爱华网11声巨响，仅3.8秒后，重庆朝天门老地标—重庆港客运大楼和三峡宾馆在爆破轰鸣声中化为瓦砾，时间被定格在2012年8月30日这一天。 仅仅服役16年就匆匆谢幕，这两栋大楼是将为盘踞于此的新加坡房产大鳄凯德置地让路。凯德置地为重庆准备的献礼是寻常企业难以企及的210亿元巨额投资。9月底，这里即将开建8栋形如“风帆”的摩天大楼，寓意“朝天扬帆”，凯德来福士品牌亦随之入场。 不仅是重庆，凯德来福士的身影还活跃在上海、深圳、成都等诸多城市，累计投资规模已超过580亿元。 不过，相比在商业地产领域的风生水起，凯德置地在住宅开发领域，似乎已失去了当初的锐气。尽管一再强调住宅和商业并重的两条腿走路，但在中国，凯德置地一直未进入住宅开发第一集团军的行列，不仅项目量少，而且销售惨淡，佛山等地的楼盘年度销量仅盘旋在个位数。 来福士投资规模超580亿
在近期密集的时间段里，来福士各地项目开工或开业的新闻不绝于耳。 据时代周报记者了解，除了将于9月底举行开工典礼的重庆来福士项目，深圳来福士广场已于今年8月底正式开工，宁波和成都的来福士广场购物中心部分会在今年9月正式开业。此外，加上已经开业和在建的上海、北京、杭州等项目，来福士品牌已在中国落子8枚。 凯德置地品牌中心发给时代周报记者的统计数据显示，“从2000年凯德置地将来福士品牌带入中国后，目前总开发面积超过210万平方米，累计投资规模超过580亿元人民币。” 根据凯德置地的母公司嘉德置地已发布2011年度财务报告，已开业的上海来福士广场与北京来福士中心运营良好，商场与写字楼出租率均超过90%。 至此，凯德在华已总计拥有超过120个项目，总资产增至695亿元人民币，集团占比跃升至41%。今年上半年，凯德在华投资额占新增投资的34%，位居首位。而作为“在中国再造另一个嘉德置地”的本土化计划的重要一环，凯德深耕中国的雄心不仅于此，来福士品牌已有在中国遍地开花的准备。 “建更多的来福士广场，一直是我们的目标。”在此前的深圳来福士开工奠基仪式上，凯德置地中国区执行副总裁罗臻毓称，集团已在陆续整合资源，准备向以来福士为标志的城市综合体方向调整和转型，目前正在寻找合适的地块，伺机将来福士品牌带到广州等其他城市。 凯德置地包括西南区总经理韩德明等在内的多位高管，都对外表示，“在做好手上现有项目的同时，也在积极主动寻找新机会”。 而在北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬看来，来福士品牌的扩张已是凯德势在必行之举。 “与万达近几年沿着综合体模式扩张不同，凯德此前一直是单链条运作，住宅的专门做住宅，商业的专门做商业，没有形成资源的有效组合。”郝炬对时代周报记者分析称，从全国角度来看，来福士整体数量偏少，开业与在建的总计8个，在规模上远低于国内商业地产老大万达，规模小，影响力自然不够。此外，来福士在品牌的总体定位上，走年轻化的中档路线，影响力也不如华润的万象城等。事实上，与2005年之前相比，来福士在一线城市的影响力已在走下坡路。扩大规模，并需要借助深圳、重庆等地的项目做新的推广，是凯德接下来的重要工作。 商业面临残酷竞争态势 不过，凯德来福士快速拓展及扩大话语权的同时，也面临着平衡“快”与“好”关系的问题。“近几年，国内商业地产一直存在的最严重的两大问题，即结构化缺失、总量过剩这两大问题。”郝炬分析称，凯德也不能置身事外，在未来发展中，肯定面临着大体量高密集的残酷竞争态势。 以深圳来福士为例，“未来5年，深圳1万平方米以上的集中式商业供应面积增量将非常惊人，几乎翻番。”世联地产商业研发经理李东海介绍称，现存深圳的集中式商业面积是577万平方米，未来5年将会达到1081万平方米，这就意味着，未来5年的增量几乎等于深圳过去30年的总和。 而来福士此次落子的深圳南山区，几公里外已有海岸城、保利文化广场、天虹等，华润大冲村整体改造耗资200亿元复制的万象城也在着手准备，未来商业规模也将接近100万平方米。 “面对残酷竞争，未来三年将有相当一批购物中心因为运营不善，面临倒闭或被兼并的命运。” 