爱华网“如果不能保证复星的主导权，只能用法律的手段维护另外50%股权的优先购买权。”在8月30日举行的2012年中期业绩发布会上，复星国际有限公司（以下简称为“复星国际”， 00656.HK）董事长郭广昌再次变得强硬起来。 复星国际所要维护的是其在上海外滩8-1地块项目中的权益，3个月前，复星国际便将SOHO中国有限公司（以下简称为“SOHO中国”，股份代号:00410.HK）及相关交易企业告上法庭，以保证其对于上述外滩“地王”项目另外50%股权的优先购买权。 面对郭广昌的咄咄逼人，SOHO中国至今仍保持沉默。9月3日，时代周报记者分别向SOHO中国副总裁王胜江、推广部总监王春蕾以及传播主管杨琳然询问此事进展以及SOHO中国的态度，三人均缄默不语，一向高调张扬的SOHO中国董事长潘石屹和张欣也未有任何表态。 业内人士认为，潘石屹和他的老婆张欣恐怕无暇顾及此事，SOHO中国的转型难题已经让其焦头烂额。8月16日，在SOHO中国的2012年中期业绩发布会上，张欣高调宣布SOHO中国将由“开发—销售”的商业模式转为“开发—持有”，三天后其股价便暴跌12%。 虽然，8月29日，SOHO中国耗资995万港元回购200万股股份，但仍难阻挡股价下跌趋势，截至9月3日收盘，其股价已跌至4.91港元。 SOHO中国的转型目前遭到投资者的不看好，但其转型迫不得已，惨不忍睹的销售业绩，以及散售所带来的种种弊端，使其不得不艰难转型。 7个月完成销售目标25% 8月16日，SOHO中国发布的2012年中期业绩报告显示，截至6月30日，其实现营业额约为12.2亿元，比去年同期下降约54%，权益股东应占纯利约6.13亿元，同比下降约65%；毛利润约5.8亿元，同比下降62%，毛利率为48%。 做空SOHO中国的职业投资人黄生在微博中称，“SOHO中国的上半年净利润同比下降65%，如果你以为仅下降这么多，那就错了，这6.13亿元净利润中，3.8亿元是靠投资的物业评估增值带来的，实际上真正净利润只有2.33亿元，同比下降85%以上。” 对于业绩下滑的原因，SOHO中国称，是由于今年上半年没有新完工项目可供结算所致。“6个月之前，没有想到市场会如此不景气，而未来的6个月市场仍然看不到改善的迹象。” 张欣在中期报告会上补充说，市场的流动性紧张是导致SOHO中国上半年销售业绩不理想的重要原因。 业绩下滑的幅度，远远超出张欣和潘石屹的想象。在2011年的年报中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达到240亿元，而在SOHO凌空项目和SOHO世纪广场项目正式竣工交付后，该公司可以销售的物业总价值将有望达到300亿元，因此确定2012年的销售目标是230亿元。 但是其2012年中期业绩报告显示，截至今年8月13日，在7个多月的时间里，SOHO中国仅实现合同销售额60亿元，只卖了上述240亿元物业价值的1/4。其中，上海SOHO中山广场所有可售面积加起来只有11.2万平方米，但去化率仅为29%。 不仅如此，SOHO中国的合同销售均价也出现了明显下跌。2012年1月1日-8月23日，不包括车位部分的合同销售均价为4.87万元/平方米，而2011年同一时段的合同销售均价为5.89万元，下跌幅度达17.4%。从单个项目来看，SOHO中山广场2012年的合同销售均价为4.23万元/平方米，而2011年同期的合同销售均价为4.88万元/平方米，同比降幅亦有13.3%。 在销售乏力、售价下降的同时，却是租金的上涨。世邦魏理仕今年一、二季度的市场指数显示，今年一季度北京优质办公楼市场租金环比再涨10.6%,而二季度环比继续增长3.7%。此外，上海优质办公楼的租金也出现了上涨。 潘石屹表示，从公司的长远价值来看，适时向自持转型，不但物业的增值给公司带来不可小视的价值，稳定租金收入也将为公司长期稳定的发展奠定基础。“转型后的SOHO中国将是北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将是上海外滩上最大的业主。” SOHO中国计划在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米。SOHO中国预计，3年后租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。 散售模式弊端不断显现 潘石屹变身“包租公”，更多是源于“形势的倒逼”，“目前散售的商业模式已经是个落后的模式，再不转型就有问题了。”潘石屹对媒体表示。 “对于黄金地段的优质物业，一般土地出让时就已经规定物业只能租赁不能散售。实行的商业模式需要得到地方政府的支持。” 潘石屹说，不少地方政府不认可SOHO中国的散售商业模式，导致公司在获取项目上存在一些困难。 