爱华网美丽的鄂尔多斯，过去几年曾因为丰富的资源优势而“一夜暴富”。这吸引了无数金融业人士奔赴淘金，各方资金迅速涌入当地地产业，其中，就包括爆发式增长的信托。 近期，鄂尔多斯的房地产信托项目风险引起业界广泛关注。有关“鄂尔多斯房价从每平方米2万元跌到3000元”的消息，令众多信托投资者都涅了一把汗，房价大跌“牵连”地产信托，在地产信托三、四季度兑付高峰的大背景下，鄂尔多斯是否会成为地产信托兑付的多米诺骨牌？ “挤兑”峰口 日前，业内传闻此前经信托渠道大量融资的鄂尔多斯市房价大跌，令一度平静的房地产信托“兑付”难题再次升温。 一场始自去年下半年的鄂尔多斯民间借贷风波，令在鄂信托业遭受困局。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。业界普遍估计，目前“涉鄂”房地产信托可能逾25亿元，而从发行机构看，共有9家信托公司在鄂发行信托产品，主要包括中融信托、新华信托、中信信托、新时代信托、华宸信托等机构。其中，中融信托项目规模为11.635亿元，位居发行规模第一。 鄂尔多斯的房地产信托项目危局，是房地产信托项目风险的一个缩影。国内其他地方同样迎来了地产业信托兑付高峰。 用益信托工作室统计数据显示，三、四季度房地产信托的兑付数量是122个和145个，兑付规模分别是439.6亿元和419.4亿元，下半年将迎来今年房地产信托计划集中到期兑付的高峰期。其中第三季度的总体兑付规模是全年最大的。 来自中金公司的研究报告称，今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，三季度是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。总还款额约2500亿元。 有意思的是在地产信托兑付高峰期，其发行却再度火爆。据普益财富的统计数据显示，截止8月31日，今年下半年以来共发行79只地产类信托，募资总额超过250亿元，环比增幅在25%以上。同时，地产信托占据所有信托类产品的发行数量的头把交椅，占比在三成左右。 事实上，目前所有地产信托兑付平稳，并未出现此前一度令外界担忧的违约现象。 “外界之前过分炒作了房地产信托的兑付危机。”一位业内人士表示，地产类信托存在兑付危机的可能性很低。
借贷“痕迹” “鄂尔多斯地产给信托项目的兑付带来了极大风险，原因是多方面的。”上述人士认为，关键是信托公司在风险控制上没有做好。鄂尔多斯有其特殊性，与其他地区相比地处偏远，民间借贷在当地渗透程度较深，摸清项目控制人背负的债务对信托公司来说存在困难，信托所谓的风控流程大多流于形式。 据记者查阅，多款涉及鄂尔多斯房地产项目的信托产品，担保条件通常为项目抵押、企业股权以及项目人个人承担无限责任，甚至连矿产股权也在质押范围内。 “企业、个人信用经常反复担保，一旦陷入兑付困难，信托的权利很难保障。”上述行内人士还透露，鄂尔多斯的项目大多是民营企业，房地产、矿产、民间借贷混在一起。 事实上，上半年出现兑付危机的几项信托产品背后都有民间借贷资金链断裂的“痕迹”。 “即使有数家信托公司折戟于鄂尔多斯，但对行业整体影响不应被夸大。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为，但信托行业不会导致系统性风险。房地产信托项目设计之初即包含较为完善的保障措施，债权类抵押率通常在50%以下，股权类通过结构化分层设计，劣后资金占比30%～50%。各类保障措施基本可承受房价、地价30%～50%的跌幅，保证信托资产安全。 “清盘”提前 鄂尔多斯地区的项目风险正受到信托业的高度警惕。据公开信息，年初以来，超过40家地产信托提前清盘，尤其是三季度以来，地产信托提前清盘的的案例呈加速态势。金科地产龙头寺项目、深圳紫园投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划等多个信托先后清盘。 “信托公司要求提前清盘如果不是项目有问题，就是融资方不需要资金了。”用益信托分析师徐颖风表示，融资方不需要资金不外乎两个原因，一种是“不差钱”提前清盘，另一种是即使差钱也提前清偿，原因在于今年两次降息直接拉低了市场的资金成本，借旧还新还可套取利差。 日前，银监会非银部主任柯卡生公开表示，虽然个别公司的个别项目存在风险隐患，但引发区域性、系统性风险的可能性不大，“当前及今后一段时期，我们的目标是守住不发生系统性、区域性风险底线，努力防范和化解单体机构和单体业务风险。” 鄂尔多斯地产信托项目的兑付风险牵动着众多信托投资者的心。一方面是面对风险，一方面是高收益，投资者两难抉择。业内人士表示，房地产的兑付风险并非不可控，投资者只要做好事前功课，还是能规避风险的。 上述人士进一步表示，选择房地产信托产品，首先要分析项目本身是否合适、盈利能力如何；其次要看开发商资质、信誉如何；最后关键要看抵押情况如何，如果有较充足的抵押物，到兑付的时候，就算房子卖的不理想，信托公司通过抵押物的处置等方式还是可以保障投资者本金和收益的。 此外，投资者还有树立风险意识，每季度仔细阅读管理报告，如果项目有异常，及时向信托公司提出，尽最大努力把风险化解到最小。
