银柳要放水养吗 该继续调控,还是放水养房



    6月18日上午,恒大地产以13.22亿元的天价,拍下广州市中心一块商业用地,将广州地王价格刷新提升近一倍,引发对房地产市场走势的广泛猜测。五六月以来,北京等地新房市场出现“普涨”、成交量上扬。由于6月初央行降息等因素的刺激,房价渐显上涨趋势,房市回暖的速度远远超出了市场预期。

  始于2010年的房地产调控,在今年年初时,进入了僵持状态。国家统计局数据显示,2011年10月,全国70个大中城市房价环比开始下跌,11月,环比再次下降。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为近几年来的最低点。绿城“破产”、房地产信托风险等也频频传出。虽然学界、业界对本轮房地产调控手段的合理性、合法性多有指责,但不得不说,这些调控手段暂时刹住了房价的涨势。

  调控政策的奏效还有一个副产品,那就是公众认为政府是有能力控制住房价的。如果房价上涨那就意味着政府的不作为,甚至会被认为是政府在推波助澜。当下的政府正面临着这种指责。基本面上来看,受经济衰退的影响,利率与准备金双双下降,货币政策走入宽松通道。与此同时,坚持一年多的限购政策呈现疲态,多个城市渐有松动之势。这种情况下,购房者的心态也微妙起来。过去的经验教训表明,政府让房价跌,房价未必会跌,但政府让房价涨,那是一定会涨的。如果房价的上涨通道形成,今天不买,就意味着明天更加买不起。今年四五月份以来的房市回暖正是这种心态的试水。

  摆在政府面前的是一个艰难的选择:继续调控,还是放水养房价。房价是当前社会舆论中最为核心的议题,房价高涨带来的民意对政府形成严重的挑战。自2003年政府启动房地产调控以来,数轮政策均无功而返,公众怨气颇大,这催生了2010年的调控周期。中央在全国层面动用了严厉的限购政策,同时大规模铺开保障房建设,一年多以来,确实遏制了房价的持续上涨。考察购房者的心态,不难得知,所谓的刚需,只是房价必涨的心理预期。如果当前的调控政策能再持续两三年,购房者“只升不跌”的心理预期被打破以后,房市无疑会理性很多。有升有降的房价也将更符合房地产调控政策的初衷。

 银柳要放水养吗 该继续调控,还是放水养房
  然而,“吾之蜜糖,汝之砒霜”。抑制房价,虽是政府所为,却未必是一些地方政府所愿。居高不下的房价以及成交量,为政府带来不菲的土地出让金,从2003年的5000多亿上升到2011年的2.7万亿。相比“为民做主控房价”的声誉而言,土地出让金是实实在在的好处。但2010年开始的限购政策却抑制了房地产的价格和成交量,减少了政府的土地出让金收入。2011年,土地出让金过千亿的城市仅有京、沪两地,比2010年明显减少。京、沪的土地出让金收入较2010年分别降低35.7%和16.1%,全国同比下降18.6%。

  并且,随着政府财力的增长,政府用于民生、基建方面的支出不断扩大,医保、养老、公共服务等缺口也逐渐显现,这都需要持续增长的收入来弥补。因此,在新的财政收入增长点还不明显的情况下,土地出让金收入的稳定就显得尤为重要。这也是为何在2006年、2007年时,“一边调控一边涨价”,政策越猛烈、严厉,房价涨得就越凶猛。如果真的成功抑制住房价,成交量和价格回归理性,土地出让金的收入即使不剧减,也很难重现此前的高增长率。在房产税还没有普遍推开的情况下,这对于一些政府来说,是极不情愿的。

  我们必须正视,“1998房改”后的房地产市场,先天不足(未明确住房政策上的角色)、后天失调(调控政策定位不清、朝令夕改),已经很难找出一条对大多数人都有利的调控政策。政府自身与公众对调控政策的定位已经乱成一团糟,各自对房地产应该如何调控都很难有一个清晰、客观的认知。但越是如此,决策之前就越需要辨析得失、理顺调控政策的定位。这就需要剥离商品房身上的必需品属性,把商品房交由市场配置,投资也好、居住也好,政府都不应该参加。而剥离出来的户籍、子女入学、住房保障等内容,属于公共服务领域,这才是政府应该花大力气去解决的,才是政府的职责所在。

  

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