雅居乐副总裁刘华锡：不求最大但求最具竞争力-爱华网

步入2013年，已至弱冠年华的雅居乐，正向“奔三”岁月迈进。

　　这家1992年起步于广东中山的房企，在弱冠之年曾为自己献上一系列成人礼。

　　2012年5月，雅居乐将其总部从偏居一隅的中山三乡镇搬至广州。同年11月20日，其又借助由国际顶尖投资大师吉姆?罗杰斯压阵的中国新经济力量论坛的举办，揭开了其世界CEO居所—富春山居的神秘面纱。

　　雅居乐副总裁刘华锡日前在接受时代周报记者采访时称，总部的搬迁，是希望全面提升雅居乐作为全国性房地产开发商的品牌；而富春山居是雅居乐耗费心血打造的一款顶级产品。

　　实际上，早在去年年初，雅居乐就拟于去年10月面向市场推出富春山居。刻意推迟富春山居的入市时间，为的就是希望把富春山居的园林和环境做得更好一些，使得板块的价值进一步提高，因而提高房屋的附加值。

　　刘华锡认为，步入弱冠之年，意味着雅居乐正从年轻走向成熟。为此，品牌、产品、管理都要全面升级。通过这些努力，雅居乐的内部希望是：将来雅居乐不追求做最大的房地产开发商，而是力求做一个最具竞争力的房地产商。

　　靠旅游地产起家

　　雅居乐起步于中山市三乡镇。刘华锡略有点自嘲地说，这是一个前不着村，后不着店的地方。在发展壮大后，雅居乐曾想搬到中山市区。后来大家认为，如果要发展成为一个全国性的房地产开发商，不如一步到位，搬去广州。

　　这是因为，雅居乐的管理层看好广州乃至珠三角的未来发展前景，同时也基于广州对整个广东的辐射作用，以及广州与外省交通的便利性。因而，迁址广州，是出于一个综合性的考虑；而且搬到广州，也有利于雅居乐吸引高素质的人才。

　　从理论上讲，雅居乐是靠做旅游地产起家的，因而雅居乐非常清楚怎么样把一个不动产卖到别的地方去，因为20年来，雅居乐一直在做这个事情。20年前，雅居乐在中山三乡镇的项目，离珠海、中山市都有二十几公里。然而，雅居乐抓准了目标客户，即香港人的度假需求。

　　当年，雅居乐针对居住空间极为拥挤的香港人士，首创了四孖屋，如切月饼一样切成四块，开发设计了100多平方米的别墅。这种产品在香港卖得非常好。

　　如今，20多年过去了，雅居乐已经从一个乡镇企业，发展成为了全国性的房地产开发商，2011年销售额超过了300亿元。

　　与此同时，人们对于旅游地产的需求在不断地变化，旅游地产也在不断地升级。当年，客户对于旅游地产的要求是，需要一个宽敞一点、有着港式物业管理、同时还生活便利的地方。

　　可20多年过去了，客户对于旅游地产的要求更高。刘华锡说，客户如今对于旅游地产项目的管理、整体的定位，包括配套都有更高的需求。

　　因而，雅居乐清水湾在满足客户需求方面下了血本。碧水蓝天之下，六个超五星级酒店岿然屹立，周边还配有球场，而清水湾的设计更是汇集雅居乐在产品定位方面的精华。如今，为了符合海南岛建设国际旅游岛的定位和需求，雅居乐还为清水湾项目增加游艇码头和球会等新的增值服务。

　　然而，追求完美的雅居乐董事局主席陈卓林依然没有放松对这个项目的要求，多次与香港知名的旅游集团董事局主席就项目进行商谈。陈主席当时专门请过该公司的老板和他的团队去清水湾进行评估，看能否做一个像海洋公园之类的旅游度假产品。如果海洋公园能够在海南成形，它将极大地带动整个海南省的旅游地产。

