爱华网2012年的这个春节，对于华润置地来说，过得并不舒心，烦心事一件连着一件。 1月27日，龙年大年初五，华润置地便被媒体爆出在北京市文物局不知情的情况下，拆除了已被全国第三次文物普查列为保护项目的北京市东城区北总布胡同24号四合院(原为3号院)。 而此前的2011年12月21日，位于北京市大兴区黄村华润翡翠城的部分业主，已经因华润置地侵占翡翠城会所和翡翠公园一事，向大兴区法院递交了起诉状。虽然法院暂未受理，但业主并不肯善罢甘休。 屋漏偏逢连夜雨，日前，华润翡翠城部分业主还因房屋质量和安全问题，与华润置地闹得不可开交。去年11月19日，更有业主在翡翠城小区内被歹徒袭击。华润置地这个龙年的春节，简直变成了春“劫”。 华润置地敢冒天下之大不韪，或许是因为其经营上的困境让其铤而走险。2011年上半年，华润置地营业额下滑了38%。 拆迁难题困扰华润 北总布胡同24号院原是一座两进四合院，坐北朝南。现在，四合院第一进北房的位置是一栋3层小楼，3层小楼前后的建筑全部被拆，只有一个形似走道的门框残损地立在那里。在被拆掉的建筑中，一部分为红砖建筑，一部分为青砖建筑。 这座被列为文物保护项目的老房子的拆除，牵动了许多人的心，不光是热爱文物的国人登门造访，就连外国游客也前往一探究竟，更引来了众多媒体的口诛笔伐。讨伐的对象正是拆除此四合院的华润集团旗下北京富恒房地产开发有限公司（以下简称为“富恒地产” ）。 如今，这里早已被蓝色的围挡团团围了起来，仅有的两个入口处也分别被两个保安看守着，除仍坚守在附近两栋6层楼和那栋3层小楼里的“钉子户”之外，其他人均被以“施工现场，不准入内”的理由禁止进入。 2月3日上午，几经周折，时代周报记者潜入了已沦为废墟的四合院内，现场一片狼藉，到处是残砖废瓦，只有院内那三棵光秃秃的树尚未被砍伐。 这座已被列为文物保护项目的古老四合院被拆，是因为它坐落在华润置地“华润大厦二期”商业写字楼西延工程的规划图上。 华润大厦二期项目原为富恒地产的“弘通科技大楼”。2003年9月23日，富恒地产通过协议出让方式以1.87亿元得到包括东城区北总布胡同24号院在内的1.68万平方米住宅用地，即所谓的弘通科技大楼。 该地块位于东城区建国门附近，东至华润大厦西侧规划路，西到东二环西辅路，南抵弘通巷，北达先晓胡同，规划建筑面积为15.23万平方米，定位为公寓及商业办公项目。 此后，该项目顺利通过规划方案、完成设计意见书，但由于涉及拆迁和资金问题，富恒地产以股权转让形式引进中信地产。 其后，弘通科技大楼却因拆迁问题，陷入停滞状态。2006年，因紧邻建国门交通枢纽的区位优势，再加上15.23万平方米的规划建筑面积，弘通科技大楼项目引起了开发商亿城股份的兴趣。 但在运作一年、投入资金近亿元后，亿城股份却因“拆迁难度太大”，在2007年退出。 2009年7月，中信地产控股的富恒地产开始拆迁北总布胡同24号院，其中门楼及西厢房被拆除。 当时由于众多专家和媒体的呼吁，具有深厚历史文化色彩的24号院的拆迁工作，被相关部门叫停。受项目拆迁进展缓慢及冲刺A股IPO的影响，中信地产于2009年9月以13.08亿元挂牌出让富恒房地产100%股权及100279.73万元债权。 据北京产权交易所公告显示，同年11月，富恒房地产100%股权及债权成功转让。当时接手该项目的正是华润置地，原先的弘通科技大楼项目更名为“华润大厦二期”商业写字楼西延工程。 即使是作为世界500强的央企华润集团，面对这座位于黄金地段的古老房子，也有点束手无策。仍坚守在院内的一位“钉子户”透露：2011年9月份左右，开发商开始拆除这座四合院，“那时候天凉了，扒了房顶子，11月份拉的砖”。 此时，距华润置地接手该项目已近一年。据这位“钉子户”透露，坚守在这里的“钉子户”一共还有16户，两栋6层楼里分别有10户和5户，还有一户是平房。记者潜入这两栋楼里实际察看，发现仍未搬走的住户数量和她所说一致，但是那栋3层小楼也仍有3户未搬迁。 