孙宏斌 绿城 升级绿城9项目 孙宏斌深耕上海滩



     明星地块加上话题大佬,7月上海的土地市场,聚焦太多镁光灯。

  7月25日,位于上海浦东唐镇的一幅宅地,以16.44亿元总价、15054元/平方米楼板价成功出让,创下今年沪上宅地拍卖新高。夺魁者上海绿顺房地产开发有限公司(以下简称“上海绿顺” ),背后则站着新掌舵手—融创中国董事长孙宏斌。

  地产江湖里,孙宏斌是一个三起三落而东山再起的传奇人物。年轻时曾与柳传志反目成仇,创业后叫板王石却一败涂地。孙宏斌书写着60后房地产企业家传奇故事,并借与绿城的合作返回上海滩。

  在上海拿地后第二天,孙宏斌对时代周报记者表示,在现有项目开发销售的同时,他还会在长三角,尤其是上海区域,继续拿地扩张。为此,公司已经准备了约45亿元用于接下来的铺点。

  6年后重返上海滩

  “上海绿顺原是绿城全资控股,负责开发浦东玉兰花园项目,但经过一揽子协议,现在已由融创主导。”绿城集团首席财务官冯征在接受采访时表示,本次唐镇拿地不属于绿城集团战略层次的考虑,具体细节应该问融创的人,“绿城今年没有扩张计划。虽然公司已经度过了最困难的时期,但在扩张上仍会很谨慎。”

  事实上,在此前的6月22日,绿城与融创共同出资20亿元,组建合营公司“上海融创绿城控股有限公司”(暂定名),双方各持股50%,绿城将旗下在上海、天津及苏南区域的9个项目注入到合营公司当中,这其中就包括上海绿顺。

  换言之,上海绿顺公司在投资和销售等重要环节的主导权,已交到了融创手中。

  而融创销售总监李公杰告诉时代周报记者:合营公司目前还在工商登记中,因此融创方面先以上海绿顺名义拍地,“也就是说,未来还有一次股权变更,这块地还是会转移到合营公司里面去。”

  “公司跟踪这块地已经有两年左右,有合适的机会肯定要拿下。”孙宏斌对于此地块,可谓是志在必得,亲自派人代表上海绿顺参与现场竞拍,并频频叫价。

  在7月26日举办的记者问答会上,孙宏斌坦言,这幅地块与玉兰花园仅一路之隔,可以认作是二期项目,且地价非常便宜,完全可以摊薄整个项目的综合成本。“与绿城2009年竞得的相邻同质地块的楼板价(19040元/平方米)相比,融创本地地块楼板价约为15054元/平方米,仍处于较低水平,具备较强可操作性,”汉宇地产分析师付伟介绍,而1.5的容积率将有望继续走高端产品路线。

  此外,孙宏斌已开始有意识地加快项目周转速度。“我的设想是,这个项目今年年底开工,10个月后销售,面积小一点,总价控制在每套千万元以内。”孙宏斌说,绿城项目品质一流,但是产品面积过大,导致总价过高,使得销售在限购的大环境下有所制约。“现在玉兰花园大多都是300-400平方米,总价2000万元的房子,销售有难度。”

  当然,在合作仅一月有余,融创就“急吼吼”地抢滩土地市场的行为,也被看做是孙宏斌试图在上海大展拳脚的一大信号。

  6年前,孙宏斌一手创建的顺驰,倒在了2007年地产“牛市”的前夜。激进扩张却惨遭楼市调控,这位“地产狂人”不得不断臂求生,将顺驰以超低价拱手卖给路劲基建,并就此退出上海房地产市场。

  而近两年,融创一直伺机进入上海。“自去年以来,融创一直有进入上海的计划,这次和绿城的合作只是一次契机。” 李公杰称,如果不和绿城合作,融创也会进入上海的。但不可否认,联姻绿城后,融创站到了更高的起点。

  “融创一直在苏南做产品,一直未进入上海。通过和绿城的合作,终于成功地进入上海市场。“孙宏斌称,本来进入上海需要10年甚至更长,但借助绿城的品牌,融创迅速进入上海。