　　虽然后来由于种种原因，海洋公园项目没有谈成，但是，这成为雅居乐在策划项目当中需要凸显的元素和需要推动的内容。

　　辩证看待机遇和风险

　　由于起步于中山三乡镇，并靠旅游地产起家，通过20年的市场运作，雅居乐掌握了一套运作郊区大盘的独特方式。

　　因而，雅居乐在土地市场上，总喜欢猎取有着较大升值前景的郊区土地。雅居乐2012年的半年报显示，截至2012年8月16日，雅居乐在全国27个不同城市及地区拥有总建筑面积为3173万平方米的土地储备，平均土地成本仅每平方米1293元。

　　刘华锡说，较低的土地成本，对于雅居乐来说，是一大优势。因为低成本的土地储备，虽然不一定能让雅居乐能够多赚很多利润，但绝对是市场低迷时规避经营风险的一个重要武器。

　　2012年以来，雅居乐单月的销售均价持续下滑，1月份，雅居乐合约销售均价约为18470元/平方米，5月份均价已下滑至8868元/平方米，均价降幅超过50%。降价也带来了销售的增长。对此，刘华锡解释，销售均价降低是因为全国销售产品的不同，而非同类产品直接降价。

　　在很多人看来，旅游地产通常位置偏远，受调控影响大，市场风险大。而刘华锡却认为，要一分为二地看待这个问题。

　　雅居乐在土地的获取方面一直非常小心谨慎。在选取郊区土地时，雅居乐首先是看地区的前景。这个是非常重要的，就是它的条件是否在国内有无可替代的优势。比如说，海南的清水湾的地理优势就非常明显。而云南西双版纳，也地处中国的热带地区。而且这两个地方有一个共同的特点就是：四季非常舒适，房价不高，地价也不高，市场也不错。而雅居乐在云南腾冲拿的地块，位于常年积雪的雪山下面，是一个风景如画的地方。与此同时，腾冲还是一个温泉城。此前，已经有开发商在那里取得了较大的成功，每年的销售收入都超过十几亿元。

　　另外，国内的大城市里面要限购、限贷，而云南的西双版纳和腾冲、海南陵水则没有此政策。所以，旅游地产项目虽然地处偏远，开发风险也未必大。

　　刘华锡说，当然，旅游地产不属自住需求，不是刚性需求，在经济波动的时候，就会受到一定的影响。因而，其既有风险又有机遇。当然，在中国开发房地产，不可能没有风险。雅居乐开发房地产这么多年，近几年每年都有房地产调控，我们要用一种好的心态来面对。

　　对于雅居乐投入旅游地产，是否存在占用资金大的问题，刘华锡解释说，在别的地方拿一块地，每平方米要价几千元，在旅游城市的地块，却低很多。哪一个占用资金量大？并且，旅游地产项目目前在雅居乐的占比不足30%，占比并不高。因而，也谈不上资金占用大的问题。这个也要看平衡，也需要算账。

　　省外销量贡献半壁江山

　　作为一个全国性的房地产公司，雅居乐曾经一度被人认为太于依赖广东和海南两个省的销售。

　　对此，刘华锡认为，解读这些数据不能单看一年，要看好几年。2011年，雅居乐在海南的销售收入确实占了集团销售收入的一半。可这与雅居乐整个开发的进度和交楼的进度是匹配的，也就是说2011年，雅居乐在海南交了特别多的楼，所以它变成了这么大的数字。2012年则不一样，上半年期间，雅居乐在海南的销量只占13%-14%，全年大概也是这个数字。

　　对于广东，雅居乐非常重视。刘华锡说，雅居乐非常看好广东经济的发展，因为，广东占全国1/9的GDP，而且城市的房价相对比较稳定和成熟。刘华锡称，雅居乐日后还要稳住广东的销售占比，希望将比例维持在50%-60%。

　　除了海南和云南之外，雅居乐最近几年重点开拓了西部区域，包括重庆、成都、西安等城市，还有长三角区域，包括南京、常州、上海等城市，当然雅居乐还在沈阳有一个项目，这些项目都会逐步成熟，占的份额和比例也会越来越大。其实，最近几年，雅居乐已经在南京、重庆、西安等地打出了一定的知名度，但是因为项目的数量有限，所以这些项目对集团的整体销售额的贡献还不算特别明显，但是在未来的几年里面会逐步改善。

