爱华网孙宏斌 绿城 升级绿城9项目 孙宏斌深耕上海滩
明星地块加上话题大佬，7月上海的土地市场，聚焦太多镁光灯。 7月25日，位于上海浦东唐镇的一幅宅地，以16.44亿元总价、15054元/平方米楼板价成功出让，创下今年沪上宅地拍卖新高。夺魁者上海绿顺房地产开发有限公司（以下简称“上海绿顺” ），背后则站着新掌舵手—融创中国董事长孙宏斌。 地产江湖里，孙宏斌是一个三起三落而东山再起的传奇人物。年轻时曾与柳传志反目成仇，创业后叫板王石却一败涂地。孙宏斌书写着60后房地产企业家传奇故事，并借与绿城的合作返回上海滩。 在上海拿地后第二天，孙宏斌对时代周报记者表示，在现有项目开发销售的同时，他还会在长三角，尤其是上海区域，继续拿地扩张。为此，公司已经准备了约45亿元用于接下来的铺点。 6年后重返上海滩 “上海绿顺原是绿城全资控股，负责开发浦东玉兰花园项目，但经过一揽子协议，现在已由融创主导。”绿城集团首席财务官冯征在接受采访时表示，本次唐镇拿地不属于绿城集团战略层次的考虑，具体细节应该问融创的人，“绿城今年没有扩张计划。虽然公司已经度过了最困难的时期，但在扩张上仍会很谨慎。” 事实上，在此前的6月22日，绿城与融创共同出资20亿元，组建合营公司“上海融创绿城控股有限公司”（暂定名），双方各持股50%，绿城将旗下在上海、天津及苏南区域的9个项目注入到合营公司当中，这其中就包括上海绿顺。 换言之，上海绿顺公司在投资和销售等重要环节的主导权，已交到了融创手中。 而融创销售总监李公杰告诉时代周报记者：合营公司目前还在工商登记中，因此融创方面先以上海绿顺名义拍地，“也就是说，未来还有一次股权变更，这块地还是会转移到合营公司里面去。” “公司跟踪这块地已经有两年左右，有合适的机会肯定要拿下。”孙宏斌对于此地块，可谓是志在必得，亲自派人代表上海绿顺参与现场竞拍，并频频叫价。 在7月26日举办的记者问答会上，孙宏斌坦言，这幅地块与玉兰花园仅一路之隔，可以认作是二期项目，且地价非常便宜，完全可以摊薄整个项目的综合成本。“与绿城2009年竞得的相邻同质地块的楼板价（19040元/平方米）相比，融创本地地块楼板价约为15054元/平方米，仍处于较低水平，具备较强可操作性，”汉宇地产分析师付伟介绍，而1.5的容积率将有望继续走高端产品路线。 此外，孙宏斌已开始有意识地加快项目周转速度。“我的设想是，这个项目今年年底开工，10个月后销售，面积小一点，总价控制在每套千万元以内。”孙宏斌说，绿城项目品质一流，但是产品面积过大，导致总价过高，使得销售在限购的大环境下有所制约。“现在玉兰花园大多都是300-400平方米，总价2000万元的房子，销售有难度。” 当然，在合作仅一月有余，融创就“急吼吼”地抢滩土地市场的行为，也被看做是孙宏斌试图在上海大展拳脚的一大信号。 6年前，孙宏斌一手创建的顺驰，倒在了2007年地产“牛市”的前夜。激进扩张却惨遭楼市调控，这位“地产狂人”不得不断臂求生，将顺驰以超低价拱手卖给路劲基建，并就此退出上海房地产市场。 而近两年，融创一直伺机进入上海。“自去年以来，融创一直有进入上海的计划，这次和绿城的合作只是一次契机。” 李公杰称，如果不和绿城合作，融创也会进入上海的。但不可否认，联姻绿城后，融创站到了更高的起点。 “融创一直在苏南做产品，一直未进入上海。通过和绿城的合作，终于成功地进入上海市场。“孙宏斌称，本来进入上海需要10年甚至更长，但借助绿城的品牌，融创迅速进入上海。 重新定位绿城项目 “我们是一个联合体，不论是绿城还是融创，未来凡在上海和苏南区域拿地，都将通过合营公司这一平台操作。”孙宏斌说，这个虽然不在合作协议里面，但是君子协定。 “我的战略很清晰，就是高端精品，再加上天津、北京、重庆、上海以及苏南地区。”孙宏斌又重申了融创的深耕战略。 而按照他的意思，合营公司未来发展重点基本在上海和苏南，而上海则是近期深耕的重点。在现有9个项目开发销售的同时，合营公司还会在长三角继续拿地扩张。 