爱华网中国房地产行业已经正式进入“下半场”，这是在业内外没有多大争议的一个判断。在调控不放松的大背景下，销售业绩下滑，融资大门紧闭，专注住宅市场的开发商已经所剩无几，转型已成为不争的事实。万科、龙湖加码商业地产，恒大加快推行产品标准化战略，绿城推出代建模式，万达大举进军旅游地产，绿地介入产业地产。 “现在很多企业的首要问题已不是资金，而是战略。” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，在朝气蓬勃的上半场，凭借巨大的制度红利和市场红利，无论是靠规模化还是靠精细化战略，各路房企大都获得了飞跃式的发展。但现在，挑战来临，后十年，如果企业对旅游地产、产业地产等新领域涉足的计划不明，或者是战略选择得不对，可能会错失后面白银十年的机会。 游资共同选择旅游地产 处于十字路口的各大房企，将目光投向了住宅以外的领域，并各显神通。 日前，佳兆业高调宣布，未来6-8年，将在辽宁葫芦岛绥中县东戴河新区斥资500亿元，圈地11平方公里，建造建筑总量为1000万平方米的旅游地产项目。 将触角伸向旅游地产的，还有中弘股份。最近3个月，中弘股份已将海口、西双版纳、济宁等城市近13万亩土地收入囊中，总投资将超500亿元。 这只是冰山一角。今年以来，中铁、恒大、中坤等各大房企，一哄而上，纷纷在旅游地产领域攻城略地。据统计，在房企百强中，有近1/3的已拥有旅游地产项目。 “包括旅游地产在内的旅游产业发展迅猛，成为服务业的重要增长点。旅游地产正在成为从其他行业撤出的游资的新出路。”在日前举行的2012年国际旅游财富峰会上，国家旅游局综合协调司司长张坚钟就表示，今年旅游全行业投资有望继续超1万亿元（去年已过1万亿元）。 张坚钟称，旅游产业的发展将带动包括城市建设在内的投资，而发展旅游地产切合了很多地方政府的施政思路。目前，云南、贵州、海南等地成为各路资金投资旅游地产的集中区。 一位山西证券人士透露，从山西煤炭行业撤出的3000亿元资金正在寻找新出路。“而旅游地产成了这些游资的共同选择，就像早年游资投资教育地产一样。”上海师范大学旅游学院院长杨卫武表示。 “传统住宅项目土地卖不动，旅游地产项目不但能够带动当地政府投资，而且能够增加GDP和就业，因此地方政府很积极。”海南地产经理人联盟主席齐志辉称，这样一来，开发商就有讨价还价的资本了，因此，旅游地产的土地价格比传统的住宅及商业地块要低很多。而经济学专家邓志浩也表示，政府对旅游景区和旅游地产的招商引资优惠力度是非常大的，开发商在开发过程中也就不需要承受太多的资金压力，并且可享受土地增值。 产业地产成为新宠 除了旅游地产，一个尚属陌生的概念也受到房地产界的关注，那就是以产业聚集为特征的园区开发，即所谓产业地产，也日渐受到地产企业的关注。 上海证券近期发布的报告显示，除此前传统的张江高科、外高桥等园区类上市公司外，越来越多房地产企业进入产业地产领域，尤其是实力雄厚的实业集团公司。 如联想集团及其合作企业将在大庆建设科技城项目，总投资超过100亿元。而万通在携手TCL高调进军产业地产后，在今年又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合。另外，绿地集团也与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园。与旅游地产同样的是，低廉的土地价格，亦是吸引开发商进驻产业地产的最大原因。 同样，在房地产调控及社会老龄化的双重推动下，养老住宅也迎来了发展机遇。保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。据相关资料显示，目前整个养老地产市场的商机约4万亿元。到2030年，有望增至13万亿元。但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。 “现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。养老产业长远的经济和社会效益是吸引投资者重要因素。”有业内人士表示。
