爱华网一、引言 1.问题的提出及研究意义 “区位”在房地产领域的研究中是一个很重要的概念即房地产的空间位置。区位则是探讨人类活动空间分布规律的理论和学说[1]。区位也即是区域因素。成都市由于历史发展因素，形成“南富北乱东穷西贵”的发展局面。但是，近年来成都市经济发展迅速，这种局面已经得到很大改善。“南富北乱东穷西贵”很大程度上已经不适合用来形容成都目前的发展状况。此文将通过观察和研究目前成都市东南西北四个区域的发展状况，通过比较四个区域的政策因素、基础配套设施、公共配套设施及其他因素的优势情况，得出在各区域选择住宅的先后顺序建议。 2.国内外研究现状 区位因素对城市房地产价格的影响是显而易见的。区位因素一般包括城市交通因素、城市中心影响度(用到城市中心的距离来表示)以及城市环境景观因素等，但城市交通因素是西方学者研究的重点[2]。 我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1980年，邓小平同志作了往房要改革的批示，房地产价值理论研究与实践探讨开始出现新局面，有关房地产报刊杂志先后发表了许多有关城市住宅属性、地租等方面的论文。1990年，深圳市政府发稚了“深圳经济特区物业估价暂行办法”。房地产区位环境的研究己成为全世界普遍关注的课题[3]。 二、区域因素中对住宅选择主要影响因素分析 主要有政策因素、基础配套设施、公共配套设施以及其他因素。房地产宏观调控主要政策手段包括房地产产业政策、货币政策、财政政策、法律政策、行政管理和计划管理等。城市基础设施是一个系统工程，它主要包括六大系统，即能源供应系统、供水排水系统、交通运输系统、邮电通讯系统、环保环卫处理系统、防卫防灾安全系统。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务和绿地等设施。 三、东西南北四区域具体条件分析 近年来，成都市政府很注重对东部新城的发展，政策上大力支持和扶持城东区域的发展。东部新城是成都市中心城市人口疏散和产业转移的承接地，产业包括工业、汽车、相关美食、电子元件等。 成都西部新中心、精密机电制造基地、特色文化休闲旅游产业中心……成都西部新城城镇空间形态规划已基本完成。 成都南部新城，是成都唯一兼具航空、铁路、公路、水运立体交通网络优势的宝地，优势十分明显，紧邻西部第一航空枢纽所在地———双流国际机场，成昆铁路、府南河绕城而过，大宗货物来去自如。 北部新城是成都市的北向门户，商贸、物流、文化输出重要基地。根据新一轮成都市总体规划，成都将形成南北轴线发展，北部将打造区域面积100平方公里、人口100万的成都市“北部新城”。 四、基于AHP对东西南北四区域住宅选择的分析 1.AHP基本原理 层次分析法是美国运筹学家T.L.Saaty教授于70年代初期提出的，AHP是对定性问题进行定量分析的多准则决策方法。 2.建立分析模型 分析模型的建立是对问题分析的关键。我们可通过yaaph软件建立如上分析模型：
3.具体计算步骤 第一，构建四个影响因素的比较矩阵； 第二，构建政策因素与城东、城西、城南、城北的比较矩阵； 第三，构建基础设施配套与城东、城西、城南、城北的比较矩阵； 第四，构建公共设施配套与城东、城西、城南、城北的比较矩阵； 第五，构建其他因素与城东、城西、城南、城北的比较矩阵。 根据前面条件在yaaph软件中输入比较数值，得到最终比较结果。 4.计算结果分析 最终结果为城东0.29；城西0.26；城南0.23；城北0.22。 五、结论及建议 综合考虑政策因素、基础设施配套、公共设施配套以及其他因素对住宅的选择的影响，以及城东、城西、城南、城北四个区域的政策条件、基础设施配套条件、公共设施配套条件以及其他条件的先后优势，利用AHP分析方法以及yaaph软件，可以得到城东是住宅的最优选择区域，后面依次为城西、城南、城北。人们在选择购买住宅的时候，可以以这个顺序作为买房的参考。 [1]谢树清，城市房地产开发的区位分析[J]，开放论坛，2001. [2]周刚华，城市土地价格微观影响因素研究[M]，北京经济科学出版社，2005．4. [3]蒙吉军，土地评价与管理[M]，科学出版社，2005，9.
