集体的事谁说了算ppt 房价最终谁说了算



     “北国风光,万里楼市,全国上下,惟余茫茫,望城市内外,涨声一片,引无数英雄竞折腰。”看着此起彼伏的房产信息,也只能这样去感叹了。而面对这一形势,人们不禁会问:房价为何要上涨?是否会全面反弹?

  下面先来分析影响房价的三大涨价因素:“地根”,“银根”,“预期”。

  银根-随着“稳增长”一系列措施的出台,特别是两次降息之后市场流动性有所改善,一度经历“寒冬”的房企日子好过起来。“银根”放松,房企的涨价动力便加大了。

  地根-地方增收乏力,“地根”放松冲动增加。2011年下半年以来,全国有33个城市以不同方式“微调”楼市政策,财政焦虑再次凸显。

  预期-在宏观经济、房地产市场以及地方政府执行力等一系列因素作用下,市场预期的确发生了某些变化,市场预期的变化也影响了房价的稳定性。

  在这三种涨价因素的带动下,于是就酝酿出了直接拉动房价上涨的决定性条件。

  1.“银根”放松缓解房企压力

  从宏观经济来看,由于受经济增速回落影响,国家适时调整货币政策,连续降准、降息,货币政策定向宽松,一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力,同时又降低了消费者的购房成本,由此形成的流动性增加,使老百姓容易将手上的资金转移到楼市,刺激积压多时的刚性购房需求,直接带动楼市成交量。

  从房地产开发企业来看,由于前期打折促销力度相对较大,随着刚需的入市,资金压力得到缓解,打折促销力度逐步减小,一些楼盘甚至还有小幅抬升。央行两度降息、调整公积金贷款等一系列措施激发了刚性购房需求,一些自主和改善型需求积攒多年,到近期集中释放,导致了市场在一定程度上的回升,成交量快速增加,带动房价环比上涨,于是购房者开始恐慌性入市,使购房者的预期发生变化。看跌的购房者减少,入市的积极性提高。

  2.“地根”宽松调控政策被打折扣

  “地根”宽松,个别地方通过暗自放松限购条件、发放购房补贴、公积金贷款额度上浮、普通住宅标准调整等方式,使调控政策在无形中被打折扣,影响调控效果,刺激住房消费。

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  3.市场预期发生变化

  从近几年来几次房地产市场起伏的情况来看,市场预期的不稳定性是其重要的原因所在。一些城市的房价环比上涨,导致市场预期发生变化,稳定房价的压力加大,政策放松的预期加强,使看跌的购房者减少,入市的积极性提高,从而许多购买力开始非理性地进入市场,形成供不应求的恐慌性购房态势,直接带动房价的上涨。

  另外,土地缺口大,供需失衡也是造成房价上涨的重要原因。 目前我国的住宅土地供应,比发达国家少很多,全国只有2.4%的土地用于房地产业,1.5%的土地用于住宅,在这种供需失衡的情况下,房价必然要上涨。

  总之,房价的变化最终取决于市场供求关系。中国房地产业协会副会长朱中一态度明确的说,房价并未反转,也不存在“报复性”反弹的基础。如何应对这种局面?《金融理财》认为目前的关键不在于出台新政策,而是坚持原有的政策:一是坚持稳健的货币政策不能放松,“调控房地产才有空间”;二是坚持抑制房地产投机性需求不放松。目前的政策仍然会保持相对稳定,房价不存在全面反弹的基础,购房者切勿被开发商“忽悠”从而恐慌性购房。

  

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