爱华网面对高房价“卷土重来”之势，国家可能会再度出台调控政策，购房者再一次站在了选择的十字路口，近期和中长期该怎样应对呢？《金融理财》给出以下四点应对建议。 打好政策牌 种种迹象表明，新一轮房地产调控又走到了一个窗口期，下一步房价该何去何从，是市场普遍关注的焦点。对于房价上涨，近年来国家一直实行宏观调控，再度出台相应调控政策也是近在咫尺的事。对于个人而言，更是需要关注政策面的变化，灵活运用政策省钱。 随着保障房住房政策逐渐成熟，公租房、廉租房、经济适用房和限价房也都发展开来。中低收入者通过此类政策途径改善居住条件，显然是个不错的选择。 目前，政府对于改善型住房的界定还不明确，可巧用改善型住房与“首套房” 挂钩，采取两种策略：一种是以普通房换普通房，另一种是地段换大房。 以普通房换普通房模式的具体操作办法是先卖掉旧房，再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子，这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠，同时还可享受政策对卖出唯一一套自住房之后，再次买入普通住房的更大优惠。 以地段换大房模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房，然后分两步买入地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房，先买入大房，由于这套房子可划入首次购房范围，可在享受首付二成的优惠条件下，还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后，再购买另外一套小房，争取全额支付，不使用贷款，以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。 算好经济帐 在严酷的住房现实和令人无奈的房价面前。虽然说通过个人努力，事业的发展，薪酬可以增加，但是工资上涨速度往往赶不上房价的上涨速度。面对不断高企的房价，究竟是出手买房合适，还是租房划算? 为便于计算，我们假定购房者手中有35万元现金，而且每个月可以自由支配3500元的闲钱。购房者首付35万元，并办理商业贷款45万元，分20年还情。每月月供为2765元，加上买入时支出的1%的契税，1%的个人所得税及5.4%的营业税等中介费用，总共支出6万元。将以上费用合计起来，买这套房子的成本包括现金35万，每月月供2765元，20年后大概就是66.36万。加上中介费和所有税费6万元，20年后，购房者花了107.36万元拥有了一套住宅。 如果以同样的资金来租用同一套房产的话，为方便比较，将租房人手中的35万元用作储蓄，并将每月3500元闲钱拆开，按现在租房价位折中租金2000元算，剩下的1500元也可用作储蓄，倘若用这一部分钱购买了当下的一只风险较小、收益稳定的基金，如时下的债券基金、货币基金，按年收益5.4%来算，再归结储存的35万元，租房者在20年后的资产为110.8万元。如按总价80万元计算，该房产的单价为1.14万元；若按照110.8万元计算，单价必须达到1.58万，也就是说只有每平方米的房价上涨4400元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，则买房者亏得更多。 从上述分析来看，应该选择租房还是买房，除了要算经济账外，更主要的还是应该从自身的需求、经济承受能力以及在今后一段时间的发展需要来考虑，但对于一些需要贷款才能购房的年轻人，大量的贷款会抑制他们的发展空间，而租房也是明智的选择。 巧用公积金 根据出台的公积金新政策，低保户和低收入“两低家庭”成员购首套房时，可申请使用家庭成员的公积金偿还贷款，减轻了不少的负担，而且住房公积金积极入市，可以刺激开发商进一步增加普通商品房的供给量，甚至为房价继续下行创造条件。如今，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。 还是运用上面买房的例子，商业贷款45万元、20年还款期、还款采用等额本息方式，因为商业贷款能享受房贷八折优惠，20年的贷款利息总额是189764.65元，月均还款额为2765元；而如果他全部用公积金贷款，则利息总额降至175186.08元，月均还款额降至2596.61元。 根据政策的变化，如何灵活运用并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的，这需要购房者根据自身的特点，并结合当地的政策特点来认真研究。用好用活公积金贷款政策是降低购房成本的最佳选择。如北京可享受第二次公积金贷款优惠，前提是还清第一次公积金贷款；上海虽有公积金上限之规定，但可通过家庭成员帮忙，获得更高额度的住房公积金贷款；另外一些城市还实行了 “商转公”贷款，如果能够将商业贷款转为公积金贷款，因为两者之间的利率差，这无疑能够让购房者省下一大笔开支；河南、四川、辽宁、湖南等省份的部分城市已经开始办理了公积金异地贷款业务，也可合理利用。 与普通商业按揭贷款相比，住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出，降低购房成本。目前住房公积金贷款政策的调整，使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力。后市公积金贷款是否还有政策性下调，也是房地产市场普遍关注的问题。 不变应万变 无论何种理财都需要策略与技巧。不管是投资债券、基金、股票还是房地产，都需要研究政策、分析市场、估量能力、合理规划，最终才能实现理财目标。就购房者而言，楼市在变，政策在变，买房的招式也应该变，以不变应万变永远是最实用的策略。 一是让财富不缩水。理财的目的是让财富保值增值，最起码也是让财富不缩水。在通货膨胀和房价高企的双重压力下，房产理财更是要以不变应万变的心态与招式，确保房产投资理财立于不败之地。近来，成都的一个例子被炒得很热：一位老太太的400元钱存了33年，最终仅得到800多元，由当年可买一套房子变成了现在只能买一瓶低端茅台。可见，老太太的钱这30年以30倍的速度在贬值。
二是把普通住房作为首选购房。这样即使未来政策发生变化，仍然可以避免成为被“打压”的对象。房产新政可能会进一步加大对购买普通住房的优惠力度，且选择面更宽，将来即使政策进一步的放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房产中寻找房源。 三是调整梯级购房思路。梯级购房本来是毫无异议的，以小换大的梯级购房也是一种策略。然而，在目前鼓励首次购房的政策背景下，如果在首次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以，对于大多数购房者来说，都应该根据实际情况从长计议，用足用活政策，尽量多满足居住需求，真正做到房产置业既实用省钱，又一步到位。当然，对于改善型购房者而言，就应该另当别论，具体情况具体分析。 四是把握时机逢低介入。对于购房者尤其是购买自住房的人而言，此时应该积极准备起来，以便能够在时机成熟之后立即出手以抢得先机，而不是被动等待以至于错失机会。 当然，做到这一点也不是那么容易的事，需要有敏锐的市场洞察能力和捕捉能力，需要关注市场交易量和宏观调控政策的双重变化。 《金融理财》认为，在目前市场房价走向不明的情况下等待机会应该是上佳选择。建议投资者理性对待时下的楼市回暖现象，在市场变幻和政策变化中把握好购房时机，择机出击。而对于首次购房者，则多关注受政策眷顾最多的物业，如果发现有与自己心理价位匹配的，不妨出手。而对于改善住房需求者来说，则应先做好改善的前期准备，待中央和地方政府新的房购政策明朗化后再出击也为时不晚。