SOHO中国近两年在北京、上海拿地越来越困难，潘石屹一直对广渠路15号地块以及CBD中服地块有强烈拿地欲望，但最后皆失手，扩张步伐只能以收购为主。其最近3年内开发的18个项目中，有9个项目是收购而来，通过简单地收购和贴牌，让SOHO中国创造了周转率和毛利润率的双赢，即使在2011年销售额只有109亿元的情况下，SOHO中国的毛利润率也达到了48%。 但是“收购和贴牌”的模式并非无往不胜，潘石屹从任志强手中获得的北京光华路SOHO2，在过去的5年中一直处于半停工状态，2008年潘石屹曾对外宣称将于2010年竣工交房，但至今仍在开发建设中。同样收购的上海外滩地王项目，目前正与复星国际对簿公堂。 在收购开发之后，凭借超级的营销技能，潘石屹将散售发挥到了极致。但是SOHO中国长期以来依靠的鄂尔多斯富商、山西煤老板等购买群体，在2011年开始抛弃了他。 随着SOHO中国大举进军上海，其山西、内蒙的主要客户群却并未跟随，“华东地区客户比较理性，单宗成交金额并不大，房地产只是资产组合配置中的一部分，并不像北方地区的客户那样，将大部分资产都用来买房。”SOHO中国一位离职的前销售总监向媒体称。 同时2011年实体经济的不景气，使这些富商大伤元气，因此潘石屹开始将目标群体锁定为中国新一代中产阶层，并在2011年打散旧有的销售团队，在今年3月重新招兵买马，却难以扭转不利局面。 而散售模式的弊端却开始不断显现，潘石屹一战成名的北京建外SOHO项目，曾深陷“抗议门”、“停电门”、“失火门”等各种安全事件和物业纠纷。投资SOHO中国旗下商铺的投资者也因收益不高，对其颇有微词。有人士认为，SOHO中国的散售模式造成其“无主题、无品牌、无管理”。 潘石屹在意识到散售的弊端后，虽试图采取“统一运营、统一管理”的策略。但散售出去的项目，开发商已经丧失了支配权，使得统一的定位、规划、招商、运营无法实施。SOHO中国旗下诸多商铺上演的“空城计”证实了这一点。SOHO中国自持的前门项目，2010年租金收入为1亿元，去年在租金上涨之际，租金收入却减少为9109万元，按年下跌17%。为此，今年5月22日，SOHO中国与在地产运营领域“经验丰富”的盈石资产管理有限公司合资组建“盈石搜候（上海）有限公司”，来负责该项目的招商和运营，并将继续参与SOHO中国其他自持商业项目的招商和运营管理工作。 转型面临现金流恶化危机
潘石屹对于公司转型自持物业充满信心，他表示，公司目前拥有150亿元资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型，并有能力在未来获得更多商业机会。 “我们测算过，负债率上升到30%时，就能完成这些工作（150万平方米的商业持有面积）。”潘石屹说，从目前150万平方米的在建项目体量来看，SOHO中国的资金够用。 对此，做空SOHO中国的黄生表示强烈质疑，“SOHO中国手上有150亿元现金，实际上，SOHO中国真正可随时动用的货币现金只有银行存款33亿元，其他的现金等价物约59亿元并不能随时动用，还有50多亿银行授信也动不了，而SOHO中国的短期应缴税负和应付款却达73亿元，还有一年内到期贷款32亿 元，现金流实在是太紧张了。” 黄生的数据与SOHO中国2012年中期业绩报告的数据一致，时代周报记者欲向SOHO中国副总裁王胜江核实，其以不方便为由婉拒，建议记者找推广部总监王春蕾，王春蕾则以“开会”为由婉拒，传播主管杨琳然称“只有潘石屹和张欣能够代表公司发言”。 根据2012年中期业绩演示资料，SOHO中国所有项目未付土地款及未来建安费用高达170亿元，还有42亿元税款需要支付。 业绩报告显示，SOHO中国所有在开发项目的权益建筑面积约为259万平方米。以SOHO近年来5万元/平方米的销售均价计算，货值近1300亿元。而SOHO中国的毛利率为48%，按50%毛利率计算，在不考虑销售管理开支和税费的情况下，1300亿元货值对应650亿元开发成本，资金压力并不小。 业绩报告显示，截至6月30日，SOHO中国总资产约617亿元，总负债约390亿元，资产负债率为63%。“如果公司转为自持物业，公司资产周转率将会大大变慢，资产负债率会大大上升，现金流会快速恶化。”黄生称。 “虽然负债率会上升，但我们至少还能拿出50亿-60亿元的资金继续进行收购，我们不希望错过一线城市的一些好的收购机会。”潘石屹表示，如果资金面出现紧张，也不排除和一些专业的房地产基金合作来开发项目。 对此，各大投行也开始怀疑。交银国际宣布，鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅，下调2012-2014年盈利预测16%—23％；把资产净值下调5％，并将目标价较资产净值折让幅度由30％增加到50％。招商证券也持类似看法，不仅下调了SOHO中国2013年和2014年的净利润和未来的净资产，同时对SOHO中国能否转型成功表示疑问。
