护理会诊小组架构图 国务院督查组“会诊”楼市



     8月上旬,备受关注的国务院楼市督查组陆续返京。

  此前的7月24日,国务院办公厅发文称,为进一步推动房地产市场调控政策措施落实,坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果,国务院从7月下旬开始,派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

  这是15个月来国务院再度出台此类举措。去年4月,国务院曾派出8个房地产调控督查组,奔赴16个省(区、市)进行督查。

  目前,国务院层面还没有正式公开本轮督查结果,但从各地官方媒体对督查组的报道可以看出,大多数省市获得了督查组的肯定。

  为何督查?

  国务院此次派出的8个督查组的组长皆为副部级以上干部,包括国土资源部、住建部、监察部、财政部、国家发改委、国税总局等单位的副职领导。

  其中,山东、北京组由国土部带队,江苏、上海组由人民银行带队,河南、广东组由银监会带队,浙江、福建组由发改委带队,湖南、湖北组由监察部带队,重庆、四川组由财政部带队,天津、河北组由住建部带队,辽宁、吉林组由国税总局带队。

  此次督查的重点为:住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。

  督查组通过调阅文件档案,实地查看,抽查暗访,以及召开群众和企业代表座谈会等方式,了解各省市房地产市场调控落实情况。

  之所以派出如此级别的督查组,住建部政策研究中心副主任王珏林对时代周报分析,“督查属于正常的工作,这是用行政手段管理目前的市场,以便随时发现政策执行的情况,对各地的调控政策与国家要求不一致的行为进行督促和改正。”

  同时,王珏林还认为督查组此行与上季度楼市回暖有关,检查的目的是为了防止房价反弹,防止市场出现过热,防止调控不到位。

  亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫也持类似观点,他告诉时代周报,一方面是六七月,全国多个城市的房价出现反弹,一线城市房价上涨预期明显;另一方面是中央很想出台政策,但是缺乏一手的参考依据,此次督查可能是为了新一轮的政策做准备。

  目前,国务院层面还没有正式公开本轮督查结果,但从各地官方媒体对督查组的报道可以看出,本轮楼市调控风向标北、上、广、深调控效果均得到国务院督查组肯定。

  据8月2日《北京日报》的报道,督查组对北京市落实房地产市场调控政策的评价是,“目标明确、组织严密、监管到位,尤其是中介机构能够严格落实限购等相关调控政策,规范经营,很不容易。总的来看,北京市落实调控政策效果明显,房地产市场形势稳定。”

  从北京督查情况看,督查组更多是提问,未表态。问题集中在限购等政策执行情况,以及5月以来房地产市场情况,尤其是下半年房价的波动预测。

  督察组对上海的评价是,“对于上海市2011年以来贯彻落实国家各项房地产市场调控政策措施情况,国务院督查组给予充分肯定。希望上海继续严格执行房地产市场调控政策措施,进一步巩固调控成果,确保实现全年新建住房价格稳中有降的目标。”

  7月31日上午,国务院督查组来到重庆,与重庆市国土局、重庆市房协一起约谈了重庆部分房企,座谈会主要针对房地产市场和调控政策进行研讨,会后督查组实地考察了重庆主城各区部分代表楼盘。

  但也有省份被督查组挑出了毛病。监察部副部长屈万祥带队的督查组在湖北督察后表示,湖北省房价上涨压力仍然存在,有个别地区的政策调整与当前调控精神不符,部门间横向配合不够,存在调控具体实施细则规定不完善等问题。

  住建部副部长齐骥带队的督查组在河北考察后建议,河北省应密切关注后续房价的走势,严格落实好差别化信贷政策等相应措施,鼓励有条件的城市开展限售试点工作。

  调控力度不会减轻

  时代周报从各方了解到,中央政府在看到调控成效的同时,更注意到了楼市回暖的现状,因此继续从严调控仍是今后楼市调控基调。国务院督查组此行是在楼市回暖之际的应时之举,其本身就意味着“从严调控”。如果房价反弹态势明朗,中央政府肯定会果断出手。

  今年以来,中国经济进入下行通道,出口和投资双双下滑,而刺激内需又非一时之功。上半年GDP的增速为7.8%,虽然已经超出年初确定的7.5%的目标,但这是近三年来首次“破八”,经济形势面临巨大压力。

