房地产开发企业的核心要义:一个公式M=S﹡f
房地产开发工作无论多么复杂,目的都是通过开发投资,实现企业价值最大化(其中包括投资价值最大化)。那么,如何实现投资价值最大化呢?其实就是设计一个盈利模型,或破解一个公式—— M=S﹡f 其中,M-投资回报(利润额),S-销售额或开发规模,可理解为企业的规模,f-回报率。 实现M最大化有两条途径:一是做大S,即做大规模;二是提高f,即做优做强。 S(规模)是客观存在,主要取决于企业的资金量(“资金池”容量)。S值是100亿或100万平方米和1000亿或1000万平方米,因为规模基础不一样,所以是很难类比的。中小企业很难追赶上万科、保利、中海、恒大等企业,主要原因就是S基值不一样。在较小S值的情况下,要尽快做大S值,只能走规模速度导向发展之路。要做大S和提高S值的增长率,主要有两条途径。一是进行大盘项目开发和多项目开发,同时走“两高一轻”之路——高周转、高杠杆,轻资产。二是转变开发理念,树立“合作精神”,走联合开发之路。事实上,近年来,万科、保利、融创等都已加大了“联合体”竞标土地和联合开发的力度。例如,融创与保利先后在北京、天津、上海进行了合作,而且还与方兴地产、绿城进行合作。为了做大S值,有些企业哪怕是利润率很低的保障房也做,甚至代建项目也做。 提高回报率f也有两条途径:一是控制成本和费用,即“控”,二是提高利润率、周转率和杠杆率来提高f,即“提”。 f= f1﹡f2﹡f3 ,其中f1是利润率,f2是周转率,f3是财务杠杆率。 要提高f,就要提高f1、f2和f3。 在当前市场形势下,随着竞争越来越激烈,要提高 f1利润率,方法之一是提高产品创新提高项目的附加值和利润率,通过管理创新提高企业运营效率;方法之二是想方设法控制“三项费用”。以资本化财务费用为例,融资利率7.5%和15%相比,就相差一倍。通过分析2011年上市公司年报发现,有的企业的利息支出与净利润的之比是3:5,甚至更高,而有的企业只有1:3。事实证明,单单通过压缩项目的工程成本和费用是比较难的,而且风险也较高,对提高利润率的效果并不明显。
提高f2周转率和f3杠杆率的方式就是要推行标准化,包括产品标准化和管理标准化。 就S和f关系而言,S是基础,对应着“做大”,f是质量效益,对应着“做强”。只追求规模,不追求效益,是不可能实现可持续发展的;只追求效益,不追求规模,绝不可能做大做强。 企业是先做大S,还是先提高f,取决于企业采取什么样的增长方式及发展导向。在市场调控前,绝大多数企业都追求快速发展和S优先。市场调控导致政策环境和市场竞争格局发生变化后,很多企业都在积极寻求战略转型及增长模式的转变,例如万科正在由规模速度型向质量效益型增长模式的转变,其背后都是调整S和f的优先关系问题。 做大S和提高f是实现M最大化的两个基本途径,兼顾、协调两者之间的关系,才能不断提高企业的竞争力。 所谓商业模式、盈利模型设计,简单来说,就是破解上面所说的公式,或者说要解好这个方程式。
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