爱华网开发商“资金挪腾”受限，市场洗牌在即 筹措两年之久的《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》（以下简称《办法》）已于10月1日正式实施。 《办法》的实施意味着，10月1日后备案的预售商品房项目，开发商必须在合作银行开立专用账户，并与监管机构、合作银行签订三方协议。且开发商不得直接收取预售款，只能根据工程进度分节点从监管账户中提取。为躲避10月1日的大限之日，武汉有78个新住宅项目扎堆在9月获得了预售证，比去年同期翻了一倍还多。 对《办法》制定的初衷，武汉市房管局开发与市场管理处处长李佑平在接受时代周报记者采访时直言不讳：“我们希望在《办法》实施后，保证商品房预售资金优先用于工程建设，购房者的合法权益得到极大的保护，有效避免‘烂尾楼事件’。” 尽管初衷值得肯定，但从全国范围来看，商品房预售金监管的实施并非毫无瑕疵。今年4月，杭州金星地产就因躲避监管预售金挪作他用导致公司破产，引起诸多维权纠纷。
业内人士表示：“武汉不是第一个吃螃蟹的，之前有不少城市的实施范本可供参考。但真正要全面完善起来，还需要一个过程。” 两年筹措始出台 早在2010年，武汉市相关部门就已将商品房预售金监管提上议事日程。在经过长达两年的商讨研究后，《办法》最终得以成行。 部分开发商为了避开10月份的商品房预售资金监管，加快了推盘速度，新盘低价上市、老盘大幅优惠。 事实上，商品房预售监管政策由来已久，国外房地产市场几乎都有类似的监管制度，只是监管主体会不同而已。以美国为例，商品房预售款会由第三方保管，通常是一些金融担保机构。客户签订买房合同时，只需支付10%到20%的首付款。这笔资金由第三方代管，工程完成并交付时，开发商才能获得房款。 武汉的此次监管规定，开发商申请商品房预售许可证前，须在合作银行开立监管专用账户，与监管机构、合作银行签订三方协议。而购房者在购房时则将房价款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。 开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。 值得注意的是，预售监管分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。 预售资金进入监管账户达到重点监管标准后，房地产开发企业可以随时申请提取非重点监管资金，但重点监管资金则只能根据项目进度分节点提取。取得商品房预售许可证1个月后，申请使用额度不得超过重点监管资金核定的35%；结构封顶的，不得超过30%；竣工验收的，不得超过30%。也就是说，在完成初始登记前，最多只能提取95%的重点监管资金。完成房屋所有权初始登记后，可以申请撤销监管，提取剩余5%的资金。 监管实行“一个预售项目对应一个监管账户的”原则，一个预售项目是指对应的一个商品房屋预售许可证中指定预售的所有房屋。购房者既可以凭开发商通过合同备案系统打印的缴款通知书，到银行将房款存入监管账户，还可以通过各楼盘将会设置的专门用来监管的POS机刷卡付款。 “我们经过两年的研究，在此期间也多次与开发商、银行以及其他多个部门进行沟通。”李佑平向记者介绍说，“我们还曾前往其他已经实施预售金监管的城市考察学习。《办法》考虑到了多种因素，比较全面。” 在国内，该《办法》与之前各地出台的预售金监管办法较为相似，但是细节之处还存在些许不同。 例如，相较于武汉市实行的“一个预售项目对应一个监管账户原则”，江苏连云港市的预售金监管账户则采用“AB分级账户”模式治理，即开发商持有B账户，住房监管部门持有A账户。按规定，开发商收到的预售房款将被存入B账户，而每天银行结算时，B账户中的资金将被自动转入A账户。 开发商洗牌在即 《办法》的出台将引起一系列连锁反应，开发商的资金回笼将更为艰辛和困难。 开发商通过预售正在建设的商品房，极大地解决了企业自身的资金周转问题，一定程度上刺激了房地产市场的繁荣。预售制始于1994年。彼时，《城市房地产管理法》的颁布确定了商品房预售制度。其最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，加快城镇住房建设。 但随着时间的推移，预售制也越来越多地遭到各方质疑。预售金的监管空白，则成为众矢之的。预售商品房价格不一、新房质量与宣传不符，烂尾楼、开发商挪用资金等损害购房者权益的现象屡屡发生。 就在今年3月，武汉银鹤上林苑的开发商由于经营不善，资金链断裂，导致开盘四年多仍未交盘，业主多次维权未果。 “预售资金约占开发商所有资金来源的50%，按规定，应用于支付项目工程建设等费用。但正因预售资金的管理一直欠缺，这笔资金的使用始终不明去向。”武汉市房管局相关负责人介绍。 部分开发商在获得预售许可、开始出售商品房后，往往将这笔资金用作他途。“开发商拿着购房者的预售金去放贷、开矿，或者用作其他投资的状况屡见不鲜。”武汉多位业内人士直指这是影响项目的施工进度，从而导致停工烂尾、延期交房、延期办证等侵犯购房者权益的罪魁祸首。 预售制的存废也一度成为热门话题，但在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，在不能立刻取消预售制的情况下，建立和完善预售款监管制度将成为一个良好的补充。 “在《办法》实施后，基本上可以杜绝‘烂尾’情况的产生。”李佑平表示，这正是武汉市制定《办法》的初衷，通过监管预售资金，督促开发商保证资金链的正常运转，最终维护购房者的权益，从而稳定楼市，减少诸多纠纷。 在武汉之前，已经有天津、杭州等多个城市实行了预售金监管。 合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江告诉时代周报记者，“十个瓶九个盖”是中国房地产开发商的普遍现象，挪用预售金在地产界十分普遍。实施房屋预售资金监管能够很好地减少这一现象的发生，保证预售金用在本项目的开发上，保护购房者的利益。 黎文江表示，这一监管措施可能会导致武汉楼市的重新洗牌，一些资金链运作紧张的房企将会被淘汰出局，武汉楼市将更规范。 李佑平也和黎文江持同一观点，“武汉目前有1400多家房地产开发企业，监管措施会对实力并不雄厚的中小企业造成很大影响，市场或面临一场洗牌。” 监管关键在执行 截至10月8日，《办法》实施一周以来，尚无新备案的商品房预售。《办法》是否能切实起到监管作用，还有待现实检验。 外界对于武汉能否切实严管预售金也有些许疑问。据武汉市房管局介绍，对预售款的35%，由房管局下辖的房地产市场管理中心进行重点监管。此部分资金必须用于工程建设，企业只能按工程进度，在取得预售许可后1个月、结构封顶、竣工验收、完成房屋所有权初始登记等4个节点，按指定比例申请使用。 李佑平还向记者介绍，其实9月1日起，武汉市房管局便开始试运行此套监管系统。“系统连接开发商和银行，每一笔资金的走向信息都会在系统软件中记录和显示。” “根据建设进度的不同，可提取不同比例资金。建设进度的情况，武汉市房管局将会现场查勘施工进度，确保开发企业按规定使用预售资金，避免造假作弊的现象发生。”李佑平如是解释。
