爱华网在商业地产升温不断的2012年，商业地产基金足以称得上是这一热潮中涌现出的新动向。 近来，各类基金将关注的目光投向商业地产的消息不断：专注于零售业地产投资的汉威资本目前正在筹备一只新的大型购物中心基金；在首个种子项目“五一”开业之际，中信资本旗下新成立的零售物业基金则表示将在今年完成剩余3.75亿美元的募集投资；金地旗下的稳盛投资亦正在将投资领域拓展至商业地产…… “由于各类民间资本的现实要求，绝大多数地产基金为了尽快退出而选择了投资可以‘快进快出’的住宅领域。由于商业地产的退出比较长且退出困难，不少基金开始创办时为了自己的业绩一般是基本避讳这一投资领域。”北京某地产基金经理对《数字商业时代》表示，“但是，今年以来，在‘限购’持续的背景之下，住宅和商业两类项目源的市场地位正在发生变化，致使众多基金开始关注商业地产领域。” 动力 在上述地产基金经理看来，市场的变化是这些基金开始关注商业地产的核心原因。 “对于众多开发商而言，今年融资上虽然放松了，可他们对未来住宅市场的判断还是不太确定，不明确的判断让他们在住宅项目做或者不做上一直犹豫，拿地投资项目的少了，他们往往更信奉‘现金为王’。” 今年以来，他关注的重点就发生了明显的改变。“去年直到年底，我们的团队每天都要看几个各地住宅项目的资料，今年获得更多的往往是找项目进行投资的钱的信息。”他感叹。 因此，在“从项目追着钱跑”到“钱去找项目”的大背景下，在2009年逐渐火热起来的商业地产投资浪潮中启动的众多商业地产项目正在成为目前各类地产基金能接触到的众多地产项目中的主要力量。 而且，与地产基金同道，各类资本都看到了这一领域存在的商机，这其中不乏大型地产公司，更不乏地产基金历来的竞争对手——信托公司：万通地产董事长许立近日就对外透露，公司拟筹组自己的基金管理公司，管理的资产以公司现有的6个商用项目为主。而据记者了解，信托公司中的活跃力量——平安信托早在今年年初就专门组建了面向国内商业物业进行投资的专业团队。 6月6日，平安信托正式发行了名为“平安财富·安睿1号”的集合资金信托计划。其产品说明介绍，该计划投资于重庆企业天地项目中的三幢“5A”写字楼，信托投资规模约为17.5亿。投资者在信托期间每年可获得约5.8%的预期收益（主要来源于写字楼的租金回报），而且在产品到期之后还可能分享到物业转让增值收益。 “这一产品是平安信托利用信托资金投资商业地产领域的首次尝试。”平安信托相关人士对记者表示。 这种激烈的市场竞争态势，让各家地产基金公司有了一种时不我待的紧迫感。与此同时，地产基金自身的发展动力也让他们将关注的目光投向了商业地产领域。 地产基金资深人士、原阳光厚土商业地产基金创始人、总经理陈方勇就一语道破投资住宅与投资商业地产对于地产基金而言的不同意味：“对于住宅项目，如果是快速现金流项目，即使用基金拿地，也会理解为拆借行为，资金宽裕一定会尽早让基金退场，地产基金只能做短期，而商业地产的出路在于资产证券化，商业地产本身金融属性就很强，因此可以做长久。” 挑战 然而，蛋糕虽在眼前，切分却并不容易。 在商业地产泡沫早已被看成事实的背景下，地产基金首先需要面对的就是如何在铺天盖地的商业地产项目信息中找到适合自己的项目源。
上述平安信托人士就告诉记者：“商业地产项目看似选择的余地大一些，但是，争抢也因此激烈起来。好多项目接触我们，也接触其他地产基金，如何判断并争抢就要看各家的本事和各类资源了，好的项目永远是稀缺产品。” 而在与各路资本激烈竞争的同时，地产基金则仍然要面对他们做商业地产基金不能逃避的一大核心问题，那就是如何顺利地退出并实现投资人的回报要求。 具体而言，即在REITs（房地产信托投资基金）迟迟不推出的中国大陆，投资商业物业的退出渠道本身就非常狭窄，与可灵活处置的信托资本相比，这类基金难就难在“募、投、管、退”中的“退出”领域，“退”的难点恰恰对前面三个基金运营的关键节点形成了连锁效应。 对于这一难题，先行者虽然已有了一些应对办法，但是，是否适合广阔而复杂的市场环境就值得分析，是否适合每个基金管理团队也值得仔细衡量。 比如，合和百富基金创始人席文官带领的地产基金就愿意选择二三线市场，即所开发商业项目的部分商铺可以用产权销售让资本进行退出，而整体上则统一管理以确保商业项目的可持续发展，即他们所倡导的“产权销售+可持续繁荣”模式。而这与已成功操作多个案例的高和投资在操作手法上有异曲同工之妙。 然而，类似的做法是否可以复制却因人因地而异。 “商业地产基金的投资人不成熟，基本上一年就想退出、就要见效，很难做长线项目；另外，产品不够成熟，开发商自己也没有底气坚持持有运营。”上述基金经理表示，“因此，做好商业地产基金，能否提供资产升值的其他增值服务，就非常重要。” “在上市或REITs通道难以实现，国内商业地产分拆销售模式盛行的情况下，各家公司对资产管理、运营能力的要求非常重要。”高和投资近日发布的报告中亦强调了运营的重要性。 看来，大幕刚刚开始，地产基金在商业地产领域要分一杯羹仍需面对持续的挑战。