在一次演讲中，宝龙集团副总裁潘韬如此感慨。而郝炬也表示，随着竞争愈发残酷，未来两到三年，国内定会出现商业地产、商业资产的重组。 “凯德这些在中国能做大做强的主要原因，就在于私募基金与REITs双配对的运作模式。”上海一位不愿具名的国内商业地产开发企业人士就对记者表示，独有的“地产+PE+REITs”的配对方程式对于其商业地产的孵化和退出非常有利，几乎成为中国本土开发商难以企及的门槛。 全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波也认为，“凯德前几年的发展，一定程度上存在重资本、轻经营；重虚拟，轻实体的不足。” 凯德置地总裁廖茸桐对此的解释是：“从长期来说，随着环境和招商情况的好转，凯德商业的回报率是不亚于住宅的。” 住宅半年销售名落50强之外 作为万科、万通等国内龙头房企争相学习的榜样，凯德置地这些年在商业地产领域的确做得风生水起。 然而在住宅开发领域，如今的凯德置地似乎失去了当初的锐气，不仅各地在建的项目并不多，开盘项目销售亦非常惨淡，一直未进入住宅开发第一集团军的行列。 今年8月1日，凯德置地发布了今年二季度公司内地住宅的成交数据。数据显示，公司第二季度在中国住宅成交量由第一季度的255套升至812套，销售额也增加3倍多，达到17.8亿元人民币。按此计算，公司上半年在住宅领域吸金约22.25亿元。 时代周报记者对比CRIC研究中心发布的上半年房企50强名单，第50强苏宁环球上半年35.8亿元的销售额亦远远超过凯德置地。 究其原因，在深度僵持的限购市场状态下，凯德旗下的项目，尤其是高端楼盘不得不面临着最难突破的销售瓶颈。 去年4月份，杭州凯德龙湾首次开盘面市，共推出84套房源，均价定在3万元/平方米左右，而相邻楼盘售价仅17000-19000元/平方米，龙湾项目一度遭遇销售停滞。随后去年12月推出的第二批106套房源，价格略降到27000元/平方米，亦一度遭遇销售停滞。根据杭州市透明售房网统计数据显示，凯德龙湾两批项目共计190套房源，目前尚剩余124套房源待售。 而在广东佛山，凯德置地重仓落子的4个住宅项目，销售成绩均非常不理想。时代周报记者根据佛山住房和城乡建设管理局网站的统计数据发现，2010年9月份就已开盘的凯德天伦世嘉项目，推出的180套房源在两年的时间里，还剩下146套未售出，去化率仅18.9%；而去年9月份前后拿到预售许可证的凯德城脉项目，118套房源中至今只售出一套，面积约125平方米。 “凯德住宅的产品设计，一般都没有深入的本地化。港式化的洋房装修，在佛山就很少有人能接受。”佛山中原研究中心主任任泳妍对时代周报记者介绍，此外，这些项目遭遇了2010年、2011年调控最严厉的时间段，且因为多是地王项目，推盘价格一般比周边要高两成左右，消化节奏因此十分缓慢。 “目前，国内房地产业正在经受宏观调控政策的考验，已有影响到凯德置地在中国的整体布局。公司本来就谨慎，现在更谨慎。”凯德置地（中国）投资有限公司华北区域总经理韩维在此前接受媒体采访时透露，我们的主要策略是控制价格上涨，缩小户型设计。 以佛山凯德城脉为例，据时代周报记者了解，在去年开盘销售不畅之后，凯德方面已对楼盘进行全面整改，楼盘现在开发了不少契合市场需求的中小户型。此外，凯德还有将精装改为毛坯的计划，这样做很明显的一个目的，就是为了“降低总价”。还有打算降低精装的标准，以“减配”的方式来降总价，撬动改善型客户需求。 在北京，凯德旗下楼盘凯德锦绣项目在两三个月前，还通过“10%首付”的销售策略，来抢夺客户资源。而凯德在天津的凯德国贸项目精装公寓，打出了7.4折优惠价格，折后均价17000元/平方米左右。 在包括郝炬在内的很多业内人士看来，凯德并不是以住宅开发和销售见长的企业。 事实上，尽管廖茸桐在多个场合强调，凯德在住宅与商业投入的资本金比例是50∶50，目前处于平衡的状态。但在住宅方面，嘉德置地在中国的优势并不算十分明显。对于住宅市场的未来，多年来带领嘉德置地开拓中国市场的首席执行官廖文良也说，他认为下半年中国住宅市场会比第一季度好很多。
