爱华网在寸土寸金的北外滩，闲置了7年之久的四川北路4街坊108号地块，命途多舛几经易主，终于破土动工。
大股东香港建设（控股）有限公司（以下简称“香港建设”，00190.HK）以15.2亿元的代价于2007年、2008年分两次接手项目60%股权，不计地价上涨，北外滩板块仅写字楼均价从2007年涨幅已达300%。 股权辗转难开发 公开资料显示，四川北路4街坊108号地块总面积为26788平方米，东临乍浦路，南依天潼路，西傍四川北路，北靠武昌路，位于上海中心城区东北部的虹口区闹市四川北路商业街，连接外滩源、隔江相望陆家嘴金融区。 该地块最早的拥有方为上海宏盟公司。该公司由上海市虹口区房地产开发经营公司、虹口区投资管理公司、上海新城房产企业公司、上海宏盟国际有限公司共同投资组建。由于该公司与中国农业银行无锡分行产生了债务纠纷，108号地块被无锡市中级人民法院判决拍卖。 2005年2月22日，该地块由于债务纠纷进入委托拍卖程序，委托方为这一地块开出了超过9.83亿元的起拍价。3家企业参与竞拍，经过86轮激烈出价，最终由中建蛇口发展有限公司以11.4亿元拿下，成为当时上海土地公开拍卖的最大面积地块和最高成交价，地王称呼不胫而走。 该地块拍卖时，现状为拥有美食、服装、电子、娱乐等功能的“弘基休闲广场”。一位业内人士告诉时代周报记者，经历了漫长的土地“平整”之后，该地王项目一直扮演着临时超大型露天停车场的角色，未能进入实质性建设阶段。因为按照相关部门的规定，获取该幅地块的受让方，必须承诺“带拆”约2000平方米的东北侧地块，这成为中建蛇口开发该项目的资金瓶颈。 虽然中建蛇口对外一直不愿承认资金紧张，但拿下地块不久，便通过参建的方式成立了项目公司—上海广田房地产开发有限公司（以下简称“上海广田”），引入上海东欣置业发展有限公司（以下简称“上海东欣置业”）与上海威拓商务投资有限公司（以下简称“上海威拓”）作为共同股东，且将控股地位让给了上海东欣置业。 当时，上海广田的注册资金为１亿元人民币，共有三个股东。大股东为上海东欣置业，出资金额为7000万元，占总股份的70％；二股东为中建蛇口，出资金额为2000万元，只占了总股份的20％；三股东为上海威拓，出资金额为1000万元，占总股份的10％。 与此同时，该地块的转让信息始终在市场上流传。至2007年，其公开转让价已达20亿元，且不包括口头协商的10亿元“拆迁”费用。 2007年12月，香港建设以2.74亿元从中建蛇口与上海威拓手中购入上海广田的30%股权，同时，以5.46亿元从中建蛇口手中收购了5.1亿元的股东贷款。上海东欣置业继续持有项目公司70%的权益。 2008年3月，香港建设发布公告，以7亿元再从上海东欣置业手中收购了项目公司30%的权益，从而成为了上海广田的控股股东。完成转让之后，该项目由原先三家公司参建，变为两家公司共同开发，香港建设成为该项目的最大股东，上海东欣置业占有四成股份紧随其后，新的项目公司注册股本由1亿元增至9亿元。 写字楼均价四年翻三倍 香港建设接手四川北路地王项目后，虽然在年报中几次提及动工时间，但均未成行。 香港建设2011年半年报提及，在上海，虹口甲级写字楼的市场仍然畅旺，根据市场研究，办公室租金于第二季按年上升15.1%，鉴于就业及外来投资大幅增长，不论外资亦或国内公司均对办公室有强劲需求，此外，新大厦及基建的落成使虹口区慢慢演变成一个更具吸引力的地方，近期落成的基建包括国际邮轮码头、连接外滩的公路及新地铁站。“四川北路发展项目的建设工程预期于2011年下半年展开。该项目预计需要3.5年完成。” 但是直到今年1月，该项目才终于动工，暂定名为“上海108广场”，总建筑面积约24.8万平方米，其中地上建筑面积约15万平方米，包含两幢29层甲级写字楼，一幢4层商业裙房。此外，地下建筑面积约8.8万平方米，其中地下一层，地下二层为商业，地下三层和四层为停车场，共计提供约1000个停车位。 按照虹口区政府的规划，四川北路最南段被定位为“高端商务组团”，该组团以中信广场和四川北路的108地块为示范亮点，使南段发展成为北外滩商务及办公环境的延伸地区和商务消费的商业配套地区。 事实上，四川北路的基础设施改造2006年就已经完成。近几年，四川北路一直是虹口区政府重点推进的三大功能区之一，着力打造特色明显、业态丰富的商业街区，改造、新建的项目有中信广场、盛邦国际大厦、玫瑰购物广场、嘉杰国际大厦等。 按照香港建设15.2亿元的收购价计算，2008年该项目的总地价已达25.3亿元，已比拍卖时翻了一倍。香港建设官方网站上显示，该项目的土地价格为16667元/平方米。而2010年，虹口的单价地王北苏州路190号地块由苏宁置业以楼板价31691元/平方米竞得。2011年，虹口区推出海门路55号地块，底价高达46.7亿元，起始楼板价为23003元/平方米，虽然最终该地块交易终止，但近3年地价的上涨幅度可见一斑。 同策提供给时代周报的数据显示，2007年，北外滩板块的写字楼售价平均为19328元/平方米，2011年均价已达57708元/平方米，售价已翻三倍。2011年，北外滩区域甲级办公楼租金范围基本保持在4.4-8.8元/平方米/天，每年租金上涨幅度基本保持在10%-15%。 上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，优越的区位条件是上海108广场最大的优势，尤其是在北外滩商务办公崛起的当下，能够有效地补充北外滩以西的商务缺口。不过，由于临近七浦路、南京东路商圈，这个项目不管是交通疏导还是商业气息都要弱一些，其目标客群应更多来自北外滩的白领，如果能经营得当，不仅能与周边商圈形成联动，还将烘托北外滩的商业气氛，推动北外滩的进一步发展。 同策咨询研究中心总监张宏伟则告诉时代周报记者，这个项目如果在几年以前基础配套不成熟的条件下推出，基本上就是贱卖，均价只能达到2万元/平方米左右。而2011年，北外滩板块的中信广场均价达58207元/平方米，上海港国际客运中心均价达60288元/平方米，上海港国际航运服务中心均价达65000元/平方米。该项目通过各种因素拉长开发周期，拖延开工，充分享受了土地增值和房价上涨的利好。该区域未来是商务办公中心，与国际航运中心建设配套，跟传统外滩接轨，区域前景比较好，参照目前周边项目售价，如果到2014年推出，均价应该可以达到7万-8万元/平方米。 但值得注意的是，108号地块拍卖时的土地使用年限为1994年至2044年，但该地块几经易手，照此推算，目前的使用年限仅剩32年。 对此，张宏伟认为：“目前国家没有明确规定土地使用权限到期后怎么办。但目前市场上办公产权的别墅定价一般是住宅别墅定价的75%-80%之间。如果按照这种情况的话，到时出售可能会影响定价。但如果项目是持有为主的话，影响不大。”
