旅游地产模式 旅游地产的茅山模式



   久居都市的人们,当有了闲暇的时候,就会想着放松一下疲惫的身心。看准越来越多的人有了度假的需求,旅游地产应运而生。其实,早在20世纪90年代末,我国就有了早期意义上的旅游地产。美其名曰旅游地产,实际上就是在旅游景区搞普通房地产项目,或是像深圳华侨城一样,由有实力的企业兴建主题公园。

  在美加国际董事长周永林看来,这实在算不上是真正意义上的旅游地产。搞设计出身的他,此前致力于普通房地产项目,然而随着宏观调控手段的影响,房地产企业的日子愈发显得不好过。有了国外的生活经验以后,周永林看准了在西方国家已经相对成熟的分时度假体系。他告诉本刊记者,早在十多年前,中国也有人做分时度假,但都不太成功。“当时只是原封不动地照搬,缺乏一定的了解,也没有经过任何改良,导致分时度假在中国的发展有些水土不服。其实分时度假在中国有着非常庞大的市场需求。”为此,3年前,美加国际开始兴建分时度假项目首个项目,周永林称之为茅山模式。

  茅山模式勾勒度假新主张

  在周永林看来,分时度假是一种度假理念,并深刻影响了美加的战略体系建立。“开始的思维也是发散的,后来逐渐由一个一个的点聚焦形成现在的发展方向。”周永林说,随着旅游地产、分时度假卡、精品酒店等亮点逐渐聚焦,新的模式开始成行。当然,如何结合自己的项目做到最好,还在实践过程中,谈不上成功。“只要我们踏实按照这个模式做下去,在政策上没有更多的限制,国家产业政策是鼓励的,在消费的成本上顾客也消费得起。这个模式是将房地产作为一个载体、平台,一个过程,大量后期的服务在房地产开发完后进行,模式成功与否在于服务的品质。它提倡一种花钱不多但使自己快乐的生活方式。”

  在进行项目选址的时候,美加集团慎之又慎,因为它需要满足几个条件:周边要有宜居的旅游资源(包括自然资源或人文资源)、离中心城市70-150公里、车程在一到两小时、规模基本控制在一两百亩地、旅游地产的酒店项目建筑面积控制在五六万平米。周永林认为,这样规模的项目经营起来会比较适中。“我们发展的思路是在不同的区域构建不同的项目,让我们的业主可以互换,分时度假。”

 旅游地产模式 旅游地产的茅山模式
  分时度假究竟是什么样子的?周永林说,每个项目中都有一个酒店公司和一个地产公司。酒店式公寓销售给业主,一套酒店客房分成10份销售,每个业主拥有其中的十分之一产权,同时也是美加分时度假体系的会员。业主的利益是每年有28天的度假时间,其中14天时间可到美加的其他项目互换度假。除10个业主使用的280天以外,剩下的85天交给美加酒店经营,而酒店经营的利润用于对业主的后期服务。据悉,酒店式公寓是美加国际经营的主体,每个项目规模在四五百间,多的甚至可能有上千间。此外,每个项目还有100多套的联排别墅向城市富裕阶层销售。虽然没花力气宣传,但茅山项目的近百套别墅中,一期已经售罄,二期也已经售出一半。

  这样的度假村建成以后,消费者有几个层次:业主自身、旅行团、中心城市企事业单位的会议。另外,每个项目都会加入到旅游网络。周永林算了一笔账,用85天的时间经营,入住率最起码达到70%,可以覆盖水电费、保险、每年装修的预提费用。度假村经营还是有保障的。

  在周永林看来,美加的项目首先是为业主服务,因而运营模式的设计是一门艺术。首先是承诺给每个业主28天时间居住,其中14天须在购买的项目中居住,另外14天可到其他项目度假,度假的房费根据每个项目的情况进行折算,比如茅山是580元/天,庐山的挂牌价是1000元/天,就可以两天换一天。其次,淡季、旺季有序交替,公平对待。也就是说,淡季住满14天,在旺季也要住满14天。当然,如果预定了却不入住,则会扣除相应的度假天数。

