爱华网系列专题：金九银十营销观察
对于西安楼市，有专家表示四季度房价将在稳定中波动，但幅度不会过大。 日前，国家统计局公布70个大中城市住宅销售价格情况。9月份，70个大中城市的房价逾四成环比上涨，其中，西安新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨0.1%。二手住宅价格指数环比上涨0.2%，同比下降2.2%。 市场分析人士指出，经过两年多的调控，目前房地产市场正趋于稳定，而且无论是从销售量还是价格，楼市都处在止跌以后筑底并逐渐恢复的阶段，但是恢复速度比较慢。 而对于西安楼市，有专家表示四季度房价将在稳定中波动，但幅度不会过大。 全国31个城市新房价格上涨 数据显示，今年9月，70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。 在二手住宅价格上，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有17个，上涨的城市有35个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有1个，上涨的城市有13个。 对西安来说，9月，作为房价“风向标”的新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨0.1%。二手住宅价格指数环比上涨0.2%，同比下降2.2%。 分类看，90平方米及以下新建商品住宅环比上涨0.6%，同比上涨0.2%；90平方米至144平方米新建商品住宅环比上涨0.1%，同比上涨0.2%；144平方米以上新建商品住宅环比上涨0.2%，同比下降0.2%。 对二手住宅来说，90平方米及以下二手住宅环比持平，同比下降0.6%；90平方米至144平方米新建商品住宅环比上涨0.4%，同比下降3.5%；144平方米以上新建商品住宅环比上涨0.3%，同比下降1.2%。
相关专家表示，从全国70个城市最近几个月环比和同比的数据看，环比的涨幅很小，同比的跌幅在缩小，可以看出房地产市场正趋于稳定，而且无论是从销售量还是价格，楼市都处在止跌以后筑底并逐渐恢复的阶段，但是恢复速度比较慢。 42%受访者计划半年内买房 西安房地产信息网数据研究中心上周发布的41周购房行为调查与分析报告显示：针对当前楼市调控下市场走向，以及悄悄上涨的房价，42%的购房者选择在半年之内出手买套房，有35%的受访者称在一年内买房，17%的购房者选择在三个月内出手，还有部分置业者资金压力比较小，一旦找到中意的房源，则选择马上下手。 通过本次调查发现，33%的受访者是投资型购房者。此外还有自住兼投资的占比10%，用于自住的置业者占到26%，用于改善的占比为14%。也有40%的购房者买房是用于刚需或是改善自住条件。只有不到20%的置业者不属于以上四类。 另外，目前西安楼市对房源面积的偏好主要集中在90平方米—100平方米之间，其次是100平方米—120平方米的面积区间。以此来看，90平方米—120平方米的面积区间，以64.2%的高占有比例成为市场上最受欢迎的户型。其主要的原因在于90平方米以下的户型相对较小，不能满足大部分改善一族和小部分首次置业的购房者，120平方米以上的户型相对价格较高，无法达到许多购房者的心理房价预期。 从调查数据来看，西安62%的受访者表示每平方米愿意花5000元—6000元，如果房价再高过这个价位就有点难以接受。由此可以看出，大部分西安市民对心理价位的预期，远远低于中国指数研究院公布的西安市今年9月份7088元/平方米的市场均价。正是因为百姓和房企对房价认知的巨大差距，最终导致了西安楼市销量在“金九银十”的尴尬走低。 此外，9%的受访者能接受4000元—4500元/平米的房价，12%受访者称可以考虑5000元—5500元/平方米买房，41%的受访者认为每平方米掏5500元—6000元买房最现实。总体看来，市民的购房心理还是比较理性，越来越多的市民开始在乎性价比，真正高性价比的房子才是购房者的首选。 另外，受访者在期待西安房价水平降至其理想购买价位时，也同时表达了商业按揭贷款买房的意愿。调查数据显示：近六成的受访者希望借助商业贷款购房；公积金贷款占到36%，位居其次；而选择一次性付款的受访者只有6%。 “稳定中波动”是四季度关键词 实际上，限购政策实施两年后，房地产调控政策已经起到了防止房价过快上涨的作用。 陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通表示，“目前房地产市场已呈现触底后连续四个月小幅恢复之势，这表明调控政策是有效的，起到了防止房价过快上涨的作用。” 不过，张宝通表示，三季度GDP增长为7.4%，这也与作为国民经济支柱产业的房地产不振有关。房地产行业上下游关系着56个行业，房地产调控不放松，会拖累多个行业。 有市场分析人士表示，从操作层面看，已经出台的限购、限贷、限价、限售政策，都不是市场手段。如何去替代，是一个问题。 “即使调控政策退出，那最快也会到明年3月以后。”张宝通说，“短期内不能指望这些政策有什么变化，否则房地产市场会有报复性反应。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，从短期来看，现有的调控政策很难替代，原因是体制改革没跟上。“现在房价是控制住了，但是不是也影响了行业的发展和增长？是不是对整个经济产生不利影响了？”顾云昌说，真实的需求，如刚需、改善型需求是很旺盛的，甚至投资性需求也是应该被允许的，真正应该限制的是投机性需求。 10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。 此前的10月12日、13日和15日，国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会。温家宝说：“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，要更加注重市场和法制手段。” 顾云昌认为，上述表态首先肯定了调控取得的成效，调控归根到底是要理顺供求关系，供求关系理顺了，房价自然会下。 陕西一位开发商直言：“对于房企来说，经过两年多的调控，只能适应形势，适应政策，适应市场，不适应就要被淘汰。” 上述开发商称，刚开始调控时，大家手足无措，降价、高息融资，拼命存活下来。经过这一轮调控后，对中小企业而言，基本是“守住”了阵地，不拿地，少开工，等等再说，再不行就退出。 对于西安来说，随着“金九银十”渐入尾声，不少房地产企业采取“稳价保量”策略，打折、赠送面积等促销活动火热，但虽然优惠频出，购房者却日趋理性。 西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵认为，因为调控政策不放松，购房者心态更加成熟，房价不具备大幅上涨的市场基础。未来，稳定仍是楼市主基调。 张宝通认为，西安高速的城市化发展以及刚需的支撑，使得房价不会出现下跌，同时调控政策不放松，又使得房价上涨的动力不足，总体来看，四季度西安房价应该以稳定为主，并在此区域里波动。
