爱华网要说清楚2008年横扫全球的次贷危机，首先要从美国的房市说起。我们把时间再往上倒退两年，回到2006年。这一年的年初，不少美国人感觉人生从来没有如此美好过，因为自家房子的市值达到了历史的最高点。我们不妨来看以下一组数据：2001—2006年美国主要城市独立住房价格中位数（美元）①城市 2001年年初价格 2006年年初价格洛杉矶 21万 60万拉斯维加斯 13万 29万迈阿密 14万 36万纽约 26万 49万芝加哥 14万 29万识数的同学都能够分析出来，在2001年—2006年5年期间，美国几个主要城市的房价几乎都翻了一倍，有的甚至增长了200%。比起中国的房地产市场，美国5年间房价增长100%～200%，显然是不足挂齿。但是美国的房地产是一个相对规范、成熟的市场，对土地、施工、销售等环节有着严格的规定，而且还有美国人恨之入骨的物业税，因此炒作和套利的空间远没有中国来得大。出现如此大幅度的价格上涨，明眼人都知道里面肯定有问题。问题在哪儿？要找出这个答案我们就得看看当时的美国经济环境。在2001年—2006年期间，美国走出了互联网泡沫破灭的影响，经济进入了新一轮的上升期。不少美国人工作稳定、收入渐长，日子也过得滋润起来。与此同时，美国从2000年开始持续调低银行贷款利率，主要30家银行的30年期住房贷款基准利率从2000年的9.5%下降到2004年的4%，创下美国50年来的最低纪录。面对这么低的利率，再加上房地产公司和银行遍布美国大街小巷的房地产广告和按揭广告，美国不少老百姓那颗买房的心便扑通扑通地越跳越亢奋。不过美国银行的贷款利率虽然很低，但也不代表所有人都能从银行贷出几十万美元去买房，原因在于美国有一个完善的个人信用制度。每个人的收入、消费、信用卡透支和还款，甚至包括水电费是不是及时缴纳，都会体现在个人的信用分数上。一个人的信用分数越高，就意味着这个人的信用越好，从银行能贷到的钱就越多；反之则越少。没有信用记录的人，比如外国人，对不起，回家找你爸要去，美国银行是不会贷给你一毛钱的。这个四平八稳的信贷制度是美国在20世纪30年代建立起来的，但是在某些人看来却趋于保守，其中包括美国前总统克林顿（1993年—2001年在任）。穷人家出身的克林顿在当上美国总统之后，一心想要为美国劳动人民办点实事。他看到一些美国低收入家庭居住条件还是很差，所以想改善他们的居住条件；然而这些低收入家庭很多都没有什么稳定的经济来源，甚至还有外债，因此信用分数一般都很低，基本上无法从银行贷到足够的钱买房。在这种情况下，克林顿鼓励美国金融机构解放思想、开拓创新，把钱贷给那些没有足够信用的人买房，这就是所谓的“次级贷款”。在克林顿政府的主导下，美国国会多次修改法律，放松对信用和信贷的管制。之后小布什担任美国总统（2001年—2009年在任），同样继承了克林顿住房政策的衣钵。小布什在上台之初甚至还发表演说：有没有房子是一个人是否实现美国梦的重要标志，我们不能眼睁睁地看着低收入家庭买不起房而无法实现美国梦。紧接着，小布什政府在2003年推出一个计划，向低收入家庭提供按揭买房的首付，每年有4万个美国家庭从中受惠。
在这样的政策主导之下，主要面向低收入群体的次级贷款在美国泛滥起来了。1993年的时候，美国只有8万个家庭使用次级贷款，而到了1998年，就增加到79万个家庭。到了1999年，美国次级贷款总额高达1600亿美元，占美国所有房贷总额的13%。到了2006年，也就是次贷危机的前夕，总额更是达到了6000亿美元，占所有房贷比重的21%。但是一个很现实的问题也同时摆在美国银行面前：相比普通贷款，次级贷款的贷款人往往信用等级较低，这意味着还款能力也比较低；对于银行而言，则意味着风险比较大。既然风险大，银行为什么还要大量放出次级贷款呢？这个问题的答案其实很简单：因为次级贷款的利率比普通贷款的利率要高。比如在2011年，美国30年期固定利率住房贷款的还贷利率在4%左右；而次级贷款的还贷利率可以高达6%～7%。同样数量的一笔钱贷出去，次级贷款能够给银行带来的回报更大，再傻的银行都知道该怎么做。2004年之后，随着美国银行的基准利率一次次下调，普通贷款的回报率被一点点压缩，银行的利润也被一点点地压缩。相比之下，次级贷款的优势更加明显，这就是美国银行不要命地大量发放次级贷款的原因。当然，银行光躺在家里流着口水算自己能赚多少钱还不行，实际操作中银行也必须考虑到各种现实问题。比如贷款人要是真的断供，资金无法收回，该怎么办？再比如银行大量放出的贷款往往要二三十年才能收回，但是银行自己是否有足够的现钱保证每个月或者每年的放贷计划？对银行来说，赚钱是必需的，前提是要能够保证自己有足够的钱放贷，并且能准时收回，用专业的话说是资金的流动性。只有资金流动起来，银行才可以一手来一手去地坐在家里赚钱。为了解决银行的这个后顾之忧，在金融危机中被美国政府接管的“房地美”和“房利美”哥俩就出场了。
