爱华网国务院促进房地产市场持续健康发展通知意义重大研究员：王德勇 主要观点： 376; 通知对房地产行业的地位作用做了充分肯定，将房地产由基础产业提高至支柱产业376; 通知是房改完成后国家对房地产业发展首次全面部署，对整个行业的发展起到指导性作用376; 通知明确了目前房地产行业所处形势，对统一社会认识，协调各政府政策起到重要作用376; 通知将集资房、合作房列入经济适用住房内，将加快速商品化率的提高，并对房地产行业重要指标产生较大影响376; 回避土地问题、121文件是本次通知的主要不足之处376; 通知对上市公司的直接影响不多：从经济适用房、普通商品房建设的公司受益，高档房建设公司受损；从事住房二级市场业务的金丰投资受益国务院日前发出了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，对房地产行业的地位作用做了充分肯定，并对目前房地产行业所处形势及下一步发展做出了全面部署，在社会对房地产行业争议较多，看法不一的情况下，国务院的出台这一通知显得非常重要和及时，对整个行业的发展起到指导性作用。一、通知是国家首次对房地产业发展做出全面部署本次国务院通知是国家首次对房地产业发展做出全面部署。在此之前，住房制度改革是国家房地产业的政策重点，因为房改前房地产作为一个产业是不存在的，通过房改，房地产业才开始产生、发展。我国的房地产业产生于1988年的住房制度改革，在房改前，实行以无偿、无限期使用为特点的福利性住房政策，住房不是商品，不存在房地产业。88年开始房改，基本思路是承认住房的商品属性，推行住房商品化、市场化、产业化，从而导致了房地产业的产生、快速发展。98年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了全面停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住房二级市场等要求，标志着房改主体的基本完成。房改完成后，国家的政策重点由房改向指导房地产业发展转变。98年底国家曾提出过启动住宅消费市场，把住宅培育成消费热点和国民经济新的增长点，并为此陆续出台了一系列政策，带来了房地产行业的快速增长。本次通知则是房改后第一次在一个文件中对房地产业的发展做了全面部署，其内容是全面的，涉及房地产业各个方面，通知共分六部分，分别为：提高认识，明确指导思想；完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序。通知要求各地、各部门完善住房供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住房供应，建立和完善廉租住房制度，控制高档商品房建设。在改革住房制度方面，通知要求各地继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度，同时搞活住房二级市场，规范发展市场服务。在规范住房信贷方面，通知强调要加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，加强房地产贷款监管。此外，通知还在完善市场监管制度，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范房地产市场秩序方面作了详细规定。二、通知充分肯定了房地产行业的地位和作用，首次将房地产业列为支柱产业国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。三、通知明确了目前房地产行业所处形势，对行业发展具有指导性意义自2002年下半年关于地产泡沫论之争至今，房地产行业倍受非议，成为社会各界争论的热点，其中包括：“泡沫论”之争、“地产冬天”之争、“土地革命”之争、“央行121文件”之争，房地产是否过热、有没有泡沫是这些争议的焦点，央行认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，关出台了频具争议的121号文件；国家发改委宏观所认为房地产行业应软着陆；建设部认为房地产行业发展空间广阔；专家学者中一部分认为房地产行业泡沫严重，面临冬天，一部分认为整体不存在泡沫。对121号文件，开发商普通持反对态度，认为是对房地产行业最严厉的政策，导致大批房地产项目停工、缓建，中小开发商纷纷退出，同时银行也会因此而损失巨额的已放出的信贷；专家学者中，对此多数持肯定态度，认为121号文件将把不规范的中小开发商逐出市场，从而起到净化市场，规范行业发展的作用。在社会争议非常大的情况下，国务院出台该通知显得非常重要和及时，有助于统一社会认识，协调各部门对房地产行业的政策基调。通知对房地产行业形势给出两方面的界定，一方面肯定了房地产行业的良好形势，通知中提到“《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。”另一方面也指出了当前房地产行业存在的一些问题：通知提到“当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。”