　　未来的几年里，雅居乐在广东以外（包括海南）的市场销量占比有望达到40%-50%。这样，雅居乐在全国的销售分布将会逐步趋于合理。

　　今年，雅居乐又在郑州和靠近南京的安徽和县拿地，在天津和富力、世茂、合景泰富等4家企业合作开发京津新城，大家各占25%的股权。

　　华南的企业，在华南发展到一定规模以后，都会选择向北拓展。这些企业选择向北拓展的第一站通常是北京。很多企业称这种行为为“进京赶考”。然而，20年来，雅居乐一直没能进入北京。

　　京津唐区域是中国经济的重要增长极之一，为什么雅居乐以往在这个区域几乎没有落子？

　　刘华锡说，雅居乐内部有一批人在北京寻找项目，但好项目有时候可遇不可求。当然，雅居乐在拿项目之后，还要考虑整体的团队的管理半径，雅居乐现在在西部城市拿地，包括在华东区域拿地，把握性包括管理的半径会更小。雅居乐希望把这些地区的项目做好以后，再从这些区域派人到环渤海区域做拓展，但这需要一个过程。

　　持有物业将占集团收入10%

　　20年来，雅居乐虽然赢得了别墅世家的美誉，可雅居乐依然在不断地提升自己。

　　刘华锡说，项目的合作就是雅居乐提升自己的一种手段，也是雅居乐的重要战略之一。

　　而在成都铂雅苑的开发过程中，雅居乐在与星河湾的合作中受益匪浅。在合作中，企业之间没有保留地去交流这个行业里面的经验、技术、管理心得等等，这个对大家都是有帮助的，这个对整个行业是起到模范或者是示范的作用。雅居乐向星河湾了解了对产品苛刻的要求，对于园林、对于户型、对于设计细节、对于材料、对于物业管理、对于酒店等一系列要求，星河湾都有很多独到的因素在里面，所以跟他们合作的过程里面整个团队也学到了很多的东西，也为雅居乐做10%-20%高端线产品的时候累积了很多的经验。

　　而雅居乐在南京浦口的项目，也将是一个高端项目。这是一个拥有丰富江景资源的项目。雅居乐的高端项目在产品的户型、设计、园林等方面，都有一些共同的核心元素。

　　刘华锡说，日后土地资源或者好的资源越来越少的时候，这种合作在行业里面我预计会越来越多。

　　刘华锡说，今年将会有好几个企业的销售规模超过千亿元。而雅居乐今年也有信心实现全年的销售目标。可是，雅居乐不指望在规模上成为行业第一，但是希望通过种种努力，成为行业内最具竞争力的企业之一。

　　为了今后的长期可持续性发展，雅居乐虽然将自己定位为一家以住宅地产为主的公司，但也开始介入持有物业。

　　刘华锡说，持有物业投入会很大，它的回报期会很慢，但是因为它有着长期的、固定的回报，所以对于公司运营的风险相对比较低，也是抗压的一个很好的手段。但是持有物业的投入很大，回报慢，这个会对现金流有一定的压力，所以会尽可能地延长其投入期，减轻资金的压力。

　　雅居乐现在规划和在建的酒店大概有16个，其中中山、佛山和广州的酒店以及上海万豪酒店也已经运营了，接下来瀚海酒店在海南岛也准备运营，有6个酒店在海南都是委托管理的。所有这些酒店的总投资是90亿元，并且是分三年投入。这样摊下来，对于雅居乐每年的投资压力不大。

　　目前，雅居乐还在珠江新城开发建设一栋写字楼，说这话时，刘华锡在位于四季酒店40楼的办公室向旁边的一栋在建大楼伸手指了指。与此同时，雅居乐还在佛山西樵建一个大都会广场，在花都，雅居乐竞拍了一块商业用地，准备拿来建广州花都区的第一个大型城市综合体，由美国RTKL公司设计的方案已经获得通过，即将动工。在中山富华西区，雅居乐也准备建设一个800多亩的综合体。

　　而早在三年前，雅居乐就已经在中山开发了四季广场和四季新城，在上海还开发有都市广场。这些项目已经开业。

　　刘华锡说，未来的3-5年内，雅居乐持有物业的收入将占集团的10%。

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