以不变应万变下一句 以不变应万变购房有术



     面对高房价“卷土重来”之势,国家可能会再度出台调控政策,购房者再一次站在了选择的十字路口,近期和中长期该怎样应对呢?《金融理财》给出以下四点应对建议。

  打好政策牌

  种种迹象表明,新一轮房地产调控又走到了一个窗口期,下一步房价该何去何从,是市场普遍关注的焦点。对于房价上涨,近年来国家一直实行宏观调控,再度出台相应调控政策也是近在咫尺的事。对于个人而言,更是需要关注政策面的变化,灵活运用政策省钱。

  随着保障房住房政策逐渐成熟,公租房、廉租房、经济适用房和限价房也都发展开来。中低收入者通过此类政策途径改善居住条件,显然是个不错的选择。

  目前,政府对于改善型住房的界定还不明确,可巧用改善型住房与“首套房” 挂钩,采取两种策略:一种是以普通房换普通房,另一种是地段换大房。

  以普通房换普通房模式的具体操作办法是先卖掉旧房,再购入面积比原来大但仍属于普通住房的房子,这样仍能享受购买第一套普通住房的政策优惠,同时还可享受政策对卖出唯一一套自住房之后,再次买入普通住房的更大优惠。

  以地段换大房模式要求以好的地段来换大房。比如先卖掉市中心区域内的旧房,然后分两步买入地段等级下降一些的一大、一小两套普通住房,先买入大房,由于这套房子可划入首次购房范围,可在享受首付二成的优惠条件下,还能争取公积金和商业贷款方面的优惠。办妥第一个步骤之后,再购买另外一套小房,争取全额支付,不使用贷款,以免因为被列入第二套房而徒增购房成本。

  算好经济帐

  在严酷的住房现实和令人无奈的房价面前。虽然说通过个人努力,事业的发展,薪酬可以增加,但是工资上涨速度往往赶不上房价的上涨速度。面对不断高企的房价,究竟是出手买房合适,还是租房划算?

  为便于计算,我们假定购房者手中有35万元现金,而且每个月可以自由支配3500元的闲钱。购房者首付35万元,并办理商业贷款45万元,分20年还情。每月月供为2765元,加上买入时支出的1%的契税,1%的个人所得税及5.4%的营业税等中介费用,总共支出6万元。将以上费用合计起来,买这套房子的成本包括现金35万,每月月供2765元,20年后大概就是66.36万。加上中介费和所有税费6万元,20年后,购房者花了107.36万元拥有了一套住宅。

  如果以同样的资金来租用同一套房产的话,为方便比较,将租房人手中的35万元用作储蓄,并将每月3500元闲钱拆开,按现在租房价位折中租金2000元算,剩下的1500元也可用作储蓄,倘若用这一部分钱购买了当下的一只风险较小、收益稳定的基金,如时下的债券基金、货币基金,按年收益5.4%来算,再归结储存的35万元,租房者在20年后的资产为110.8万元。如按总价80万元计算,该房产的单价为1.14万元;若按照110.8万元计算,单价必须达到1.58万,也就是说只有每平方米的房价上涨4400元,买房者与租房者才打了个“平手”;如果涨幅持平,则买房者不划算;如果房价下跌,则买房者亏得更多。

  从上述分析来看,应该选择租房还是买房,除了要算经济账外,更主要的还是应该从自身的需求、经济承受能力以及在今后一段时间的发展需要来考虑,但对于一些需要贷款才能购房的年轻人,大量的贷款会抑制他们的发展空间,而租房也是明智的选择。

  巧用公积金

  根据出台的公积金新政策,低保户和低收入“两低家庭”成员购首套房时,可申请使用家庭成员的公积金偿还贷款,减轻了不少的负担,而且住房公积金积极入市,可以刺激开发商进一步增加普通商品房的供给量,甚至为房价继续下行创造条件。如今,公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。

  还是运用上面买房的例子,商业贷款45万元、20年还款期、还款采用等额本息方式,因为商业贷款能享受房贷八折优惠,20年的贷款利息总额是189764.65元,月均还款额为2765元;而如果他全部用公积金贷款,则利息总额降至175186.08元,月均还款额降至2596.61元。

  根据政策的变化,如何灵活运用并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的,这需要购房者根据自身的特点,并结合当地的政策特点来认真研究。用好用活公积金贷款政策是降低购房成本的最佳选择。如北京可享受第二次公积金贷款优惠,前提是还清第一次公积金贷款;上海虽有公积金上限之规定,但可通过家庭成员帮忙,获得更高额度的住房公积金贷款;另外一些城市还实行了 “商转公”贷款,如果能够将商业贷款转为公积金贷款,因为两者之间的利率差,这无疑能够让购房者省下一大笔开支;河南、四川、辽宁、湖南等省份的部分城市已经开始办理了公积金异地贷款业务,也可合理利用。

  与普通商业按揭贷款相比,住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出,降低购房成本。目前住房公积金贷款政策的调整,使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力。后市公积金贷款是否还有政策性下调,也是房地产市场普遍关注的问题。

  不变应万变

  无论何种理财都需要策略与技巧。不管是投资债券、基金、股票还是房地产,都需要研究政策、分析市场、估量能力、合理规划,最终才能实现理财目标。就购房者而言,楼市在变,政策在变,买房的招式也应该变,以不变应万变永远是最实用的策略。

  一是让财富不缩水。理财的目的是让财富保值增值,最起码也是让财富不缩水。在通货膨胀和房价高企的双重压力下,房产理财更是要以不变应万变的心态与招式,确保房产投资理财立于不败之地。近来,成都的一个例子被炒得很热:一位老太太的400元钱存了33年,最终仅得到800多元,由当年可买一套房子变成了现在只能买一瓶低端茅台。可见,老太太的钱这30年以30倍的速度在贬值。

 以不变应万变下一句 以不变应万变购房有术
  二是把普通住房作为首选购房。这样即使未来政策发生变化,仍然可以避免成为被“打压”的对象。房产新政可能会进一步加大对购买普通住房的优惠力度,且选择面更宽,将来即使政策进一步的放松,优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的,所以购房者应首先在符合普通住房标准的房产中寻找房源。

  三是调整梯级购房思路。梯级购房本来是毫无异议的,以小换大的梯级购房也是一种策略。然而,在目前鼓励首次购房的政策背景下,如果在首次置业时过于保守,接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”,极易受到政策的限制。所以,对于大多数购房者来说,都应该根据实际情况从长计议,用足用活政策,尽量多满足居住需求,真正做到房产置业既实用省钱,又一步到位。当然,对于改善型购房者而言,就应该另当别论,具体情况具体分析。

  四是把握时机逢低介入。对于购房者尤其是购买自住房的人而言,此时应该积极准备起来,以便能够在时机成熟之后立即出手以抢得先机,而不是被动等待以至于错失机会。 当然,做到这一点也不是那么容易的事,需要有敏锐的市场洞察能力和捕捉能力,需要关注市场交易量和宏观调控政策的双重变化。

  《金融理财》认为,在目前市场房价走向不明的情况下等待机会应该是上佳选择。建议投资者理性对待时下的楼市回暖现象,在市场变幻和政策变化中把握好购房时机,择机出击。而对于首次购房者,则多关注受政策眷顾最多的物业,如果发现有与自己心理价位匹配的,不妨出手。而对于改善住房需求者来说,则应先做好改善的前期准备,待中央和地方政府新的房购政策明朗化后再出击也为时不晚。

  

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