  言谈之间,周永林始终强调要做好服务。旅游地产的本质特征,就是企业要对自己开发经营的产品具有多次营销的能力,而这必须以优质的服务为前提,因此是一种服务型地产。如今,茅山项目建了高尔夫发球场,试讲了茅山讲坛,并围绕休闲养生、生活方式、宗教文化等内容开展了一系列的人文活动。“必须始终关注业主需求,因为没有可持续的服务,就没有可持续的发展。”他说。

  链式创新集成旅游地产

  有生命力的战略,需要科学的管理模式匹配助力。美加的管理模式主要由6大业务体系构成,包括:规划建设开发体系;规范的酒店经营体系;在全国构建一个开放式的营销体系,可以买各地的项目,模式一致,但价格不同;比较完善的客服体系,订房、换房、活动组织;品质管理和品牌推广体系;网络支撑体系。

  有了这样的一个管理体系的支撑,周永林希望,在中国更多的地方复制好的产品和服务,满足更多人的分时度假的需求。据悉,除茅山项目外,美加自主开发的金湖荷花荡项目下半年动工,并与天津泰达合作四川青城山项目。他还表示,在其他省市,可以借助现有的、即将成为烂尾楼的房地产资源加入美加的管理体系。这对业主、对美加、对当地政府来说,是一种多赢的局面。

  以较少的投资换取比较大的回报,周永林把这种发展模式称为“轻资产重渠道”。“轻资产重渠道不是我们单纯的一种想象,而是基于当今中国房地产发展的形势和现状,有很多资源闲置在那里,美加就可以做。除了茅山这种美加自己开发的项目,其他省外地区,主要致力于美加的酒店管理体系,用美加的模式来消化。”

  每个项目,本土文化一定要做得非常到位。例如茅山模式以茅山道教为主,项目定位是养生度假。设计上,大厅的地面和茶几都是太极图案,包括SPA馆的馆顶也是。茅山模式是中国首家以养心文化为主题的度假村。而到了金湖荷花荡地区,则是以荷花为主题的瑶池度假项目,强调酒店设计的艺术性。

  周永林的计划是,在全国做到50个项目的规模,其中大部分属于合作项目,以酒店管理公司为主。如果上市就在境外,或同时搞几个项目建设,或收购符合条件的项目,也可以用资金回购一些业主的产权。当大面积推广这一模式后,它就不再是小众产品。一个项目就会有五六千个业主,例如金湖项目会有一万个业主;同时卖四五个项目就会有两三万个业主。这已经不是小众商品,而是形成了大营销格局。周永林认为,不能把任何一个名词当作时髦,而应作为一种内在的要求去践行。“我更注重的是美加模式的推广,对其他项目的扩张,希望让投资者较少的投入换回一个比较好的利润空间,这样的合作才有意义。”

  周永林很看好这一模式的发展前景。他认为,中国现在的城市化率只有50%,其实应该保持在70%比较好。在城市化的过程中同时伴随着一种相反的趋势,就是逆城市化,螺旋式上升的逆城市化生活方式,倡导了回归自然的一种生活理念。对业主来说,花很少的钱就可以改变生活方式,实现度假生活的需求。

  他表示,在经营项目达到10个以后,美加将在全球发售分时度假卡,建立全球度假体系,通过RCI度假管理平台,使更多的业主以优惠的折扣可以到更多的地方度假。那时,作为旅游地产营运商的美加,将极具价值。他希望有一天,全球度假体系搭建成熟,外国人也可以通过美加的酒店管理体系来中国度假。

  “对美加国际来说,去做集成式创新更重要。所有这些都不是我发明的,房地产是传统行业,酒店经营也是传统行业,旅行社也是传统行业,但是怎样把这些东西有机地结合在一起,让它自身形成一个产业链,这是创新的关键。”集旅游地产酒店于一身,周永林正带领着美加国际,领跑旅游地产整合最前沿。

  

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