爱华网系列专题：2008中国营销
第一， 重新审视1988年汉城奥林匹克运动会时，韩国奥运基础设施建设情况，进而对北京2008年奥运会将面对的问题进行探讨。 第二，回顾分析汉城近20年住宅产业的成败。 第二， 北京的住宅开发堪称人类历史上最大规模，对北京住宅建设的建议。 一、 对汉城奥运会的回顾以及对2008北京奥运的思考。 主要从基础设施建设、文化基础设施构筑以及市民参与三方面分析。 1-1基础设施建设 在确定奥运会在汉城举办后，如何筹备奥运会，并以奥运会作为契机，使汉城获得飞跃性的发展成为研究的课题。奥运会筹备委员会和汉城市力图以奥运会作为契机，完成汉城此前无法实现的城市建设。 第一项工作是把汉江建设成为汉城交通的一条重要路径。当时汉江江边总体上处于一种未开发的状态，仅有江边路和江边楼群。以奥运会作为契机，汉城对汉江进行了清淤，调节水闸，修建防洪堤坝等工程，和江边大道，实现了城市交通的高速化，使得汉江成为城市的一条重要路线。汉江位于城市中间，隔岸相对各有500万人口，将如此巨大的交通量拉到汉江沿线，南北两条沿江大路和汉江上的桥梁一起构成了梯形的交通体系，建成了城市的中间地带。本来还有随着建设江南江北的江边大道，也将内陆同江边联接在一起的设想，但未能实现，非常遗憾。 汉城另外一项工作是建设汉城的外围循环型道路，为兴建卫星城打好基础。 汉城奥运会这一契机，使得汉城的建设达到了平日无法达到的最大限度的开发，汉城实现了多中心的城市构造，并向四周扩大，但未能将城市功能同居住功能有组织的调节好，使得城市中交通负担加重。 我认为：北京也需要这样一种最大规模的基础设施建设。北京以历史古城区为中心，外有五环。以北京现有的城市构造，目前不会有太多的问题，但随着经济的增长，汽车的增加，城市中心向高密度方向发展，这样的城市构造就会制约经济发展。目前在下班时间从五环外的清华大学到1环，会花上一个多小时的时间。五环内进行开发，外环的进行大规模的住宅建设，长此以往，交通问题只会越来越严重。以北京奥运会作为契机，五环间搭建起贯穿五环的放射形高速路非常必要。从五环到一环搭建起贯穿五环的放射形高速路，并在一环与三环间连接起高效的环间路，使得内外进行相连的双重内部环路，这非常关键。这种放射性道路由内陆延伸向机场港湾，由五条左右的放射线在一环，三环之间连上节点。放射线和循环线的交叉点上有必要联接上高速铁路，地铁及一般的铁路。特别是北京这样的内陆城市中，同一般铁路相比，由轻轨构成的交通网，联接城市外围显得尤为重要。所以，作为基本的城市构造，五条循环线和循环线外围及内部以同等的位置的五条放射线作为一体规划，将循环线同放射线与轨道交通方式联系在一起非常之有必要。在放射线之外联接的城市外围区域内进行新卫星城的建设。在新构建的放射线外围布置好住宅城市，五条放射线的结点所在的地建立新的城市中心，同内部的CBD相连接，使得外围城市的人口不要在进入城内，对城市的功能进行再次调整。 1- 2文化基础建设 88年奥运会时，我们提出要做的另外一个城市建设工作是：如何保护好600年历史的汉城的文化遗产和文化空间，同时兼顾城市基础建设一体相连。为此汉城将汉江北部的景福宫，昌德宫附近的历史遗迹和汉江南部的艺术殿堂相连接在一起的汉城象征道路的构筑工作。就象韩国的香舍丽榭大道一样联接新城中心和旧城中心，在城市中间构建文化基础建设，利用散布在四周的历史文化空间作为主轴构筑起文化的基础设施建设。 之后通过高速铁路将城市内部构筑的文化基础设施建设同地方城市相联接，建设成大范围的文化基础设施。在汉城内部进行的工作是如何将600年的历史城市同拥有千万人口的现代城市相结合，修建具有汉城标志性的大路。 北京是人类建立的最伟大的历史文化城市，它已超越了历史城市的范围，还要为了成为21世纪人类生活的伟大城市，北京的历史文化遗产同现代化空间尚未能很好的融为一体，所以需要以北京奥运会作为契机，将北京一元化的历史文化空间同21世纪的空间相连接为一体的文化基础设施建设。2008年北京奥运会，将迎来比号称历史上最为成功的汉城奥运会多将近两倍的客人。那时，北京要向世人展示的将不仅是它悠久的历史，还应是现在、未来的和谐共存。 