做理性市场的企业，也多多少少受到了经济低迷的影响。 其次，“创意一号www.cyyh.net”策划人刘志新认为多数的营销支出都有产生影响的基点——即“你的营销支出比竞争对手是多还是少”。通常人们认为经济状况好的时候，人们才有钱花，营销投资也才可能获得回报。营销人的思维一定要避免进入这种谬误的状态。经济形势好，或者是处于产品营销旺季，企业都会扩充人员，增加费用，市场竞争反而更加激烈。而经济形势不好或者处于淡季的时候，如果竞争对手减少广告开支，那些广告花钱多的企业就会记得更多在消费者眼前曝光的机会，此时稍微运用费用政策就能撬动经销商和终端。这种非常时刻“1万元”的增量到了形式好转后就可能变成“3万”，“5万”。实力雄厚的像宝丽景这样的企业恰恰可以利用“时机不好”来撰取更多的市场份额。今年 “胆大”的人一定能赢。 道理很简单，就像巴菲特讲的别人恐惧时你疯狂，别人疯狂时你恐惧，就像李嘉诚讲的所有人冲进去你出来，所有人出来你冲进去，李嘉诚、巴菲特的理论几乎是一致的。 经营企业，要让他上升到一个更高的层次，在准确判断经济形势的情况下，胆识往往是决定性的因素。其实所谓好的企业家和不好的企业家的区别在哪里，就在抓住关键时期的胆与识。善于抓住机遇的人，不仅是智商高，情商也很高。所以我是觉得一个企业家的基本素质就是“胆”，其次才是“识”。如果你识不够你就一定要有胆。 创意帮营销策划有限公司资深策划人刘志新讲到：市场营销是由错觉形成的，“我以为你好”比你“事实上好”更重要。兴趣个例子，LV的皮包有些都不是真皮的，只是皮革的，卖你一两万快钱，卖的是什么，卖的就是“虚”，就是品牌。 对企业来说，市场竞争是分两个层面的，一个精神层面，一个物质层面的。海南的企业要重视精神层面的建设，消费者不仅仅是买你的产品，也在买你的品牌，或者这样来讲，产品是用来交换的，品牌是来沟通的，是和你心灵上的沟通。在形势不好、敌强我弱的情况下，毛泽东的“打倒美帝国主义！”、“美国是纸老虎！”诠释的就是伟人的超常胆识。