还有房企选择了海外发展。近日，首创置业宣布已与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，为出海房企再添新例。无偶有偶，万科近期也加快了国际化发展步伐，目前已经成立了美国地产业务推进小组，为进军美国市场做准备；而中航地产也加速布局海外市场。 上海一家房地产研究机构此前发布的《全国房企多元化经营调研评估报告》显示，通过对沪深主业为房地产业的132家上市公司多元化扩张的调研发现，中天城投、中润投资、鼎立股份、华业地产等20余家房企已经或即将涉足矿业，占到整个房地产板块上市公司总数的近1/6。星河湾等一些房企，还涉足高端白酒等消费品行业。 利润下滑成企业发展瓶颈 “对于房企来说，转型是势在必行，更重要是掌握主动性，对宏观的判断，对未来的判断，要做好积累，不要盲目地跟风，目前有旅游产业、还有其他的产业，是否可以跟同行拉开差距，这是非常关键的一点。”星河湾集团副总裁梁上燕称。 而包括梁上燕在内的多位房企代表，均不得不承认，诸多房企不得不或主动谋求转型的背后，掩盖不住的是利润下滑所带来的企业发展瓶颈。 根据沪、深两市61家上市房企发布的上半年半年报，同花顺iFinD统计出的结果显示，30家上市房企净利润同比下滑。 而据链家地产的统计，上半年20家标杆内房企合计实现营业收入1826.91亿元，同比增长9.92%，实现利润401.02亿元，同比下降1.32%。20家房企的平均净利润率为21.95%，同比下降2.5个百分点。利润只减不增影响的不仅是房地产商，也影响了投资方的投资热情和市场的信心，一个显著信号就是：一些长期投资房地产市场的非房企纷纷开始撤资。 在2009年至2010年爆发式上涨过程中，包括天富热电、华菱钢铁、春兰、四川水井坊、西部矿业、中卫脉等一批电信、钢铁、制酒企业纷纷涌入房地产业，希望能在快速增长的市场中分一杯羹。但是在最近部分企业明显加速了脱离地产、回归本业的步伐。 近日，天富热电明确表示，公司以4.02亿元的价格将旗下的天富房产100%股权转让，转让完成后，天富热电业务将不再涉足房地产，而中国兵器装备集团也先后转让了南方东银置地部分股权、蓟门桥地王等资产。 据北京中原地产市场研究部统计数据显示，目前，已经有东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等非地产业务的公司，从房地产行业中撤资，或减少相关地产的资产配置。 数据也显示，截至8月11日，今年共有约70家上市房企发布了180个股权转让公告，同比增长62.16%。 “随着国内房地产行业发展环境的变化，房地产企业原有的生存发展路径将难以应对新的挑战。” 陈晟称，相比“黄金十年”，在未来的“白银十年”里，无疑将会出现利润平均化、市场二元化、模式专业化、资产波动化、经营虚拟化等重大变化。 在陈晟看来，是否能够敏锐地感受到下半场的基本趋势和重要特征，并因势利导地实现自身的转型发展，将是今后各路房企生存与发展分化的重要源头。 正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文也指出，总体上看，中国房地产行业正处于牛市下半场和调控中场。一些关键的趋势性变化值得企业重点关注：如以资源圈占为主导的粗放式增长及坐地生财式时代基本结束，以品质品牌和规模实力为主导的专业化、规模化时代已经来临；以土地红利为主导的时代即将结束，以高周转、精细化成本控制和品牌品质溢价为特点的时代已经来临；以“住上房子”为主流需求的时代即将结束，以满足“住好房子”为主要需求的时代即将来临。 薛迥文称，房企大可不必纠结于眼前依旧从严的宏观调控政策，顺应产业链裂变、市场需求、区域发展、政府诉求分化等趋势性变化，尽早转型才是明智之举。 “当然，企业转型是痛苦的，有些企业已定格化，” 陈晟说，比如星河湾就不会做普通住宅，转型也是困难的。