孙宏斌表示，合营公司9个项目的估值在500亿-600亿元，预计5年可以销售完毕，每年销售量在100亿元。在这同时，合营公司还会继续寻找机会。 这一目标，也被不少业内人士认为是对于合营公司的一项巨大挑战。 “当前市场环境下，这些项目的价格并非特别有吸引力。”申银万国分析师李红介绍，与绿城合作的 9 个项目中，有5 个项目均价在4万-7 万元/平方米不等，这不仅比多数融创自身在售的楼盘还要高出一个档次，受到限购的影响也无疑更大。因此在项目规划设计、产品结构调整上，都有必要作一些改善来迎合市场的需求，而这需要花费一些时间。 工银国际分析师谢骐聪也认为，之前无锡蠡湖香樟园项目的差别定位，就耗费了融创好几个月的时间，现在，新收购的9个项目都需要融创重新定位，这可能会对融创本来的运营产生一定的影响。 不过值得注意的是，有投资人士介绍，融创在此外的电话回忆中，就曾暗示，项目设计在融创接手主导项目运营后仍存在一定的改善空间，比如可售面积有望通过缩减一些配套设施有所增加，从而提升资产包的总体价值。 事实上，尤其是与绿城合作后，孙宏斌不止一次提及，绿城项目价值被低估，这也就意味着，融创入股绿城后，将提高绿城项目价格。他说，绿城项目价格调高，才能提升购房者对绿城的信心。 这一点也得到了融创内部人士的肯定。“在评估过绿城项目后，价格没有完全体现其价值，以上海绿城黄浦湾为例，依然与周边房价存在距离，将来在重新定位后，或将提高售价。” 此外，孙宏斌也认为，限购对高端产品而言，也并不一定是纯粹打击。他坦言，限购是好事，因为限购就惜购了，惜购就买最好的。而高端产品一旦解决销售周期困扰资金链问题，盈利能力并不低于低端产品。 预算45亿购地 然而在进军土地市场的问题上，孙宏斌似乎又开始了新一轮冒险。易居中国企业研究中心总经理周建成就对媒体表示，现在的融创，还是带有鲜明孙宏斌特色的融创，很大程度上承接了孙宏斌喜扩张的风格。 “考虑到融创公司在很多场合下，都表示有继续拿地的强烈渴望，这让投资者产生了公司可能配股的担忧。”上述申银万国分析师称，市场对于融创资产负债表及可能由此引发的再融资担忧，会很大程度上减弱公司当前强劲的销售所带来的催化作用，从而抑制股价的表现。 “现在我们的现金流蛮健康的，加上原本筹集准备拿万柳地块的钱没有花出去，现在应该可以有更多的资金投入上海土地市场。”孙宏斌介绍，融创已经在合营项目投入45亿元，今年还设定另一半，约45亿元的预算用于购地。 且不说，融创还有销售来保证资金回笼。数据显示，前6个月，融创共完成合约销售金额125.2亿元（其中合同销售112.2亿元），完成全年220亿元销售目标的56.9%。 但有好事者称，截至2011年底，融创因扩张而日益攀升至104%的高负债率，处于快速上升期的融创将面临控制资金杠杆的难题，而这一切似乎都押宝在了今年的销售上。现在销售业绩突出，但后面几个月的销售情况不可预料，在拿地，项目开发等方面，又怎能保证持续的资金供给？ “顺驰所犯的错误，让我牢牢记住了两点：第一，不能在很多城市铺开做房地产，要在几个地方深耕、深挖；第二，一定要保证现金流安全。”孙宏斌称， 我们的原则是，有钱才买地，不能等着销售回款付地钱，那风险就大了。 据悉，融创中国以现金流绝对安全为目标，并对此有一套以杠杆率来平衡企业负债率的解决方案。而至少预留15亿元的周转现金，则是融创设立的财务底线。 在孙宏斌眼中的房企杠杆率中，第一是销售，第二是应付土地款，第三才是负债。要三个一块管，才会有良好的现金流，而最重要的是销售。虽然企业应付土地款本身不体现在资产负债表上，在实操中，很多房企也存在拖欠土地款的事情。但“公司应付的土地款已全部付清”被他反复强调。他以绿城举例表示，绿城的问题就是出在销售额上，如果销售很好，根本不会出现这样的风险。 孙宏斌表示，公司目前不会通过发债和股权融资。但在银行贷款的档期中间，会做些信托融资，一般信托计划2.5-3年，不过融创1年就会归还。
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