这3栋楼房都已是千疮百孔，楼面和楼道里画满了大红的“拆”字，坚守的“钉子户”也都紧缩大门。因为在3层小楼的一楼，在没有窗户、被木板和塑料布封死的“房间”里，开发商的工作人员仍在“施工”，地上摆着一排排暖水瓶，在没有门的地中央还摆着两台电脑。 “2008年底，我们这的锅炉房便被拆了，那个冬天，我们冻死了，只能靠电暖气来取暖。我们院里的汽车还经常被扎轮胎、门锁眼被堵，更恶劣的是化粪池都被堵过，那个臭气熏天啊……”这位“钉子户”一一细数自己所遭受过的罪。 即使如此，这些“钉子户”也拒不退步：“我的要求就是你给我的钱能够让我在同类地区买到同样大的房子，少一分钱也不行！但是现在他们给我的赔偿远远达不到，还差好几百万呢！” 据悉，早在2009年，当时该院的拆迁补偿价已经达到5.5万元/平方米，但大多数居民仍不能接受。2009年9月24日，当时持有富恒地产100%股权的中信地产在北京产权交易所挂出的一份名为《北京富恒房地产开发有限公司100%股权及100279.725872万元债权》的转让信息显示，富恒地产就弘通科研大楼项目与相关部门签订的《委托拆迁管理协议》，涉及拆迁金额高达约6.63亿元。 停滞近10年的该黄金地段项目，虽然背靠华润这棵大树，但何时能够顺利建设，仍遥遥无期。2月6日下午，华润置地的前台小姐告诉时代周报记者：“以前还听说有个华润大厦二期项目部，现在没有了，好像是由土地开发中心来负责。” 华润置地（北京）股份有限公司副总经理任秀娟以“自己不负责该项目”为由，拒绝了时代周报记者的采访要求。截至发稿时，记者也未收到华润方面的任何回复。但成本巨大且艰难的拆迁，将成为横亘在华润面前的一道难题。 强拆公园遭维权 一波未平，一波又起。 去年年底，又发生了华润曙光房地产开发有限公司（以下简称为“华润曙光” ）开发的翡翠城小区业主周健被打事件。 去年11月19日，周健在自己居住的翡翠城小区被人袭击，他怀疑是因帮小区居民维权所致。 事情起源于2009年5月23日，这一天华润物业公司突然下发了《关于翡翠会所停业的通知》，理由是“停业整顿”。同年9月，华润物业公司以维修名义，将作为翡翠城配套的会所多功能厅关闭。 随后，华润公司将该会所的多功能厅改造成“华润公元9里”（华润翡翠城三期）的样板间，将社区配套的8万平方米的翡翠公园中的原体育、休闲设施拆除，树木砍伐、绿地毁坏，建成了一栋颇为壮观的售楼中心。 而华润物业公司与翡翠城小区业主于2002年9月15日签订的《物业管理公约》规定：“物业管理区域内禁止侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。” 华润曙光与业主签署的《商品房买卖合同》补充协议中的第八条同样规定：“甲方承诺该规划中的公园及会所不做其他规划用途，但政府指令改变的除外，甲方擅自改变该规划用途的，乙方有权退房。” 以周健为代表的翡翠城业主与华润物业公司多次交涉无果，后无奈举报到大兴区政府。直到两年后的2011年11月份，大兴区规划委才下发了正式的违建通知书，要求将售楼中心予以拆除。 紧接着11月19日，周健便在自己所居住的翡翠城小区内被人殴打。 2011年12月5日，华润置地终于拆除了矗立在翡翠公园的豪华售楼处，但翡翠城会所仍被占用。 2月4日下午，时代周报记者来到了位于大兴区黄村的翡翠城小区，小区附近便是“华润公元9里”的“临时售楼中心”，而该售楼中心便是小区的社区配套翡翠城会所。 在这个“临时售楼中心”里，工作人员正在忙着兜售房子，售楼人员介绍已经开售的5栋房里，只有一栋是高层，均价在2.5万元/平方米左右，一套房子总价约500万元。 出了该售楼中心右转，往前走不远，便是作为小区配套的8万平方米的翡翠公园，但是却大门紧闭，被蓝色的围挡围了起来。 在业主的带领下，记者进入了该公园，但是首先映入眼帘的是被沙土遮掩的塑料、纸屑等垃圾。在曾经的网球场里，更是堆放着成堆的建筑石材。最让人震惊的是一大片宽阔无比、凹凸不平的空地，足足比地面高出一米多，业主介绍，这儿就是曾经的“公元9里”售楼处。 “现在楼（售楼处）被拆了，要这么一大堆土干啥呢，以后要是盖个假山也不错！”一同前往的几位老太太打趣道。她们说，3年多前，她们每天都来这里遛弯、锻炼身体，现在却什么也不能干了。 此前，华润置地在接受媒体采访时承诺，翡翠公园将于今年5月份恢复使用，翡翠城会所也将于今年内恢复。但2月4日下午，时代周报记者在公园内并未看到任何施工的迹象，任秀娟同样以“自己不负责该项目”为由拒绝接受采访。 但早在2011年12月21日，翡翠城的部分业主便因华润置地侵占翡翠城会所和翡翠公园一事，向大兴区法院递交了起诉状。法院表示，因该小区没有成立业主大会，担心涉及群体诉讼，暂未受理，并且已报高院履行审批程序。 2月6日，翡翠城小区业主终于收到了大兴区街道办事处关于批准成立业主大会的答复，并要求有意进入业主大会筹备组的业主在2月12日前到社区居委会报名。翡翠城小区业主的维权行动，将使得华润置地更加焦头烂额。 业绩雪上加霜 拆迁遇阻，强占公园遭遇业主维权，让华润置地原本就糟糕的业绩更加雪上加霜。 去年8月19日公布的中报显示，华润置地2011年上半年共实现综合营业额76.81亿元港币，与2010年同期相比有38.3%的下降，上半年住宅开发业务实现营业额56.52亿元港币，同比下降48.9%。 华润置地业绩的下滑，突显了华润置地的经营压力。早在去年6月初，国际投行花旗便发表研究报告唱空华润置地，并继续维持华润置地的卖出评级，其理由是华润置地股价缺乏催化剂，想像力有限。 其后，华润置地又因在北京CBD商业核心区囤地6年获利3倍，而饱受批评与质疑，并登上北京市国土局的囤地黑名单。而早在2010年下半年，在国土部公布的1457宗闲置用地名单中，仅海南华润石梅湾旅游开发有限公司就有4宗土地被列为闲置。而华润置地在海南石梅湾的两个项目，甚至因毁坏湿地水椰及百余亩海防林而招致广泛质疑。 同时在资金回笼缓慢、信贷紧缩的背景下，华润置地却逆市而行，大量增加持有型物业。2011年9月，华润置地旗下高端“九里系”项目华润?新江湾九里，与全球知名服务式公寓管理公司SHAMA签订协议，联合打造上海高端服务式公寓华润?新江湾九里SHAMA国际公寓。 华润置地有限公司副总裁兼大区总经理谢骥对媒体表示，这种由华润高端住宅产品引入国际知名服务式公寓管理公司打造的长期持有经营性物业，将为华润在2015年左右实现持有型物业达到40%目标的一个重要组成部分。 而陷入胶着的华润大厦二期项目，巨额的拆迁成本与昂贵的时间成本，更加剧了华润置地的资金压力。 在收入减少、支出却大幅增加的背景下，华润置地开始密集融资。据统计，2011年1-7月，华润置地共融资约212亿港元，这一规模超过包括内地和香港在内的所有上市房企。但在去年信贷收紧的情况下，华润的贷款年利率却低至4.625%，这颇令同行们眼红。
去年8月份，华润置地又宣布，已于8月3日发行2016年到期的2.5亿美元优先票据，发售价99.252%，年利率4.625%。 同时在华润置地中报公布当日，华润置地母公司华润集团再次向华润置地输血，华润置地以70.025亿元向华润集团收购南京、常州、无锡及郑州4幅地块。华润置地主席王印于中期业绩会上表示，收购价较物业市值折让6.4%，涉及新增土地储备245万平方米。该公司将以14.07亿元现金及发行4.38亿股新股支付，每股为12.8元，华润集团将以相同股价向华润置地合资格小数股东回拨配发华润置地股票。 此举受到汇丰环球研究的质疑，汇丰环球研究表示，华润置地获注资时间不恰当，会令市场质疑公司必须透过母公司定期注资方能保持增长；而公司净负债比率达73%，属高杠杆类，应以加快资产周转为首要任务，评级由增持降至减持。 或许，在“限购”、“限贷”的政策高压和资金回流压力下，正是为了节约成本，华润置地才敢于冒天下之大不韪，强拆被列入文物保护项目的北总布胡同24号四合院，侵占小区配套的8万平方米社区公园和社区会所，作为新楼盘的售楼处。