北京奥林匹克运动会不仅仅停留在北京而且要扩展到全中国。由于韩半岛是一个很小的国家，汉城奥运会也等同于韩国奥运会。北京与此完全不同， 拥有13亿人口的中国是一个非常巨大的世界。汉城首都圈居住的人口约占韩半岛人口的一半，而北京的人口不过仅占中国的1%。 为了使得北京奥运会获得更大的文化上的成果，把北京的文化设施同有那些可能成为世界性城市的中国地方城市相连，共同构筑广范围的文化基础设施，是非常有必要的。2010年将要在上海举办世博会。从历史的角度来看，奥运会更为久远，而从观众的角度来看，世博会将会吸引更多的人。奥运会持续三周，而世博会将是一次持续183天的世界性盛事。每一个来到北京的人都会想到上海，北京和上海还非常的遥远。在召开2008年奥运会的时候，北京上海之间连接好高速铁路。在召开2010年世博会的时候，连接在北京和杭州之间的，堪称人类最伟大文化遗产的京杭大运河也将部分复原并重新扩大。在北京，上海，杭州之间，还有东亚文明的发祥地，儒教的发源地山东曲阜，曲阜在过去2500年间，是东亚所有国家的国家准则的儒家思想发源地，具有东方耶路撒冷的地位。以北京奥运会作为契机，宣告曲阜作为代表东亚的世界性城市，让所有来到北京奥运会的人前往曲阜，这对于所有的中国人来说也是一个巨大的机遇。特别是在2010年上海世博会的时候，将会有7000万人前来。那样多的人无法全部停留在上海。在上海召开世博会的时候，前来上海的人前往曲阜；在北京奥运会的时候，前来北京的人前往曲阜，如果这能够实现的话，北京同上海之间的距离就会缩短一半，能够实现广范围的文化基础设施。北京和上海通过高速列车相连，京杭大运河复原，北京同上海之间高速铁路站修建，当与京杭大运河联接到一起的时候，会使得曲阜成为比耶路撒冷更大的东方文化的圣地。那个时候，联接在北京-曲阜-上海之间的最大纽带会成为世界最高的文化设施。这样才会实现北京奥运会最大的意义。 1-3市民参与 奥运会是全世界人民的节日，也是举办城市的节日。同举办2004年奥运会的雅典和举办2000年奥运会的悉尼不同，北京是一座超大城市。在汉城奥运会举办的时候遇到的一个问题就是： 历数已经举办过奥运会的城市中，汉城比任何城市的规模都要大。东京奥运会为我们提供了一个很好的参考。比韩国早24年举办奥运会的东京，与当时构筑基础设施建设或文化基础设施相比，更致力于市民参与。汉城奥运会时，为解决宾馆不足的问题，汉城通过市民参与和提供民居服务，倡导市民参与。不仅解决了住宿和活动问题，并且用另一种方式体现了奥运会号召全民参与的意义。此外，为了解决交通问题，实行了汽车两天上路一次的单双号制度。那也不仅仅简单为了解决交通问题，还通过这一点还体现出全体市民在奥运会中发挥中自己的作用的意识。通过这三件事，营造了全体市民都参与进来的气氛。 北京将是在历届奥运会举办城市中，全世界人最想去的城市。比起来北京看奥运会的人，来看北京的人会更多。由于在北京举办奥运会，来到北京人的数字会非常之多。北京很好展示自己不仅仅是奥运会活动本身，更是北京的基础设施。现代社会最大的问题就是汽车占领了城市。在一座一百万，二百万的城市中，可以修建让人感受到步行自由的区域。而在北京这样的拥有千万人口以上的大城市中，做到以人为中心几乎是一件不可能的事情。20世纪的巨大城市造成的文明上的失败就是汽车与人的矛盾。在北京奥运会的时候，北京五环内应以人为中心，步行为中心，彼此相连的部分用汽车相连。要把还占据北京交通很大比重的自行车代步方式，发展为汽车和自行车相结合的，具有独创性的21世纪城市交通手段。扩大地铁虽然也应该同步进行，不过将北京建设成为以人为中心的城市更应该首先考虑。 1-4 开发商参与 汉城奥运会时有很多的建设，首先修建体育场，之后在附近兴建其他的城市基础设施建设。修建奥运村和纪念奥运会的各种工事一起进行，以及青少年会馆和青年招待所等设施的修建。 我认为北京奥运会期间，开发商们会提出奥运史上举办城市从来没有想到过的几种新的尝试，北京奥运会前后会有巨大的住房需求。此外，北京奥运会将迎来奥运史上最大规模的观众，北京奥运会和上海世博会的前后三年期间会有大量的投宿需求，为外国观众修建的宾馆将有巨大需求。