四、通知加快住宅商品化率的提高，多数行业重要指标将受到影响商品化是房改的重要目标之一，通知将集资、合作建房列入经济适用住房范围内，有助于住房商品化率的快速提高。2001年我国城镇住宅商品化率为46.46%，随着住房商品化与货币化改革，住宅商品化率会快速增高，按建设部规划，2010年我国城镇住宅商品化率将提高到80%。集资、合作建房是非商品房的主要构成部分，通知提出“集资、合作建房房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。”，而经济适用房属商品房的一部分，因此，通知将加快速住房商品化速度，而且这将对房地产行业的投资额、竣工面积、销售面积、销售额、开工面积、施工面积等指标的数值产生重大影响，这些数字将出现大幅上升，同时房价将出现下降。五、回避土地出让方式、央行121文件等关键话题，是通知的不足之处土地问题中国房地产行业各种问题的根源之一，开发商通过出让获得土地使用权，出让方式有协议、招标、拍卖三种，目前以协议为主，招标、拍卖方式所占比例很低，1992年不足1%，2002年仅为15%。协议出让透明度很低，只要有关系即可获得低成本土地，然后转手，获得巨额收益。地产行业所有的问题几乎都源于此：大批企业靠炒地为生；空手套白狼，通过欺骗政府、银行、消费者谋取暴利；国家土地资产大量流失，导致基础设施建设资金短缺，不得不向开发商乱收费；并由此导致了不公平竞争，企业无法做大做强，小企业过多导致缺乏诚信，欺骗银行、消费者的行为非常普遍，在这种环境中，企业无法做到完全规范运作。2002年全国立案查处土地违法案件11万多件，涉及土地面积2万多公顷，给予责任人行政处分452人，党纪处分771人，刑事处罚168人。未经批准非法占地案件数量、涉及土地面积在各类土地违法案件中居第一位。因此，自02年开始了一场土地革命，主要内容是将土地出让方式由原来的协议方式改为招标拍卖方式。2002年4月3日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，指出：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，使土地市场迅速透明化，拍卖招标方式比例快速提高，拍卖招标比例由02年的15%迅速提高到03年上半年的33.81%。但02年规定出台后，很多地方并未严格执行，特别是北京、上海两地，房地产市场规模最大，但拍卖招标方式却很少，从北京来看，至少有十种渠道的开发用地可以通过协议方式获得。因此土地问题仍然是房地产业面临的主要问题之一，而国务院通知只是提到要加强土地规划、计划，对土地供应数量进行调控，但对于土地出让方式却一字末提，而土地出让方式才是房地产行业中土地问题的根源。央行121号文件也是社会争议的焦点之一，开发商与央行的对立已经到了非常严重的地步，但本次通知对此也是一字末提。六、通知对上市公司的直接影响
通知主要对房地产行业的地位、目前形势及发展具有指导性意义，对上市公司的直接影响不多，只在以下几方面具有一些影响：1、经济适用住房、普通住房受鼓励，高档房受限制，相应上市公司将受到影响通知要求加强经济适用住房的建设和管理，并要求通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本，因此，这对有经济适用住房业务的公司有一定好处，从上市公司来看，多数都是国有企业，与地方政府关系密切，在经济适用房建设方面，可能会得到政府的照顾。目前与经济适用房有关的上市公司包括以下几家：目前有天鸿宝业、栖霞建设、渝开发、电广传媒四家公司。通知要求“控制高档商品房建设”，“对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。”，“适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。”等，因此，对高档房开发为主要业务的上市公司具有一定的负面影响，这类公司包括光彩建设、金地集团、金融街、世茂股份、浦东金桥、恒大地产等。2、通知要求进一步搞活住房二级市场，相关上市公司将受益通知要求“搞活住房二级市场”，清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。通知特别提出“任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。”，通知还要求“各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。”，因此，可以预见住房二级市场将得到进一步发展。目前上市公司中，只有金丰投资一家从事住房二级市场业务，其经营的“金丰易居”经营网点，分布在上海、北京、杭州、南京等5个城市，其中在上海的市场占有率第一，而且上海也是目前我国住房二级市场最发达的城市。 免责声明：本报告内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，报告中所引用信息均来自市场公开资料，我公司对所引用信息的准确性和完整性不作任何保证。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行业务服务。本报告未经许可不得翻版、复制、刊登、发表或引用。
