西安 冬季高峰 天然气 2012中国西安房地产发展趋势高峰论坛举行



     9月12日下午,由365地产家居网与华商传媒联合主办的“2012中国西安房地产发展趋势高峰论坛暨365地产家居网西安站上线仪式”在威斯汀酒店隆重举行。

  “金九银十”历来被认为是房地产销售的旺季,但在中央坚持房地产调控政策不动摇的背景下,未来房地产的发展前景如何?

  论坛会场,众多市场人士齐聚一堂,共同把脉当下的房地产发展方向。业内专家普遍认为,今年在稳增长的背景下,房地产业依然是国民经济的支柱产业,房地产业未来前景仍然看好。

  稳增长和控房价是矛盾体

  日前,管理层再次表示坚持房地产调控政策不动摇。

  不过,今年6月、7月全国楼市量价齐涨,8月,中国指数研究院发布的数据显示,百城住宅平均价格环比上涨0.24%。

  房地产市场又进入了一个敏感区。一旦未来房价出现大幅上涨,难免会招致新一轮调控。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,目前必须认识到房地产业在国民经济中的重要地位,今年国内经济形势不景气,上半年GDP回落明显,而从8月外贸数据来看,外需走弱,制造业过剩很明显。

  顾云昌说,房地产业仍在国民经济中处于支柱产业地位,中国改革开放30年基本解决了温饱问题,这从人民生活消费水平的提高来看,正进入到房车时代,在房车时代中国的第一内需是房地产。

  “有人说房地产是金融产品,它影响了实体经济的发展,我的观点恰恰相反,我认为房地产也是实体经济,”顾云昌表示,房地产是实体经济当中的组装车间,解决群众住的问题,解决用的问题。

  顾云昌分析认为,中国未来发展是要靠城镇化,工业化、城镇化始终是拉动中国经济增长,促进中国经济快速发展的主要动力,但是城镇化离不开房地产,房地产是城镇化的核心。

  不过,面对房地产市场的回暖,市场担心房价会再次快速上涨。

  顾云昌认为,房地产与宏观经济之间有着密切的关系,8月份的贷款增加了,在全国贷款货币政策放松的情况下房地产销售、房地产回款、房地产投资、房地产购贷又一次增加,所以房地产发展和宏观经济的主要政策是密切相关的。

  “我们现在处在一个矛盾当中,既要稳增长,又要控房价,或者说既要稳增长,又要稳房价。”顾云昌说,今年上半年GDP增长破8,完全和房地产投资的大幅度下降有关,在今年1月—8月份房地产增长只有15%,房地产投资增长只有往年的一半左右,所以它把整个的投资增长速度大大拉下来了。房地产投资也拖累了投资大幅度的增幅下降,导致了固定资产投资的下滑,导致GDP的下降。

  不过,中国城乡建设经济研究所所长陈淮并不这样认为,他表示,从去年到今年在国民经济增长中稳定程度最高的行业就是房地产业。

  “外贸出口下滑是因为去年以来欧债危机、欧元贬值,这就导致了我国出口产业下滑,成为一个负动力。”陈淮说,在当前国民经济下行过程中,波动最小的行业,在稳定上起着最重要支柱作用的恰好是中国的房地产业。

  市场没那么悲观

 西安 冬季高峰 天然气 2012中国西安房地产发展趋势高峰论坛举行
  不过,对于管理层出台的严厉的房地产调控政策,陈淮表示,房地产市场没有那么冷,也没有那么悲观。

  对于限购政策,陈淮称,政策根本没有打压房地产。“297个地级市以上城市只有47个城市限购,也就是1/5,而且在47个城市里只限购买第三套以上,并没有限制首套置业,也没有限制改善性需求,怎么就打压房地产了?”陈淮说,这个限制恐怕不是什么政策,而是长期的制度。

  而对于限贷,陈淮解释说,限贷从来没松过口,区别化的信贷政策,从直接限贷开始就始终强调的是区别化,一直到现在,首套置业可以享受现行市场的7折优惠,到今天仍然有效,只不过银行根据自己的经营情况可以选择7折、8折,并没有取消,从来都有支持老百姓买房的,政策只是要让它健康发展。