这些宾馆住地，不仅可以安排外来客人，还可以出售。此外，可成为外国人专用的区域，为在北京居住的外国人的长期居住的宾馆，或者成为北京市民的住房。应建设成为城市示范性的居住地，在活动结束之后可以留下奥运村，世博会城市这样具有特殊意义的建筑。 并且，从2008年开始近三年间，由于召开奥运会和世博会，会迎来全世界的客人，以此作为契机，使得参会的城市树立自己的国家观，并综合起来建立一个世界性的城市。联接北京，曲阜，上海的纽带既是世界上最大的圣地，也是世界上最高的观光纽带。北京-曲阜-上海线上可以考虑参与各个国家建筑的代表物，这种纪念城市将成为世界城市北京广范围文化的一部分。北京奥运会和上海世博会，通过开发商们独创性的奋斗，将是使北京和上海两座城市变成世界中心的绝好机会。 二、 对汉城近20年住宅建设的回顾与反思 1. 汉城住宅建设20年 汉城目前70%以上的住宅都是近20年间修建而成的，下面我们将要一起看一看汉城住宅建设以哪种形态，如何发展而来。 进入了20世纪80年代后，汉城住宅建设正式开始，步入大规模建设时期。集中性住宅在原有的城市内大规模开发后，因土地不足。转向城市外围发展卫星城市。以往的城市区域内，单一的住宅中入住多户人家，现在通过对现有住房的重新开发，出现了超高层的住宅群，下面对它们一一分析。 2-1大规模楼群 汉城突破了600年的城郭，向四周扩展始于20世纪70年代。开始是以汉江中间的汝矣岛为城市的新中心发展，以一座200万人口的城市向四周扩大。70年代后半期开始跨过汉江，在江南营建第二个汉城，逐步成为目前拥有千万人口的大城市。作为当时汝矣岛总体规划的负责人，身处当时汉城的建设现场，我对于当时的详细情况比较了解。从汉江边上开始的大规模建筑群从汉江边起步，向江南方向扩展。开始建设500万人居住的楼群和住宅群。当时江南大部分都是农田。汉城市当时虽然在汝矣岛也有示范性的住宅，开发商们购买已有所属的土地开始了大规模的楼房建设。随着这股楼房建设风气的刮起，汉城原有的居住形式：农村和独门独户消失，大规模的楼群成为汉城的主要居住形式。 2-2五大新城市 以1988年奥运会作为契机，汉城的新建楼群突破了以往的城市范围。汉城奥运会的运动员村最后在汉城外围兴建。奥运会之后由于房价和地价的大幅度上升，政府在5年期间开始建立了了兴建200万户的新城市建设目标。最具代表性的新城市是盆塘和一山。当时本来的目标是在新的城市内一切都可以解决，分流汉城的人口。然而结果城市职能和产业未能很好的转移，最后成为了仅仅用于居住的卫星城。因为新城市的居民重新回到以前的城市，造成了首都圈和汉城之间每天200万的交通量，出现了巨大的混乱。这种状态目前仍在持续。需要在已有的城市和新的城市之间建立具有新职能城市进行缓解。 2-3多住户多代人居住 多住户共同居住的住宅是在已有的那种独门独户的住宅基础上引入的新住宅形式，在本来一家人生活的土地生活上五到十户人家。这是随着城市的住宅密度加大，同时需要在高密度中间修建步行街，解决居住问题的一个方案。虽然成效不是很明显，但在吸引小资本的城市开发，作为一种政策开发也是在住宅问题上取得了很大的改善效果。 2-4高密度城市的再开发 大规模的楼群开发，五大卫星城的开发和将独门独院的住宅改造为多户人居住，根据这三种方案建设的住宅，是过去20年间汉城2/3的居民住宅采用的模式。 最近，高密度住宅重新开发已经开始。在以往的楼群或者独门独户基础上，兴建超高层住宅楼。楼房价格大幅度上升，地价比楼房建设费用更高，以前的楼房变旧，开始兴建高密度，超高层的楼房。这些密度，价格更高的楼房因为和周边地区存在差别，会引起城市的交通 “瓶颈现象”和城市的不均衡发展。虽然在市场经济环境下需要有所选择，可是如果不加以适当调节的话只能引起城市内部不均衡的问题。目前正在进行中的超大型住宅大部分根据这种方案建设而成，然而与往的住宅，居住城市类型相比，这将诱发社会反作用，引起巨大的城市问题。 三、 对北京住宅的建议： 最后就北京住宅建设进行一些探讨。 在过去的20年中，汉城大量建设，可是应该实现的未能很好的付诸实施，20年过后很多部分面临需要重新开发的局面。