爱华网9月12日下午，由365地产家居网与华商传媒联合主办的“2012中国西安房地产发展趋势高峰论坛暨365地产家居网西安站上线仪式”在威斯汀酒店隆重举行。 “金九银十”历来被认为是房地产销售的旺季，但在中央坚持房地产调控政策不动摇的背景下，未来房地产的发展前景如何？ 论坛会场，众多市场人士齐聚一堂，共同把脉当下的房地产发展方向。业内专家普遍认为，今年在稳增长的背景下，房地产业依然是国民经济的支柱产业，房地产业未来前景仍然看好。 稳增长和控房价是矛盾体 日前，管理层再次表示坚持房地产调控政策不动摇。 不过，今年6月、7月全国楼市量价齐涨，8月，中国指数研究院发布的数据显示，百城住宅平均价格环比上涨0.24%。 房地产市场又进入了一个敏感区。一旦未来房价出现大幅上涨，难免会招致新一轮调控。 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前必须认识到房地产业在国民经济中的重要地位，今年国内经济形势不景气，上半年GDP回落明显，而从8月外贸数据来看，外需走弱，制造业过剩很明显。 顾云昌说，房地产业仍在国民经济中处于支柱产业地位，中国改革开放30年基本解决了温饱问题，这从人民生活消费水平的提高来看，正进入到房车时代，在房车时代中国的第一内需是房地产。 “有人说房地产是金融产品，它影响了实体经济的发展，我的观点恰恰相反，我认为房地产也是实体经济，”顾云昌表示，房地产是实体经济当中的组装车间，解决群众住的问题，解决用的问题。 顾云昌分析认为，中国未来发展是要靠城镇化，工业化、城镇化始终是拉动中国经济增长，促进中国经济快速发展的主要动力，但是城镇化离不开房地产，房地产是城镇化的核心。 不过，面对房地产市场的回暖，市场担心房价会再次快速上涨。 顾云昌认为，房地产与宏观经济之间有着密切的关系，8月份的贷款增加了，在全国贷款货币政策放松的情况下房地产销售、房地产回款、房地产投资、房地产购贷又一次增加，所以房地产发展和宏观经济的主要政策是密切相关的。 “我们现在处在一个矛盾当中，既要稳增长，又要控房价，或者说既要稳增长，又要稳房价。”顾云昌说，今年上半年GDP增长破8，完全和房地产投资的大幅度下降有关，在今年1月—8月份房地产增长只有15%，房地产投资增长只有往年的一半左右，所以它把整个的投资增长速度大大拉下来了。房地产投资也拖累了投资大幅度的增幅下降，导致了固定资产投资的下滑，导致GDP的下降。 不过，中国城乡建设经济研究所所长陈淮并不这样认为，他表示，从去年到今年在国民经济增长中稳定程度最高的行业就是房地产业。 “外贸出口下滑是因为去年以来欧债危机、欧元贬值，这就导致了我国出口产业下滑，成为一个负动力。”陈淮说，在当前国民经济下行过程中，波动最小的行业，在稳定上起着最重要支柱作用的恰好是中国的房地产业。 市场没那么悲观
不过，对于管理层出台的严厉的房地产调控政策，陈淮表示，房地产市场没有那么冷，也没有那么悲观。 对于限购政策，陈淮称，政策根本没有打压房地产。“297个地级市以上城市只有47个城市限购，也就是1/5，而且在47个城市里只限购买第三套以上，并没有限制首套置业，也没有限制改善性需求，怎么就打压房地产了？”陈淮说，这个限制恐怕不是什么政策，而是长期的制度。 而对于限贷，陈淮解释说，限贷从来没松过口，区别化的信贷政策，从直接限贷开始就始终强调的是区别化，一直到现在，首套置业可以享受现行市场的7折优惠，到今天仍然有效，只不过银行根据自己的经营情况可以选择7折、8折，并没有取消，从来都有支持老百姓买房的，政策只是要让它健康发展。 