  不过,陈淮认为,在过去几年调控当中,开发商心态和开发商抗风险能力以及应变能力都在提高,尤其在调整自己资产分布结构、市场结构、营销策略上都采取了不同以往的多样化、灵活主动的方式。

  “目前市场成交量放大,开发商买地普遍回暖的说法根本不存在。”陈淮表示,2012年迄今到第三季度,土地计划完成的普遍不好,有些城市连10%都没完成,拍地市场普遍回暖不存在。

  前一段时间吵得沸沸扬扬的全国住房信息联网至今是“只闻楼梯响,不见下来人”,而近期房产税试点的消息又是吵得甚嚣尘上,可也是“千呼万唤不出来”。

  对此,顾云昌认为,房产税的具体方案还没看到,税率怎么样也不清楚,现在要做的就是让人心稳定,预期稳定,才能摆平稳增长和房价的关系。

  “有没有调控,它都要联网,有没有调控,它都要建立。”陈淮认为个人住房信息联网、房产税和短期的房价没有关系,不要把它作为吓唬人的工具。

  对于房地产市场有无泡沫一说,陕西省社科院学术委员会副主任张宝通表示,中国房地产市场没有泡沫。

  张宝通表示,“什么叫泡沫呢?把它吹大了叫泡沫,中国的房地产总体形势是供不应求,所以才促使了房价上涨,才有人去炒房。确切来讲,房地产是第一大产业,是带头产业,房地产不景气,钢铁、水泥、家电它就卖不出去,肯定要下滑。”

  未来是上升趋势?

  不过,对于房地产调控政策是否加码的猜想,陕西省房地产研究会会长王圣学说,“我支持调控,但是我反对全国一刀切,多用经济纲领,少用行政调控,这样是符合市场经济游戏规则的。”

  顾云昌说,今年房地产市场正在回稳,不存在房价大幅度反弹,因为从各方面的房地产的供求关系来看,既需要有稳增长的宏观经济形势,又需要房地产市场相对平稳。

  西安世联投资咨询有限公司总经理肖新志认为,宏观经济要稳增长,房地产也要稳增长,房地产市场没那么悲观,也没有那么火爆。

  肖新志分析说,“西安1月—8月份的成交面积是700万平方米,商品房从5月份开始到8月份连续4个月过100万平方米,1月—8月份是700万平方米,按照这个势头发展来说,今年年底整个西安的全部商品房成交量在1100万平方米和1200万平方米之间,去年我们的同比成交量是1111万平方米,所以应该比去年成交量略有增长,西安的市场是符合政府预期的,房价没有出现上涨,成交量是在稳增长。”

  而刚需这部分成为了今年西安成交量的主力,肖新志分析说,今年1月—8月份总共成交量225万平方米,这225万平方米有去年被压抑的刚需释放,也有今年新增的刚需释放。刚需的反弹是在3月份开始,数据非常明显,5、6月份是160万平方米以上的成交面积,5、6月份反弹比较明显,所以今年“金九银十”可以期待,但是不会那么火爆。

  而对西安未来房价走势,王圣学认为,西安的房价长远看还是处上升趋势。

  王圣学说,西安目前是开发区主导型的模式,各个板块都有不错的居住环境,例如现在正在开发的沣东新城,将要恢复10平方公里的昆明池、阿房宫的遗址公园、75平方公里的汉长安城,还有沣河引汉济渭,渭河沣河两岸的环境改善。市政府搬到城北,使张家堡迅速繁荣起来。过去东郊随着纺织城衰落了,但是现在灞桥区有灞,有纺织城改造,有国际港务区,不出10年,东郊的环境也会变好。南郊长宁宫规划86平方公里,每一个地方都在精心打造,都有一个地方的优势。

  而对于西安主城区房地产价格陈淮很看好,陈淮认为,只要西安市不断扩张,核心市区就一定涨价。

  

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