爱华网首创置业股份有限公司（02868.HK，下称“首创置业” ）的“芭蕾雨”是从佛山开始下起的，并承载了首创置业最初的奥特莱斯梦想。匪夷所思的是，首创置业却于近期将佛山项目的股权转出。 “这次退出是为了提高效益。可以看到，我们北京、湖山、昆山项目都100%的持股，海南项目也持股55%，现在我们实行奥特莱斯一体化操作。我们致力于打造真正的奥特莱斯，芭蕾雨前景应该很好。”刘晓光对时代周报记者如是表示。 “首创置业怎么解释，其招商困难、资源匮乏、运营困难、经验不足这些事实是客观存在的,并最终导致佛山项目出现变相退出。” 中国商业地产同盟会创始人、三炮地产机构董事长王少山对时代周报记者表示。 佛山项目一波三折 近期，首创置业发表声明称：“公司拟以人民币5.8亿元的价格，转让本公司持有的位于广东佛山三水区的数个项目公司股权。首创置业是次将佛山的购物中心和住宅综合体项目转让给Rich Century Development Limited，另将佛山奥特莱斯名品折扣店、酒店和住宅综合体项目转让给Fidel International Limited。”
买进、难产、卖出，佛山芭蕾雨项目充满了戏剧性。2008年7月，由业界名牌折扣店亚洲有限公司、奥特莱斯名牌折扣店置业有限公司、奥特莱斯名牌折扣店投资有限公司、奥特莱斯名牌折扣店（中国）有限公司联合4家公司以4.40亿元起拍价竞得三水区芦苞镇独树岗村委会“九十九岗”979.4亩土地使用权，进行一期项目的开发建设。三水奥特莱斯地块均价仅为18万元/亩。2009年11月，首创置业以6800万元的代价收购奥特莱斯旗下4间附属企业的股权，双方创立联营公司，其中首创置业占60%股权。 2010年9月，首创置业和中国基建通过其共同成立的奥特莱斯（中国）有限公司，提出了城市新中心的国际化运营模式—“芭蕾雨”。之后，佛山项目几次更改开业日期，几度“难产”，至今都没有开业，被戏说成“奥特慢”。如今，操盘手首创置业却选择退场。 收缩战线退出南方 今年9月底，芭蕾雨奥特莱斯项目在山东泰安项目奠基，投资20亿美元（约合人民币125亿元），规划建设面积240万平方米。截至目前，芭蕾雨奥特莱斯项目已分别在广东佛山、北京房山、浙江湖州、江西九江、海南万宁、辽宁铁岭、山东泰安7城落地，合计总建筑面积近300万平方米，投入资金超过170亿元。芭蕾雨总项目累计计划投资将超过数百亿元。 刘晓光的“芭蕾雨”梦想一直都很高调，而他对自己的这种模式也充满了自信。“在中国，有两种模式最容易成功，一种是政府及政策支持的模式，我们坚信像芭蕾雨这样顺应市场局势，又能够符合市场导向的商业模型是会取得成功的，因为中国有着巨大的市场潜力。”按照他的理想，“从2012年起，奥特莱斯芭蕾雨每年将贡献30亿元的现金流，包括商业运营收入。2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元。” 首创置业曾不避讳地谈及自己要利用奥特莱斯的概念，成为区域运营商。而去年其计划“未来5-10年，芭蕾雨规模增至30家”。 刘晓光对时代周报记者表示，这个目标暂时没有变，只是区域上有变化，会集中在北方、长三角以及没有奥特莱斯的地方，南方不会考虑。为了芭蕾雨，首创置业也是费尽了心思。其邀请到被称为“中国奥特莱斯鼻祖”、成功运营燕莎奥特莱斯的万文英出任芭蕾雨项目的商业运营管理公司董事长。品牌方面，其宣称“与英国Freeport Retail Limited以及法国世界名牌折扣有限公司Societe de Cooperatiom Commeriale et d’lngenierie pour les Marques结成战略联盟”。就如首创置业总裁唐军曾经所言：“单纯做住宅谁都能做。做综合运营商，对于公司来说是很艰难的事，单靠自己是不够的，每一条产业线，都需要有强大的战略合作者支持。”但是，综合运营方面，首创置业的两个商业地产项目—第五大道和巨库都是失败案例。尽管“芭蕾雨”一直很高调，但是至今未有一个破局。 芭蕾雨雷声大雨点小 据购物中心专业委员会不完全统计，中国以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。而在美国，奥特莱斯还不足300家。尽管遍地开花，但运营成熟的屈指可数。而且，中国版奥特莱斯面临这样的“变质”，就是开发商以奥特莱斯低价拿地，带动区域住宅等增值，以住养商。而且首创置业动辄几十万平方米的大规模拿地，难免有“变相圈地”的质疑。2010年2月，首创置业以底价竞得北京房山长阳镇住宅、商业混合地块，楼面价仅3000元/平方米；而同期万科在长阳拿下的商住地块楼面价逼近6000元/平方米。 “刘晓光是想两头通吃，现在以奥特莱斯作为卖点吃住宅利润，而未来商业运营成熟后持有商场的现金流又能贡献稳定的利润。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示。 时代周报记者早前就奥特莱斯问题采访了大中华购物中心联盟主席、铜锣湾集团董事长陈智，其表示：“奥特莱斯也是要和地产结合的，但是不能太离谱。一个城市引进奥特莱斯，它们对这种奥特莱斯是有期望值的，他们看到了这种业态的价值，愿意以优惠政策拿地给开发商。所以，问题就在于开发商拿到地之后，能不能提供一个达到城市愿望的项目给它。” 实际上，奥特莱斯遍地开花的后遗症早就凸显。2010年初，美国最大的奥特莱斯运营商西蒙地产集团对中国市场持悲观预期，黯然撤退。去年10月，宁波江北奥特莱斯破产。王少山则向时代周报记者分析了中国版奥特莱斯的困境：第一，国内还是以传统的购物中心为主流，而奥特莱斯定位中高端，消费群面向中产阶级，但是这个群体目前在国内发育还不成熟。其二，到郊区购物的消费习惯还有待培养。其三，运营方面，奥特莱斯是否有真正的折扣，还是个疑问。其四，电子商务在一定程度上延缓了奥特莱斯的发展。 “首创置业可以说是兵败奥特莱斯。芭蕾雨一直是雷声大、雨点小。规划很好，甚至可以说超前，但是面临资源不足、经验不足、水土不服等各方面的因素，其市场表现还有待观察。”王少山表示。 刘晓光在接受时代周报记者采访时却对此予以否认：“我们开业以前是有时间表的。但是发现要是没有真正的奥特莱斯运营公司和国际品牌以及折扣，就不算是真正的奥特莱斯，所以我们一直在精心准备。芭蕾雨前景应该很好。”