不过，陈淮认为，在过去几年调控当中，开发商心态和开发商抗风险能力以及应变能力都在提高，尤其在调整自己资产分布结构、市场结构、营销策略上都采取了不同以往的多样化、灵活主动的方式。 “目前市场成交量放大，开发商买地普遍回暖的说法根本不存在。”陈淮表示，2012年迄今到第三季度，土地计划完成的普遍不好，有些城市连10%都没完成，拍地市场普遍回暖不存在。 前一段时间吵得沸沸扬扬的全国住房信息联网至今是“只闻楼梯响，不见下来人”，而近期房产税试点的消息又是吵得甚嚣尘上，可也是“千呼万唤不出来”。 对此，顾云昌认为，房产税的具体方案还没看到，税率怎么样也不清楚，现在要做的就是让人心稳定，预期稳定，才能摆平稳增长和房价的关系。 “有没有调控，它都要联网，有没有调控，它都要建立。”陈淮认为个人住房信息联网、房产税和短期的房价没有关系，不要把它作为吓唬人的工具。 对于房地产市场有无泡沫一说，陕西省社科院学术委员会副主任张宝通表示，中国房地产市场没有泡沫。 张宝通表示，“什么叫泡沫呢？把它吹大了叫泡沫，中国的房地产总体形势是供不应求，所以才促使了房价上涨，才有人去炒房。确切来讲，房地产是第一大产业，是带头产业，房地产不景气，钢铁、水泥、家电它就卖不出去，肯定要下滑。” 未来是上升趋势？ 不过，对于房地产调控政策是否加码的猜想，陕西省房地产研究会会长王圣学说，“我支持调控，但是我反对全国一刀切，多用经济纲领，少用行政调控，这样是符合市场经济游戏规则的。” 顾云昌说，今年房地产市场正在回稳，不存在房价大幅度反弹，因为从各方面的房地产的供求关系来看，既需要有稳增长的宏观经济形势，又需要房地产市场相对平稳。 西安世联投资咨询有限公司总经理肖新志认为，宏观经济要稳增长，房地产也要稳增长，房地产市场没那么悲观，也没有那么火爆。 肖新志分析说，“西安1月—8月份的成交面积是700万平方米，商品房从5月份开始到8月份连续4个月过100万平方米，1月—8月份是700万平方米，按照这个势头发展来说，今年年底整个西安的全部商品房成交量在1100万平方米和1200万平方米之间，去年我们的同比成交量是1111万平方米，所以应该比去年成交量略有增长，西安的市场是符合政府预期的，房价没有出现上涨，成交量是在稳增长。” 而刚需这部分成为了今年西安成交量的主力，肖新志分析说，今年1月—8月份总共成交量225万平方米，这225万平方米有去年被压抑的刚需释放，也有今年新增的刚需释放。刚需的反弹是在3月份开始，数据非常明显，5、6月份是160万平方米以上的成交面积，5、6月份反弹比较明显，所以今年“金九银十”可以期待，但是不会那么火爆。 而对西安未来房价走势，王圣学认为，西安的房价长远看还是处上升趋势。 王圣学说，西安目前是开发区主导型的模式，各个板块都有不错的居住环境，例如现在正在开发的沣东新城，将要恢复10平方公里的昆明池、阿房宫的遗址公园、75平方公里的汉长安城，还有沣河引汉济渭，渭河沣河两岸的环境改善。市政府搬到城北，使张家堡迅速繁荣起来。过去东郊随着纺织城衰落了，但是现在灞桥区有灞，有纺织城改造，有国际港务区，不出10年，东郊的环境也会变好。南郊长宁宫规划86平方公里，每一个地方都在精心打造，都有一个地方的优势。 而对于西安主城区房地产价格陈淮很看好，陈淮认为，只要西安市不断扩张，核心市区就一定涨价。