  重新定位绿城项目

  “我们是一个联合体,不论是绿城还是融创,未来凡在上海和苏南区域拿地,都将通过合营公司这一平台操作。”孙宏斌说,这个虽然不在合作协议里面,但是君子协定。

  “我的战略很清晰,就是高端精品,再加上天津、北京、重庆、上海以及苏南地区。”孙宏斌又重申了融创的深耕战略。

  而按照他的意思,合营公司未来发展重点基本在上海和苏南,而上海则是近期深耕的重点。在现有9个项目开发销售的同时,合营公司还会在长三角继续拿地扩张。

  孙宏斌表示,合营公司9个项目的估值在500亿-600亿元,预计5年可以销售完毕,每年销售量在100亿元。在这同时,合营公司还会继续寻找机会。

  这一目标,也被不少业内人士认为是对于合营公司的一项巨大挑战。

  “当前市场环境下,这些项目的价格并非特别有吸引力。”申银万国分析师李红介绍,与绿城合作的 9 个项目中,有5 个项目均价在4万-7 万元/平方米不等,这不仅比多数融创自身在售的楼盘还要高出一个档次,受到限购的影响也无疑更大。因此在项目规划设计、产品结构调整上,都有必要作一些改善来迎合市场的需求,而这需要花费一些时间。

  工银国际分析师谢骐聪也认为,之前无锡蠡湖香樟园项目的差别定位,就耗费了融创好几个月的时间,现在,新收购的9个项目都需要融创重新定位,这可能会对融创本来的运营产生一定的影响。

  不过值得注意的是,有投资人士介绍,融创在此外的电话回忆中,就曾暗示,项目设计在融创接手主导项目运营后仍存在一定的改善空间,比如可售面积有望通过缩减一些配套设施有所增加,从而提升资产包的总体价值。

  事实上,尤其是与绿城合作后,孙宏斌不止一次提及,绿城项目价值被低估,这也就意味着,融创入股绿城后,将提高绿城项目价格。他说,绿城项目价格调高,才能提升购房者对绿城的信心。

  这一点也得到了融创内部人士的肯定。“在评估过绿城项目后,价格没有完全体现其价值,以上海绿城黄浦湾为例,依然与周边房价存在距离,将来在重新定位后,或将提高售价。”

  此外,孙宏斌也认为,限购对高端产品而言,也并不一定是纯粹打击。他坦言,限购是好事,因为限购就惜购了,惜购就买最好的。而高端产品一旦解决销售周期困扰资金链问题,盈利能力并不低于低端产品。

  预算45亿购地

  然而在进军土地市场的问题上,孙宏斌似乎又开始了新一轮冒险。易居中国企业研究中心总经理周建成就对媒体表示,现在的融创,还是带有鲜明孙宏斌特色的融创,很大程度上承接了孙宏斌喜扩张的风格。

  “考虑到融创公司在很多场合下,都表示有继续拿地的强烈渴望,这让投资者产生了公司可能配股的担忧。”上述申银万国分析师称,市场对于融创资产负债表及可能由此引发的再融资担忧,会很大程度上减弱公司当前强劲的销售所带来的催化作用,从而抑制股价的表现。

  “现在我们的现金流蛮健康的,加上原本筹集准备拿万柳地块的钱没有花出去,现在应该可以有更多的资金投入上海土地市场。”孙宏斌介绍,融创已经在合营项目投入45亿元,今年还设定另一半,约45亿元的预算用于购地。

  且不说,融创还有销售来保证资金回笼。数据显示,前6个月,融创共完成合约销售金额125.2亿元(其中合同销售112.2亿元),完成全年220亿元销售目标的56.9%。

  但有好事者称,截至2011年底,融创因扩张而日益攀升至104%的高负债率,处于快速上升期的融创将面临控制资金杠杆的难题,而这一切似乎都押宝在了今年的销售上。现在销售业绩突出,但后面几个月的销售情况不可预料,在拿地,项目开发等方面,又怎能保证持续的资金供给?

  “顺驰所犯的错误,让我牢牢记住了两点:第一,不能在很多城市铺开做房地产,要在几个地方深耕、深挖;第二,一定要保证现金流安全。”孙宏斌称, 我们的原则是,有钱才买地,不能等着销售回款付地钱,那风险就大了。

  据悉,融创中国以现金流绝对安全为目标,并对此有一套以杠杆率来平衡企业负债率的解决方案。而至少预留15亿元的周转现金,则是融创设立的财务底线。

  在孙宏斌眼中的房企杠杆率中,第一是销售,第二是应付土地款,第三才是负债。要三个一块管,才会有良好的现金流,而最重要的是销售。虽然企业应付土地款本身不体现在资产负债表上,在实操中,很多房企也存在拖欠土地款的事情。但“公司应付的土地款已全部付清”被他反复强调。他以绿城举例表示,绿城的问题就是出在销售额上,如果销售很好,根本不会出现这样的风险。

  孙宏斌表示,公司目前不会通过发债和股权融资。但在银行贷款的档期中间,会做些信托融资,一般信托计划2.5-3年,不过融创1年就会归还。

  

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