爱华网1.房地产价格相关理论
房地产价格定义。住宅房地产价格，简称住房价格，是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现，其最根本的特征是双重实体价格。其市场价格可能会大于、等于或小于住宅的真实价值，而只有在一个有效的市场中，市场价格才是商品住房真实价值的反映。房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的，因此其价格表现出不同于其他商品价格的显著特征。 房地产价格波动影响因素。由于房地产商品所涉及的产品周期长，产业链长，政策性明显，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。由于归纳和分类的角度不同，所得的结果也不一样，如有的学者是从自然因素、社会因素、经济因素等方面进行分类，而有的学者从影响范围的角度划分为宏观因素、区域因素和微观因素。本文从房地产供给与需求两个方面进行分析： 房地产供给因素房地产供给是一定时期内人们为社会提供的房地产总量。从长期来看，影响房地产供给的主要因素是房地产产业政策、与产业政策相关的货币政策。对房地产供给的影响因素还包括：房地产的开发成本；房地产交易条件等。 房地产需求因素。房地产需求是一定时期内人们愿意而且有能力购买房地产的量。当房地产市场需求发生变化时，容易引起房产商品价格的变化。这些因素主要包括：城市人口数量和结构的变化；居民收入水平的变化；实际利率变化；政策因素；预期因素等。 2.石家庄市房地产价格波动实证研究 石家庄市是河北经济文化的中心，人口的集聚速度快，由此产生的房地产需求明显。从全国来看，石家庄还只是个二线城市，从2011年1月份开始，国家统计局对房价的统计，新增加了定基指数内容，以2010 年为100作为首轮对比基期。业内人士分析，定基比上涨7.7%，说明房价与2010 年相比，高出了7.7%。而北京、上海、深圳的定基比分别上涨2.9%、2.3%、4.0%，上涨幅度相对较小，说明国家出台的房地产调控政策对一线城市影响较大，对二、三线城市影响相对小。通过数据可以看出，与前两年相比，石房价涨幅有所回落，但房价依然看涨，房价回归合理水平还需要更多的努力。不少石家庄市民对“ 三年大变样” 后的楼市充满期待， 希望通过拆迁后的土地放量缓解楼市供给的紧张状态， 从而消化掉部分住房需求，并期待房价“ 拐点” 的到来。这种心理以及一线城市房价下降的消息进一步加剧了石家庄房产市场等待观望的胶着状态。从2010年6月到2011年5月，石家庄市的房价一直处于上涨态势，见下图 从图中我们看出2010年后半年石家庄的房价一直在上升且上升幅度也在加大，但是进入2011年后房价基本持平，到四月份房价又有所上升。本文拟建立VAR模型研究石家庄市房价波动的影响机制。 实证研究VAR模型建立。数据的选取：本文中我们用石家庄市房屋销售价格指数表示房地产的价格（HP），用石家庄市社会消费品零售总额表示消费（CO），利率采用一年期定期利率（R），用居民消费价格指数表示通货膨胀率（CPI）。为了消除异方差，变量取其自然对数，经过调整后的变量为LNHP、LNR、LNCO、LMCPI，它们分别表示对数化后的房地产价格销售指数、利率、消费、居民消费价格指数。上述数据的原始数据区间为2006年1月至2010年12月的月度数据。数据来自中经网统计数据库，中经网产业经济数据库以及河北省统计局网站。 模型的建立：向量自回归模型是把系统中每个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型。它是非结构化的多方程模型，可以对多个相关经济指标进行分析和预测。本文采用向量自回归模型（VAR模型）对数据进行数据分析。通过软件EVIEWS 6.0进行数据分析。 实证结果分析。单位根检验;由于VAR模型要求序列是平稳的，因此应先检验序列的平稳性。四个变量的ADF检验结果表明四个变量在一阶差分序列的ADF值都在1%，5%，10%的显著性水平下拒绝了单位根的零假设，因此它们都是I(1)序列。适用于VAR模型。 VAR模型滞后期的选择:分别对LNR，LNCO，LNCPI与LNHP进行滞后期数分析，所得结果分别见下表 根据AIC和SC准则，从表可以看出，LNR，LNCO，LNCPI与LNHP的滞后期数分别为滞后二期，滞后一期，滞后二期。所以我们建立的模型分别为VAR(2)，VAR(1)和VAR(2)。 VAR模型实证结果及解释:① 利率与房地产价格实证分析结果可以表示为： 由上式我们知道，利率的滞后值和房地产价格呈显著的正相关，这说明前期利率的增加会增加人民的储蓄进而增加收入，导致当期用来消费的资金增加，人民有更多的闲置资金，在当期会用来消费和投资，因此对房地产的需求增加，导致房价上涨。这主要是由于利率上升带来的收入效应引起的。 ② 消费与房地产价格实证分析结果可以表示为： 由上式我们知道，房地产价格与消费的滞后一期呈显著的负相关，前期消费的减少会增加当期对房地产的需求，不论是用来投资还是使用，这都会使房价上升。而房价上升具有持久性和连续性，前期房价对本期房价也有正的影响。 ③ 通货膨胀水平与房地产价格实证分析结果可以表示为： 由上式我们知道CPI和自身呈显著的正相关，这同时也证明了CPI存在“自我预期”实现效应。由于现实生活中的人是有限理性的，因此，当通货膨胀发生时，人们预期短期内通货膨胀会一直延续下去，导致通货膨胀不断上升，与此同时，CPI与房地产价格呈显著的相关。在房地产价格滞后一期时，房地产价格的上涨会导致人们消费以及企业的投资增加，增加总需求。由于CPI统计一般是在下月初计算出来，具有一定的时滞效应，因此本期的CPI会上涨，当时间推移，滞后一期变成滞后二期时，大众会主观认为，房地产价格可能会遭到调控或者价格可能会出现震荡，导致消费和投资减少，造成CPI下降，与其呈负相关。 3.研究结论 本文用VAR模型分析了石家庄市的房地产价格波动性，通过理论分析我们知道，房地产价格受利率影响主要是由于收入效应引起的，当然利率的调整也会影响到对房地产的投机行为，从而推动房价的涨落；而消费能够改变人均可支配收入进而影响人们的实际购买力，即通过影响房地产的需求量影响房地产价格的变化；房价的短期波动将会引起通货膨胀水平的短期同向波动。 如何促进房地产价格合理波动，是房地产行业长期可持续发展的关键。只有房地产价格本身更具合理，房地产价格的波动才能更趋合理性，才有可能实现房地产行业的健康可持续发展。 当前房价调控政策已步入平稳期，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期。石家庄市“三年大变样”政策和滹沱新区规划给“新国十条”政策下的房地产市场提供了新的动力和发展方向，当前的房地产市场是“政策市”，掌握了政策的导向也就抓住了市场的发展方向。 参考文献 [1]周京奎. 金融支持过度与房产泡沫一理论与实证研究[M]. 北京: 北京大学出版社. 2005 [2]时筠仑. 房地产波动规律研究[D]. 硕士学位论文, 同济大学, 2005 [3]曹 英. 长沙市房地产的价格波动与预测研究[D]. 硕士学位论文, 湖南大学2007 [4]皮 舜. 中国房地产市场与金融市场的Granger因果分析[J]. 系统工程理论与实践, 2004 [5]刘洪玉. 房地产市场价格的影响因素及其变动[J]. 求是, 2009 [6]方燕. 宏观经济变动对房地产价格波动的影响分析—基于SVAR模型理论的实证研究[J]. 价格理论与实践, 2010 [7]高铁梅. 计量经济分析方法与建模—EViews应用及实例[M]. 北京: 清华大学出版社. 2009