  再加上今年连续四次降低存款准备金率和存贷款基准利率,人们对房价上涨的预期增加。虽然,央行在降息的同时强调,“继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房”,但放松的流动性确实有相当一部分流入了房地产行业。

  根据中国指数研究院数据信息中心的分析,1-7月房地产开发企业的资金来源5.08万亿元,同比增长6.2%,自今年5月以来连续4个月回升,其中国内同比增长8.8%,定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长5.5%和4.6%,表明销售持续好转和贷款增速加快,使得开发企业的资金状况继续好转。

  在稳增长与降房价之间,中央面临两难的选择,如果细细咀嚼中央的调控口号,就会发现其中的细微变化。

  对此,财经评论员吴其伦向时代周报分析,最开始,中央的要求是“遏制房价过快上涨”,这给开发商和地方政府释放的信号,是允许小幅上涨,但不能涨得太离谱。后来,口号变成“促进房价合理回归”,这表示中央已经明确要降房价,不允许房价再涨。但最近,口号变成“决不让房价反弹”,这实际上对房价的要求从“必须降”变成了“不准涨”,或可小幅波动,但不能大幅反弹。

  正因如此,尽管中央三令五申要从严调控,地方政府却依然敢屡屡突破限制。根据北京中原市场研究部统计,截至目前已经有近40个城市出台了不同程度的楼市调控政策微调变化。

  除了原有的购房入户、提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外,扬州对个人购买成品住房提供房款4‰-6‰的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度。

  国务院督查组对各地情况表示满意,默许各种微调行为,是否意味着中央政策的放松?

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭并不如此看待,他告诉时代周报,“由于现在督查的结论还没有出来,所以很难由此得出督查组对地方政府的调控情况是满意的,现在还不能下这种结论。未来的楼市调控肯定会从紧,这是中央的政策,包括中央经济工作会议和中央政治局的会议都重申了这一点。未来的政策只会是从紧,至于紧到什么程度,只能看未来房价的走势了。”

  清华大学经济学研究所副所长蔡继明表达了类似看法,中国特色的检查和视察,基本都是以肯定为主,即使个别地方不足,也不会公开提出来,但也许会有私下的批评。“从各方面信息来看,国务院调控房地产的决心没有动摇,力度也不会减轻,没有批评可能是碍于面子。”

  新政将至?

  虽然督查报告尚未出台,但对其可能出现的内容,坊间作出了各种猜测。同样,对于中央的下一步调控政策以及未来的房价走势,也是众说纷纭。

  中国房地产学会副会长陈国强对时代周报表示,“毫无疑问,中央会继续保持从严的态势和基调,甚至会有后续的政策要求,这种概率高于放松的可能性。随着成交量回升,房价出现上涨,市场预期的变化,以及新的地王的出现,中央的政策会继续从紧。这也是安排督查组检查落实调控政策的初衷,传递和释放中央的政策意图,至于是否会有新的政策出台,还需要进一步观测。”

  按照吴其伦的判断,“应该在8月20日左右会出台新的政策,但是我对这个政策不太乐观,它对房地产市场的调控,对房价的合理回归不会有太大帮助。”

  在接受时代周报的采访中,不少专家认为未来的政策调整会集中在房产税扩容、预售制改革等方面。

  住建部政策研究中心副主任王珏林分析,“房产税肯定会继续扩容,如果现在停下来,之前的试点就没有任何意义。房产税进一步推广可以起到平抑房价的作用。”

  而对于是否取消预售制的问题,他认为,预售制既关系市场也关系到企业的资金运转情况,如果要取消预售制,首先要解决资金来源的多样化问题,“现在我们大部分资金主要还是依赖银行贷款,如果我们的市场融资渠道更宽,我们才能考虑预售制是否可以取消。”

  而相对于频繁出台的行政限购政策,蔡继明则认为,应更重视制度的改革,由一般的行政手段转向经济手段,如此方能实现房地产业的可持续发展。

  “现在中央的办法还没有用尽,还可以在土地制度的改革上迈出更大的步伐。比如,可以用农村集体土地换城市周边农村的建设用地指标,这样既可以解决因为土地红线而导致的供地不足的问题,又可以从根本上降低城市商品房的土地成本。又如,可以允许小产权房的自主经营,通过增加市场上流通的房产数量,从而达到降低房价的目的。”蔡继明这样说。

  

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