北京为了不重蹈覆辙，应该探索出一种西方世界未曾有过的新方法。汉城也好，东京也好，都是都到西欧世界城市开发住宅开发影响的城市。北京作为东方世界的中心，需要超越西欧世界已经证明失败了的20世纪城市居住模式，达到21世纪的新型住宅模式。为此，需要研究20世纪的住宅开发中世界上的成功范例并从中学习。为了建设成为人类宝贵财产的居住模式，需要从过去100年间世界上的成功与失败中学习很多东西。他山之石可以攻玉，北京居住的解决方法从这些例子中寻求。 3-1高密度，超高层居住模式：曼哈顿住宅 曼哈顿是20世纪文明的象征性城市，它是世界之城纽约的中心城市，又是具有居住和工作等三大职能的城市，它的超高层建筑几乎大部分都是集合型住宅。它既是世界性的高密度城市，同时又是和自然非常贴近的城市，具有世界性的竞争力，是一座让人感到生活舒适的城市。北京完全可以创造出比曼哈顿更伟大的城市，可以建设超高、高密度的城市。 3-2将北京打造成全职能城市 堪称20世纪的成功城市的为法国的拉德邦斯和德国的波丝普拉斯，拉德邦斯是将巴黎的历史城市面貌原样保存，同时为了适应现在城市的需要在历史城区边上兴建的城市。波丝普拉斯是以德国统一为契机，在原来的柏林墙附近兴建的，兼城市中心职能同居住功能为一体的小型全职城市。拉德邦斯是因为巴黎的历史古城区的保存和开发相冲突，落后于其他城市，多国公司转向别的城市，在巴黎的外围兴建了拉德邦斯，吸引了最多的外国公司，兼居住和工作为一体的全职能城市。北京同上述两城市一样兼有几项职能，也需要进行这样的尝试。一环以内保持住千年的古城历史，在外围进行新的城市建设。 北京如果要一方面保持住伟大的历史，一方面还发挥中国首都的职能，就必须以恢复城市的多样性以及历史和地理为前提，建成一个全职能的城市。仅以目前北京的居住方案是不能有美好前景的。 3-3复合型开发trumph tower ，museum。 城市的土地是有一定限制的。在城市内部应该进行高密度的多功能建筑形式的尝试。曼哈顿的trumph tower，museum确保了城市原有的职能，可以作为成功的范例来学习。 trumph tower和museum是在城市中间建立的超高层建筑，是确保城市原有职能的连续性的成功范例。museum是在原有的艺术博物馆位置上扩大后在上面建筑了住宅，成为曼哈顿最高的住宅。trumph tower在5街最繁华的位置上担当这城市的商业职能，地上地下都是商家，上层是曼哈顿最高的住宅。我认为trumph tower或museum在高密度住宅群吸收了城市的主要职能，显示出了城市的优势。象trumph tower和museum这样，进入北京内部也可以保存城市的基础设施的同时保证高密度的住宅。 3-4市中心底层高密度化： 在过去2年间，威尼斯建筑大学以“马可波罗计划”为名，对于故宫附近住宅区新太仓的地层高密度居住进行开发项目。力图保存住胡同文化，前居住在新太仓的三万人口继续居住，使得目前居住在新太仓的三万人口继续居住，又能将现有居住面积扩大三倍。北京的住宅格局是胡同和四合院。胡同和四合院是一种伟大的住宅格局，但适合北京人口百万左右的规模。人口到了千万后这种格局的密度过低。威尼斯的住宅大多4至5层，由于在威尼斯无法使用汽车，居民的活动空间很小，重要的物资运输都是通过运河，由140个多个岛屿组成的威尼斯每一个岛上都有名字叫campo的广场，广场边上就是人家。密度超过胡同的5倍，北京三环周围及外围可以兴建高层住宅，可是在一环和二环需要同威尼斯一样的低层居住形式。市中心地区为低层高密度为中心，及保存了胡同和城市的历史街道，还可以提高居住密度，这项名为中国高密的计划很有必要。解决北京住宅应该根据北京的各区域不同进行不同的对待处理。各环内外对待方法不同。我认为高速的放射线型合适所有不同的住宅形式。四种解决北京住宅的方法都是以建筑形式为主。建筑群成为住宅区，建立一个城市的时候需要另外的方法。 以北京奥运会作为契机，向全世界展示的应该是东亚的过去，现在和未来。而不仅仅是展示北京伟大的历史。以此为基础，各位开发商们可以展示出北京住宅的崭新前景。
